Правление Ощадбанка рассматривает возможность создания «дочки» для рефинансирования банковской ипотеки. Слишком смелые ожидания руководства банка от своего детища настораживают общественность
Менеджмент Государственного Ощадного банка Украины займется созданием дочерней структуры, которая будет предоставлять рефинансирование банкам на цели жилищного кредитования. Как сообщил предправления Ощадбанка Сергей Подрезов, его «дочка» будет специализироваться на функциях межбанковского ипотечного агента, обменивая через встречную покупку-продажу жилищные ипотечные кредиты на ипотечные облигации. «Продажа этих облигаций на вторичном рынке ценных бумаг будет обеспечивать банки долгосрочными ресурсами для ипотечного кредитования»,— сообщил он.
Государственное ипотечное учреждение в последние годы осуществляет только операции по рефинансированию банков, которые кредитуют достройку незавершенных жилых домов, констатирует Сергей Подрезов. А рефинансированием ипотечных кредитов, через выпуски соответствующих облигаций, ГИУ фактически не занимается. Поэтому рядом с ГИУ, по его мнению, должен действовать другой финансовый институт, который поможет банкам привлекать ресурсы на рынке ценных бумаг. Именно синергия деятельности этих двух учреждений должна будет позволить активизировать спрос на недвижимость со стороны населения.
Для кредитно-финансовых учреждений Ощадбанк приготовил пилюли в виде государственных льгот и вознаграждений. Так, ипотечные облигации специализированного эмитента могут рассчитывать на определенные преференции со стороны регуляторов, что положительно должно повлиять на их ликвидность и привлекательность для инвесторов. Кроме того, по словам банкира, почти вся маржа агента (разница между процентными поступлениями по централизованным кредитам и расходами на уплату купона) будет направляться на комиссионное вознаграждение банков, которые будут продолжать обслуживать кредиты.
«Банки, возобновляя ликвидность через продажу кредитов агенту, будут не только возобновлять получение процентных доходов от предоставления новых ипотечных займов, но и продолжать ежегодно получать комиссионные от ипотечного агента. Такая деятельность создает резерв доходности для постепенного уменьшения ставок для конечных потребителей ипотечных кредитов»,— уверяет Сергей Подрезов. Согласно его расчетам, если удастся запустить механизм, то с 2012 г., по крайней мере, в госбанках ставки по ипотечным кредитам могут опуститься до 12,5% годовых.
Впрочем, по мнению специалиста отдела продаж долговых ценных бумаг Dragon Capital Сергея Фурсы, быстрого эффекта мы не увидим. «Насколько такое учреждение будет эффективно, сказать на данный момент невозможно, поскольку в украинских реалиях данная тема еще не была опробована»,— отметил он.
К тому же, как поясняет эксперт, созданному учреждению не удастся миновать столкновения и с ключевой проблемой украинского фондового рынка — отсутствием длинных денег. Ведь, как показывает практика, в данное время крайне трудно найти спрос по приемлемым доходностям для пятилетних гособлигаций, не говоря уже об ипотечных бумагах, отношение к которым испортил кризис в США. Тем не менее Сергей Фурса констатирует, что развитие рынка идет в верном направлении.
В то же время директор аналитической группы Da Vinci AG Анатолий Баронин видит в предложении создания «дочки» Ощадбанка лишь очередную попытку игры с госактивами. «Описанный господином Подрезовым механизм работы больше похож на попытку создания государственного «бридж-банка», который будет собирать «токсичную» ипотеку по всей банковской системе. Подобная синергия очень напоминает подготовку схемы, схожей с печально известной американской Fannie Mae»,— говорит аналитик.
Предложенная Ощадбанком схема, по его мнению, никак не может повлиять на удешевление ипотеки. Ведь ключевыми причинами высоких цен на недвижимость являются зарегулированность и высокая коррупция на строительном рынке. Преодоление последнего фактора можно назвать реальным ресурсом для снижения на четверть стоимости новой недвижимости. Ведь, как отмечает господин Баронин, размер коррупционных платежей в отрасли до кризиса доходил порой до 25% стоимости проекта.
Но сегодня значения процентных ставок по ипотечным кредитам на покупательский спрос влияют слабо. «При уровне инфляции, перевалившей за 10% годовых, и низких доходах населения спрос невозможно стимулировать подобным образом. Покупательский спрос — это следствие покупательной способности, которая сегодня в Украине крайне низка. Если в Нью-Йорке цена двухкомнатной квартиры на периферии составляет пять средних годовых зарплат, то в Киеве это соотношение равняется 15 средним годовым зарплатам»,— констатирует аналитик. Поэтому, по его словам, снизив ставки по ипотеке, банковская система не получит добросовестных платежеспособных заемщиков, а лишь приведет к очередному накоплению потенциально проблемных долгов.
