В условиях наступившего политического и экономического кризиса, в 1м квартале 2014 г. множество украинцев столкнулось с неожиданным для себя вопросом – как поступить со сбережениями?
Например, накануне была продана недвижимость, или деньги лежали на депозите в банке, и его удалось получить наличными на руки, или средства копились в сейфе на долгожданное приобретение крупной покупки. Как ими эффективно и безопасно распорядиться в наши дни?
Положить снова в банк? Не надежно в нестабильное время. Риски возврата кредитных средств возросли. Для удержания вкладов и привлечения новых, банки повышают ставки – до 12,5% на вклады в долларах США и до 27% в гривне. Стабилизировать банковскую систему, вернуть к ней доверие сможет кредит от МВФ, на который рассчитывают, но который пока не получен
Купить золотого ширпотреба, как поступали бабушки? Так конвертировать его назад, обменять на деньги можно разве что по цене золотого лома. Конечно, существуют более современные способы и инструменты вложения средства в драгметаллы. Но согласно экспертным оценкам, золото может дешеветь, и вообще доходность не высока и более вероятна в долгосрочной перспективе.
Рынок предметов искусства не развит, да и разбирающихся в этих ценностях не много.
Не говоря про акции, облигации, фьючерсы и опционы, ПАММ счета и ПИФы – нечто неизведанное для большинства населения, не вызывающее доверие.
Форекс – толи мастерство заработка на курсах валют, толи звучный термин, который может быть использован мошенниками для завлечения на «поле чудес». Для того чтоб разобраться, необходимы определенные знания, навыки, умения, которые увеличивают возможности заработать, но не отменяют рисков потерять вложения.
Хранить деньги в валюте под подушкой – способ лишиться сна и покоя в опасении, что найдутся претенденты на изъятие. И гарантированное отсутствие возможности получить доход, а ведь капитал должен работать.
Надежным и понятным средством сбережения и приумножения недвижимости остается недвижимость. Жилье, крыша над головой, да еще в столице – вечная ценность на все времена. Жилье можно сдавать в аренду и жить на доход, его можно продать, оставить в наследство, разъехаться с подрастающими детьми.
Можно рассматривать приобретение вторичной недвижимости. Послушав людей, которые прошли это испытание, еще на берегу становится понятно. Что «вторичка» – это риски, связанные с проверкой законности сделки с предыдущими владельцами. Это «липовые» базы данных в Интернете, это бесконечные просмотры с необязательными вольными брокерами, навязывающие не то, срывающие просмотры, допускающие ошибки при сопровождении, при это стоимость услуг брокеров составляет 5% от суммы сделки. Не говоря уже про то, что это цена за квадратный метр в 1,4 – 1,8 раза выше, чем на первичном рынке в том же районе.
Эмоционально и из практичных соображений, квартиру хочется новую. Свою. Обустроить ее на свой вкус, на собственное усмотрение. И жить. Или оставить как есть, в состоянии «от строителей», и знать, что деньги вложены в ликвидную недвижимость, с прочно закрепленным за владельцем правом собственности. Или сделать универсальный ремонт и сдавать в аренду, получая существенный довесок к доходу.
А как же риски на рынке первичного жилья? Как же пугающие «недострои», «Элита-Центры», задержки сроков сдачи в эксплуатацию и подключения коммуникаций, строительные дефекты?
Можно купить квартиру в уже сданной новостройке. Чтобы оценить в готовом виде то, за что собственно платятся деньги. Но в хороших, успешных, качественных проектах после сдачи в эксплуатацию у застройщика не остается квартир в продаже, или выбор не велик. Как правило, 1-2 комнатные квартиры распродаются еще в процессе строительства, а по завершению остаются единичные варианты квартир с большой площадью и невысокой ликвидностью – обращаемостью в деньги при необходимости. Кстати, это тоже опосредованный признак того, хорош ли комплекс. Рынок быстро реагирует на действительно хорошие предложения, и разнообразный выбор есть только на начальных этапах продаж, если цена не завышена.
В сданной новостройке можно приобрести квартиру на рынке перепродаж, переуступок. Разница в цене между квартирой на ранних этапах строительства, и после сдачи в эксплуатацию, составит порядка 25%. Что дает возможность сэкономить или заработать на перепродаже.
Выгоднее всего приобретать квартиру в процессе строительства. Но от рисков никуда не деться. Поэтому очень важно учитывать следующие факторы:
Репутация застройщика. Именитые компании – они на слуху, и более надежны, чем неведомые компании, возможно однодневки. Ну, хоть бы, потому что в имя и в репутацию вложены средства, этим дорожат и кропотливо создают из года в год. Но не достаточно полагаться на раскрученный бренд девелопера. Как показывает опыт кризиса 2008-2009 гг., известные компании тоже подвержены рискам, хоть и меньшим, чем мелкие и малоопытные. Те, кто активно строил и продавал в прошлый кризис, и продолжает строить сейчас – наиболее надежные.
Темпы строительства. Наверное, один из важнейших факторов. Активность стройки видна невооруженным взглядом. А также динамика – как продвигается строительство.
Комплексность. Под реализацию масштабных проектов закладывают большие мощности, не подверженные ситуационным рискам.
Юридическое сопровождение. У кого все в порядке с документацией – на землю, на проведение строительных работ, – те запросто предоставляют клиентам на ознакомление запрашиваемую документацию.
Адекватная цена. Заниженная цена в сравнении с аналогами может быть настораживающим признаком того что застройщик недооценил себестоимость, что пострадает качество, или что он с помощью демпинга пытается поправить другие проблемы, которые приводят к низкому спросу на его объект.
Рекомендации. Люди, которые уже приобрели жилье в той или иной новостройке, наиболее объективно смогут рассказать о преимуществах и недостатках, о выполнении обязательств, о том, довольны они в целом или нет своим приобретением.
Таким образом, инвестирование в первичную недвижимость является выгодным способом вложить деньги, при условии выполнения застройщиком своих обязательств.
Для справки: На выбор покупателям в Киеве к продаже представлены порядка 150 новостроек. Отделы продаж продолжают активно работать, замирания деятельности не произошло, хотя спрос считается отложенным, девелоперы рассчитывают на его возобновление летом-осенью текущего года. Ценовой диапазон широк – от $900 за квадрат, до $10 000 – 12 000. Оптимальные ценовые предложения в большинстве случаев в районе $1300-3800 в зависимости от месторасположения и классности объекта. На гривны пересчет сейчас идет по курсу НБУ, по коммерческому курсу, или предпринимаются попытки зафиксировать прежний стабильный курс, вопреки динамике рынка. Идет тенденция уменьшения площадей квартир, от 28-29 квадратных метров, что уменьшает общую стоимость покупки. А программы предоставления рассрочки минимизируют цену входа в инвестиционную сделку.
Автор: Елена Ширина
