Ипотечные портфели коммерческих банков продолжают сокращаться: за восемь месяцев текущего года объемы выданных банками кредитов на покупку недвижимости сжались на 5,5%. При оптимистичном сценарии сокращение рынка может приостановиться в следующем году
По данным Национального банка, остаток кредитной задолженности населения по займам, привлеченным у банков на покупку, строительство и реконструкцию недвижимости, на начало сентября составил 77,5 млрд. грн. Таким образом, за первые восемь месяцев ипотечный портфель банковской системы сократился на 4,5 млрд. грн. (или 5,5%). Несмотря на наличие предложения на рынке, спрос на ипотеку со стороны населения практически отсутствует. В то же время и в ряде банков, которые эту услугу предлагают, признаются, что особого внимания этому сегменту сейчас не уделяют ввиду небольшого интереса населения и рисков от долгосрочных вложений.
На данный момент из 50 крупнейших по активам банков недвижимость кредитуют около двадцати, и теоретически сейчас взять квартиру в кредит на 10-20 лет можно при наличии 30-50% начального взноса и по ставкам, начиная от 17-18% годовых. Однако такая стоимость заемных денег не по карману населению.
«Сегодня рынок недвижимости практически не развивается из-за слишком высоких ставок по ипотечным кредитам. Банки вынуждены закладывать в стоимость долгосрочных кредитов риски колебания стоимости пассивов,— говорит председатель правления банка «Форум» Вадим Березовик.— Спрогнозировать стоимость денег через 10-15 лет, на которые берется подобный кредит, практически невозможно».
Зампредправления «Индустриалбанка» Маргарита Ладыженская полагает, что на восстановление рынка ипотеки потребуется еще несколько лет. «Банки не готовы выдавать кредиты на условиях, предлагаемых до кризиса, это касается в первую очередь требований к финансовому состоянию заемщика, а также сроков кредитования и процентных ставок»,— объясняет она. Как следствие, ипотечные портфели банков закономерно сокращаются: при минимальном объеме новых займов идет процесс погашения кредитов, обильно раздаваемых до кризиса.
Как отмечает старший аналитик ИК «Тройка Диалог Украина» Евгений Гребенюк, несмотря на привлекательные процентные ставки в рекламе отдельных банков, получить кредит на покупку квартиры под эффективную ставку (с учетом всех комиссий) ниже 18-20% практически нереально. «Под такую ставку человек пойдет на кредит только при крайней необходимости. Дешевые кредиты до кризиса были только в валюте. Сейчас они запрещены, потому, я думаю, ипотечное кредитование как класс продолжит медленно сокращаться»,— прогнозирует он.
Поэтому заемщики предпочитают занимать выжидательную позицию. «Сейчас очень мало заемщиков соответствуют требованиям финансовых учреждений. Кроме этого, на рынке отсутствует спекулятивный спрос, поскольку люди ожидают, что цены на недвижимость будут снижаться»,— объясняет причины ипотечного застоя аналитик «Эрсте Банка» Марьян Заблоцкий.
Впрочем, определенные драйверы роста ипотечного рынка все же есть. По мнению Вадима Березовика, одним из таковых может стать индекс стоимости депозитов физлиц, предложенный Нацбанком. Предполагается, что именно к нему банки будут привязывать свои кредитные предложения. «Банки смогли бы избежать рисков, получив возможность использовать плавающую ставку. Недавно введенный НБУ индекс депозитов вполне способен исполнять роль базы для ее расчета»,— считает эксперт.
Потенциальным двигателем может быть и учреждение компании по рефинансированию ипотеки, анонсированное госбанками. Такая компания будет выпускать обеспеченные уже выданными займами облигации, а полученные средства направлять в коммерческие банки для выдачи новых кредитов. «Новая инициатива госбанков о секьюритизации ипотеки сможет придать небольшой импульс рынку, но качественные изменения произойдут, только если предложение реально дешевых кредитов станет постоянным. Для этого нужны системные изменения или возврат валютного кредитования»,— отмечает Евгений Гребенюк.
Таким образом, при благоприятных обстоятельствах снижение объемов ипотечных портфелей может приостановиться уже в следующем году. «Несмотря на то, что в этом году рост не смог компенсировать амортизацию кредитного портфеля, в следующем году мы рассчитываем на выравнивание темпов прироста и амортизации»,— делится ожиданиями Светлана Спицына, начальник отдела кредитных продуктов ОТП Банка.
