В Украине стартовал проект Международной финансовой корпорации «Энергоэффективность в жилищном секторе Украины». В его рамках МФК намерена содействовать объединениям совладельцев многоквартирных домов (ОСМД) в привлечении «дешевых» банковских кредитов
В частности, государству предлагается компенсировать ОСМД часть полученных от банков кредитных средств, потраченных на «утепление» домов. В данный момент МФК активно сотрудничает с Министерством регионального развития и строительства Украины в разработке соответствующей законодательной базы. Кроме того, корпорация консультирует Кредобанк (польская группа PKO BP) относительно разработки финансовых продуктов для объединений совладельцев многоквартирных домов. При этом МФК пока не предоставляет украинскому финучреждению заемные средства. Но и не исключает такой возможности в будущем.
В Кредобанке на перспективы подобного сотрудничества смотрят с оптимизмом. По словам и.о. главы правления украинского финучреждения Марцина Куксиновича, в банке в полной мере осознают риски, связанные с реализацией указанного проекта, но все же готовы рискнуть.
То, что риски в сегменте действительно огромны, подтверждают и эксперты. Причем дело не только в законодательной неурегулированности деятельности ОСМД. Никакое объединение совладельцев домов не захочет брать банковские кредиты под существующие нынче в Украине ставки. К примеру, по данным на 11 апреля «Индекс КредитМаркет ипотечный» составлял 24,13%. То есть в среднем по стране банки готовы выдавать ипотечные (читай — под залог недвижимости) кредиты под 24,13% годовых. Что же говорить о размере ставок по займам, не обеспеченным недвижимостью? А именно такие займы могут заинтересовать ОСМД, о чем свидетельствует, в частности, и польский опыт.
Как рассказал «і» руководитель проекта МФК «Энергоэффективность в жилищном секторе Украины» Гжегож Гайда, ОСМД в Польше получают банковские кредиты под залог денежных фондов, за счет которых содержатся их дома. Таким образом, ОСМД как неприбыльное объединение, не имея имущества для залога в банк, может, тем не менее, быть хорошим заемщиком.
Такого варианта, к сожалению, не учитывает нормативно-правовая база НБУ. Банки в Украине не рассматривают объединения совладельцев многоквартирных домов как потенциального клиента. А процентные ставки по кредитам высоки. При этом надежный государственный механизм поддержки ОСМД отсутствует. Между тем, отмечают в МФК, международная практика свидетельствует, что в рамках государственной помощи предпочтительно не удешевлять кредиты с помощью компенсации процентной ставки, а предоставлять субсидию на тело кредита. Данная схема, в частности, с успехом действует в Польше.
По мнению партнера ЮФ «Ильяшев и Партнеры» Максима Копейчикова, подобная схема кредитования может заработать в Украине лишь при готовности государства выступать поручителем за ОСМД или при активном кредитовании таких объединений госбанками. «При этом очень маловероятно, что банки заинтересуются их кредитованием, поскольку законное принятие решений для предоставления обеспечения (залогов, ипотек, поручительств) в ОСМД практически невозможно, в частности, ввиду постоянного отсутствия кворума на собраниях»,— считает адвокат. С другой стороны, при наличии ликвидного обеспечения некоторые банки могут и рискнуть, но о долгосрочном кредитовании говорить не стоит. Хотя плюсом для финучреждений является стабильность ОСМД как структуры и, в большинстве случаев, наличие имущества, на доход от сдачи в аренду которого можно обратить взыскание в случае дефолта.
Многое будет зависеть от формата господдержки объединений жильцов, добавляет экономист ИГ «АРТ Капитал» Олег Иванец. Так, если посмотреть, из чего сейчас складывается процентная ставка по банковскому кредиту, то видно, что львиную долю составляет риск девальвации в долгосрочном периоде. «Сейчас банковские кредитные ставки ориентировочно составляют 25-30% годовых. Из них 10-15% — риск девальвации, что можно понять по разнице ставок в долларах и гривне. Естественно, если государство предоставит страховку банкам на случай девальвации по этому типу кредитов, то ставка может быть снижена до 15%»,— считает собеседник «і».
Второй труднопреодолимой преградой на пути к активному кредитованию капитальных проектов являются короткие сроки заимствований, редко превышающие пять-восемь лет, что опять-таки связано с неуверенностью в гривне и финансовой системе в целом в долгосрочном периоде. Государство и здесь могло бы помочь, к примеру, предоставляя страховку от девальвации на 12-15 лет.
При этом, уверен эксперт, необходимо, чтобы все участники проекта были честными друг перед другом: и государство, и банки, и заемщики. Кроме того, нужно реалистично относиться к долгосрочному курсу гривни. Ведь сейчас основная проблема в банковском секторе — моментной ликвидности очень много, но вся она доступна на один-три месяца, а долгосрочной ликвидности нет. «Вот и получается, что деньги вроде бы и есть, но их в то же время и нет. А причина всему в том, что никто не уверен в гривне на 10 лет. Даже на год. Что говорить, если даже прогноз группы экспертов Минэкономразвития предполагает «разброс» курса на конец года в пределах 8,0-8,8»,— сетует Олег Иванец. Неуверенность, по мнению аналитика, существует потому, что НБУ в своих комментариях игнорирует существенные для национальной валюты риски. К примеру, до сих пор нет прогноза Национального банка по торговому дефициту в долгосрочном периоде, или озвученного регулятором плана погашения Украиной долгов перед МВФ, если она не станет выполнять условия фонда. Нет никакого долгосрочного плана относительно динамики курса гривни, а тем более стратегического плана развития финансового сектора страны. А без долгосрочной уверенности в национальной валюте любые инициативы, предполагающие перспективное сотрудничество государства, банковского сообщества и населения как потребителя финансовых услуг будут обречены на провал.
