Горожане все чаще предпочитают небольшие загородные дома киевским хрущевкам
Рынок жилья в пригороде Киева существенно активизировался. Правда, апрельское потепление затронуло только частные дома в черте населенных пунктов и квартиры в новостроях. Коттеджные городки в большинстве своем еще не вышли из зимней спячки.
Загородная альтернатива
Покупатели все чаще рассматривают недвижимость в Киевской области как альтернативу квартирам в столице. Самые активные продажи риелторы отмечают в двух ценовых сегментах: $30-40 тыс. за дом и $120-150 тыс. Средний уровень, впрочем, также как и элитный, на рынке практически отсутствует.
По данным консалтинговой компании «РеалЭкспо», по состоянию на 1 апреля в Киевской области зарегистрировано около 296 коттеджных городков: 102 — построены, 99 — строятся и 92 — проект. 82 объекта из них — заморожены.
При этом количество домов и земельных участков в черте населенных пунктов выросло более чем в 1,5–2 раза. Эксперты объясняют это тем, что в докризисное время люди раскупали землю не глядя на условия и цены, а сейчас вынуждены продавать эти объекты, причем по ценам, часто ниже стоимости покупки.
Покупательский спрос тут же отреагировал на это и сместился в сторону домов в черте населенного пункта. Согласно данным опроса, проведенного Ассоциацией управляющих недвижимостью, 52% киевлян отдают предпочтение дому в зоне общей застройки населенного пункта; 37% — дому в коттеджном городке и для 11% не имеет значения, где расположено их жилье.
«Спрос на приобретение домовладений в коттеджных городках Киевской области с начала года резко уменьшился»,— подтверждает результаты исследования директор ООО «РеалЭкспо» Виктор Коваленко.
Среди причин выбора дома в зоне общей застройки населенного пункта чаще всего называют: возможность покупки дома с большим участком, чем предлагают в коттеджном городке; возможность покупки старого дома с дальнейшей реконструкцией или постройки нового дома по своему проекту, а не по проекту коттеджного городка; отсутствие норм, правил, ограничений; отсутствие дополнительных платежей за обслуживание; боязнь не соответствовать статусу проживающих в коттеджном городке.
В коттеджных же городках приобретают недвижимость из-за безопасного проживания, однородного социального уровня, статуса и престижа.
«В этом году рынок активен, покупатели есть, но предпочтение действительно отдают частному сектору. Почему? Потому что далеко не все управляющие коттеджных городков нацелены на продажи и готовы удовлетворить платежеспособный покупательский спрос»,— резюмирует вице-президент Ассоциации управляющих недвижимостью Анатолий Топол.
Цены стремятся «ближе к земле»
Продажная стоимость частных домов под Киевом в этом году упала на 3-5%.
И хотя в консалтинговой компании SV Development утверждают, что в первом квартале средняя стоимость индивидуальных домов в Киевском регионе выросла на 0,83% и составляет $972 за один кв. м, мониторинг информационных баз показывает, что в Киевской области в основном выставлены на продажу дома по $20-25 тыс. Так, согласно статистическим данным сайта бесплатных объявлений Slando, в феврале-марте 2012 г. самые дешевые дома в Киевской области продавались в среднем за $20 тыс.
Минимальная зафиксированная стоимость при этом составила $17 тыс. Это кирпичная дача в Глевахе площадью 30 кв. м в садовом кооперативе «Глеваха-3». На участке (5 соток) фруктовый сад. Свет в доме, газ по улице, колодец на участке. Автор объявления уверяет, что документы на дом и на землю есть.
За $20 тыс. продают дом в Сенькивке (Бориспольский р-н) площадью 55 кв. м. «3 комнаты, веранда, кухня, участок 25 соток, приватизированный, документы готовы к продаже»,— значится в объявлении.
Реально продаются дома двух ценовых категорий: по $30-40 тыс. — объекты площадью 50-80 кв. м в 30-50 км от Киева и дома по $150-200 тыс. — новые постройки 150-250 кв. м в черте города. В то же время самый дешевый дом в коттеджном городке размером 150 кв. м продают за $500 тыс. (без отделки и какой-либо инфраструктуры).
Кроме того, следует учесть, что ежемесячное обслуживание дома в черте областного городка или поселка обходится в 200-400 грн. Тогда как плата за обслуживание коттеджа составляет на данный момент не менее 1200 грн./мес., причем эксперты отмечают, что весной этого года она упала.
«В этом году плата, которую устанавливают застройщики за обслуживание дома в коттеджном городке, существенно снизилась. Продавцы поняли, что покупатели не готовы ежемесячно платить за статус, сомнительную охрану, вывоз мусора и уборку территории, и поэтому снизили платежи»,— объяснил Анатолий Топол.
Не в пользу города
Уверенный рост активности рынка загородного рынка жилья свидетельствует о смене приоритетов покупателей. В дальнейшем выбирая между двухкомнатной «хрущевкой» за $70 тыс. и домом в пригороде по той же цене с 15-20-минутной дорогой, покупатели будут делать выбор в сторону последнего, считают эксперты. Даже несмотря на проблемы с кредитованием.
«Кредитования на рынке загородного жилья в полном смысле слова в Украине не существует. Есть банки, которые выдают ипотечные кредиты на землю или на отельные коттеджи, но случаев, чтобы кредитовался весь городок — единицы»,— рассказывает Виктор Коваленко.
Кредитуют под 13% годовых в гривне с 25%-ным первоначальным взносом. «Но уверен, что к лету таких кредитов, возможно, даже на более выгодных условиях станет больше»,— считает господин Топол.
Спрос на самые дешевые загородные объекты к лету увеличится, и дома по 30-40 тыс. будут основным хитом продаж. Это и не удивительно. Но интересно другое: некоторые застройщики коттеджных городков потихоньку снижают цены, а другие, убедившись в несостоятельности бизнес-концепции, начинают строить малоэтажные «квартирные» дома.
Что еще больше подтолкнет и так уже явно наметившуюся тенденцию расширения границ проживания киевлян, которые, предпочитая работать в столице, жить стараются все больше в пригороде.
