Как стало известно «ЭИ», из 400 млн. грн., которые собрала с доверчивых граждан «Элита-центр», 40-50 млн. грн. были выданы банками в кредит под залог имущественных прав на строящиеся квартиры. Банкиры хотят вернуть свои деньги. Юристы говорят, что сделать это будет не так-то просто.
Должники и кредиторы
Кредиты для приобретения жилья у «Элита-Центр» под залог имущественных прав на строящиеся квартиры выдавали банк «Аваль» и львовский Кредит Банк (Украина). Всего было выдано около 150 кредитов примерно на 40-50 млн. грн. По данным «ЭИ», на львовский банк пришлось чуть более 1 млн. грн. Из официального заявления банка «Аваль» следует, что банк выдал «физикам» только 47 кредитов (сумма не уточняется). О том, выдавал ли банк кредиты для приобретения жилья через аффилированные с «Элита-центр» компании, («БИК», «Хімбуд-Груп», «НДЦ Прогресс», «БМУ Хімбуд», «ХимРемСтрой», «Хімбуд», «ОГМ Будсервис», «Еліта-Буд», «Марс-1», «Містобудування Інвест», «Компания Элита-Будинвест», «Интерпроект» и «АБФ») и сколько их было, в «Авале» не говорят. «Лица, которые выбрали инвестирование в строительство компании «Элита-центр», сделали это по собственной воле и на собственный риск», — напоминает пресс-служба банка.
Многие инвесторы злополучного застройщика с этим не согласны. Как следует из слов обманутых клиентов «Элита-Центр», банки охотно кредитовали даже в сентябре, когда уже можно было понять, что с этим застройщиком «что-то нечисто». С одной стороны, если заемщики это понимали, то почему брали кредит? С другой стороны, косвенно и сами банки виновны в сложившейся ситуации. Реклама-то была совместная, а банкам люди доверяют. Надеются, что банк должен контролировать, понимать и знать, как и что происходит на стройках. Это нужно самому банку, поскольку квартира — это залоговое имущество. Могут вдруг перестать строить, могут построить, но госкомиссия не примет, могут направлять деньги инвесторов (кредитные деньги) на достройку других объектов, а не именно тех, которые на рекламе. То есть банк просто обязан понимать, что происходит. Инвестор физически не всегда может проверить, что происходит «в реалиях».
Сейчас у многих инвесторов, купивших квартиры у «Элита-Центр» через банковский кредит, появилось острое желание прекратить делать выплаты. В принципе заемщиков можно понять. Банк, выдавая ипотечный кредит на объект незавершенного (в данном случае — даже еще не начатого) строительства, должен был тщательно проверить застройщика, его строительную документацию.
Если банк допустил такой промах и ошибся в оценке застройщика как добросовестного партнера, он должен нести ответственность. То есть — потерять сумму кредита и не получить доход в виде процентов. К превеликому сожалению заемщиков, банки умеют составлять ипотечные договора. Поэтому отвертеться от выплат вряд ли удастся.
Проанализировав типовой кредитный договор, адвокат юридической фирмы «Ильяшев и Партнеры» Игорь Хасин отметил, что у заемщика нет законных оснований не выплачивать кредит. С правовой точки зрения, заемщики брали кредит фактически на предпринимательскую деятельность: т.е. они брали деньги, которые инвестировали в прибыльные объекты в расчете получить прибыль или увеличить стоимость своих активов. «Однако инвестор может в судебном порядке пытаться получить отсрочку уплаты, требовать уменьшения процентов или просто затягивать уплату», — уверен г-н Хасин. У заемщиков есть шанс побороться с банком, в частности, на основании положений дополнительного соглашения к договору о паевом участии. По допсоглашению, предусмотрена обязанность застройщика перечислить банку все средства, полученные им от инвестора (за минусом 10%), в случае расторжения генерального договора о паевом участии в строительстве независимо от причин расторжения. «Очевидно, что в данном случае есть все основания для расторжения генерального договора в судебном порядке по инициативе инвестора. С другой стороны, указанное положение допсоглашения не отменяет положения кредитного договора, предусматривающего обязательства инвестора по погашению кредита, т.е. это положение является скорее дополнительной гарантией возврата денег для банка, а не индульгенцией для инвестора», — говорит юрист.
Кроме того, согласно кредитному договору, банк может обратить взыскание на любое имущество должника, а также на его поручителя. «Однако до внесения изменений в договор залога по соглашению сторон или по решению суда, заемщик имеет право по своему усмотрению распоряжаться всем своим имуществом, не находящимся в залоге, поскольку законодательство не предусматривает ответственность по кредитному договору всем имуществом заемщика», — объясняет г-н Хасин. Это значит, что если заемщику удастся «избавиться» от имущества, то банк в судебном порядке может принудительно обязать клиента выплачивать кредит только из зарплаты. «В некоторых случаях выгоднее платить 25-50% белой зарплаты, нежели продавать имущество, чтобы расплатиться с банком», — говорит независимый юрисконсульт Олег Кравченко.
Перспективы рынка
Ситуация на первичном рынке недвижимости в ближайшие несколько месяцев будет зависеть от метода, который сейчас изберут столичные власти для разрешения ситуации. Не исключено, что мэр Александр Омельченко перед выборами пойдет на все, чтобы не допустить падения своего рейтинга. По информации «ЭИ», сейчас в мэрии рассматривается следующий вариант: передать определенным застройщикам участки земли в Киеве в обмен на обязательство взять на себя «долги» «Элиты-центра». Правда, сколько гектаров киевской землицы столичным властям придется выделить, чтобы новые инвесторы взялись за достройку семи домов «Элита-Центр», знающие люди не говорят.
Неоспоримым остается тот факт, что за аферы «Элиты» другие застройщики заплатят снижением цен. Особенно ослабеет спрос на квартиры в домах, которые находятся в начале цикла строительства. Однако, по мнению опрошенных «ЭИ» экспертов, в целом рынок новой недвижимости не обвалится. Дескать, город все равно растет, и спрос на жилье большой — одних рисковых инвесторов заменят другие. Но тем, кто готов рисковать, стоит насторожиться. Самый серьезный прогиб цен на «первичку» эксперты ожидают в ближайшие два месяца. «Банки будут замораживать кредитование приобретения «первички» на один-два месяца, чтобы поменять подходы к работе со строительными компаниями: изменение схем сотрудничества, ужесточение проверки компаний-застройщиков, установление контроля над их деятельностью», — утверждают в пресс-службе Индэкс-банка.
Чтобы восполнить недостаток собственных средств, застройщики будут вынуждены снижать цены. Особенно сильно афера «Элиты» ударит по мелким и средним застройщикам. По мнению начальника управления ипотеки и финансирования недвижимости Кредит Банка (Украина) Юрия Новосада, столичный рынок недвижимости ожидает сокращение объемов строительства, в первую очередь, за счет снижения доверия покупателей к малым и средним строительным компаниям. «Если крупным застройщикам для поддержания своей деятельности придется снижать цены на 10-15%, то некоторым мелким компаниям ради выживания придется поступиться и 20% нынешней цены. Еще более ощутимым будет падение цен у застройщиков, которые работают по «стремным» схемам типа паевых или инвестиционных договоров», — уверен брокер Сергей Диденко.
Как сообщили «ЭИ» в Индэкс-банке, подходы банка к кредитованию частных инвесторов пересматриваться в сторону ужесточения в ближайшее время не будут. Зато будут пересмотрены подходы к сотрудничеству и работе с компаниями-застройщиками, а именно, окончательный отказ от кредитования по инвестиционным договорам и переход на схему сотрудничества путем создания ФФС и кредитования через покупку целевых облигаций. В свою очередь директор департамента розничного бизнеса банка «Аваль» Антон Романчук считает, что для снижения своих рисков на «первичке» банки могут пойти на ужесточение условий кредитования. Например, увеличить размеры первоначального взноса и уровень ставок в зависимости от характера обеспечения по кредитам. «Если раньше при покупке квартиры на «первичке» мы требовали от заемщика 30% первоначального взноса, то сейчас рассматриваем возможность увеличить его до 50%», — заявил «ЭИ» начальник управления розничного кредитования одного из крупных банков.
