В последнее время на рядового украинца обрушился шквал рекламных объявлений, вещающих о головокружительно низких ставках на ипотечное кредитование. Мол, и сроки большие, и ставки значительно ниже, чем это было еще несколько лет тому назад. И если потенциальных заемщиков это может только радовать, то тех, кто платит по такому кредиту уже не один год — лишь огорчают. Оно и понятно, радоваться вряд ли придется, если Вы с начала 2003 года платите по кредиту ипотеки 18-20% годовых в валюте, а сейчас такой же кредит можно привлечь по ставке 14-15% годовых. Особенно удручающим становится этот факт, если учесть, что суммы по кредитованию на приобретение жилья, как правило, довольно внушительные. Тем не менее, выход есть — можно перейти на обсуживание в другое финансовое учреждение, с более выгодными условиями. Однако следует быть осторожным: выгоды от перекредитования могут обернуться новыми расходами, а хлопоты — не стоящими предложенных преференций. Если разница в процентной ставке не окупает дополнительные издержки в течение года, этим не стоит заниматься, советуют эксперты.
Снижение ставок, которое наблюдается уже в течение нескольких лет, делает все более востребованной такую услугу, как перекредитование, или рефинансирование кредита, полученного в одном банке, за счет ссуды, предоставленной другим финучреждением, с более низкой процентной ставкой.
По данным начальника управления активных операций физических лиц банка «Финансы и Кредит» Виталия Шастуна, сегодня перекредитовывает займы только 1% всех частных клиентов. Причем по частоте обращений лидирует ипотека, затем следует автокредитование. Массовых случаев смены банков-кредиторов по программам рассрочки на рынке пока не было, поскольку сумма кредита по рассрочке изначально невысока (в среднем 2 тыс. грн.), а на момент перекредитования она еще меньше.
Причины, подтолкнувшие клиента к рефинансированию своего займа, могут быть разными: желание сэкономить на платежах, необходимость в увеличении срока кредита, изменение формы и валюты погашения, желание получить дополнительный кредит сверх суммы рефинансирования, консолидация долгов. Но в основном — это желание снизить ежемесячный платеж за счет более выгодных кредитных ставок. Поэтому: достаточно нескольким банкам предложить более низкие ставки по этим видам кредитования, как к ним сразу же пытаются перевести свои кредиты заемщики из других банков.
В целом, в ходе рефинансирования ипотечных кредитов происходит переток клиентов от средних и мелких банков к крупным. Миграция клиентов между крупными банками пока незначительна — основные игроки рынка предлагают довольно схожие условия кредитования.
Чаще всего переходить из одного банка в другой и повторно испытывать все прелести кредитной процедуры вынуждены жертвы рекламных уловок, вовремя не заметившие у банка, рекламирующего низкие процентные ставки, высоких комиссионных или вовремя не поинтересовавшиеся динамикой условной расчетной единицы банка.
Уход из банков может быть вызван также ухудшением условий кредитования уже после подписания договора с клиентом, например, повышением процентной ставки.
Перевод кредита происходит еще и в случае некачественного сервиса банка в период обслуживания долга, и тогда клиент также может искать банк для перекредитования, причем даже с аналогичными ценами.
Эксперты подчеркивают, что перекредитование эффективно только при очень крупных суммах. Так, оно не оправдывает себя при покупке автомобиля, даже если речь идет о разнице в 1-2% реальной ставки. Так что пока выгодным является только ипотечное перекредитование, а предоставляют такую возможность «Райффайзен Банк Аваль», Укрсоцбанк, УкрСиббанк, «Надра Банк», Международный ипотечный банк.
Мелкие, но по три
Сейчас услугой перекредитования пользуются в основном те, кто получал кредит на заре становления ипотеки под 18-20% в валюте, когда среднерыночные ставки были выше сегодняшних на 4-5%. Например, заемщики, взявшие кредит на $100 тыс. в 2002-2003 гг., могут сейчас сэкономить при рефинансировании $24-30 тыс. с учетом всех дополнительных расходов. Правда, в первый год из-за вышеупомянутых расходов почувствовать снижение финансового бремени, скорее всего, не получится. «Я считаю, что разница в процентной ставке должна окупать дополнительные издержки не более чем через год»,— говорит управляющий киевской областной дирекции Укрсоцбанка Андрей Онистрат. Иначе этим не стоит заниматься.
Механизм перекредитования
Всю схему перекредитования условно можно разделить на две операции. Сначала клиент пишет письмо в банк, куда собирается перевести заем, с просьбой выдать сумму, необходимую для погашения кредита в прежнем банке. Фактически эта процедура аналогична досрочному расторжению кредитного договора.
Затем клиент снова должен пройти всю процедуру оформления займа у нового кредитора: нотариально перерегистрировать залог, заплатить за его внесение в реестр, а также внести изменение в договор страхования имущества, которое служит обеспечением кредита, в части выгодополучателя. Обычно вся процедура перекредитования занимает около недели.
Основной минус рефинансирования — всю эту процедуру заемщику придется оплачивать из своего кармана. То есть, еще раз оформлять страхование имущества и заемщика (около 0,3% от залоговой стоимости квартиры и 0,35% — домовладения), платить за услуги оценщика (около 300-350 грн.) и нотариуса (500-700 грн.).
«Вне зависимости от вида кредитования, заемщику обязательно придется платить все комиссии перекредитовывающего банка, количество которых может достигать семи»,— напоминает Андрей Онистрат. Не нужно забывать также, что банк имеет право взимать штраф за досрочное погашение кредита, если такой пункт внесен в договор. Хотя большинство кредиторов не возражают против выплаты кредита раньше срока без различных финансовых наказаний. По автокредитованию после внесения изменений в закон о защите прав потребителей подобные санкции вообще применяться не могут: согласно документу досрочное погашение автокредитов, а также займов, выдаваемых по программам рассрочки, должно быть бесплатным.
Развод и девичья фамилия
Для оформления заявки на перекредитование к стандартному пакету документов на получение займа придется добавить оригиналы уже имеющегося кредитного договора и соответствующего договора залога, а также справку из банка о состоянии и размере кредитной задолженности. В большинстве банков подобная справка обходится от 5 до 10 грн. Безусловно, рефинансирование под кредит можно получить только в случае, если все необходимые платежи по нему осуществлялись вовремя.
Перекредитование предусматривает переход залога из банка в банк. То есть, когда рефинансирующий банк переводит деньги бывшему кредитору, к нему должно перейти и залоговое имущество. Чтобы избежать мошенничества во время переоформления залога, банки используют два способа его переоформления.
Первая схема заключается в том, что банк-кредитор первой очереди дает разрешение на то, чтобы банк, предоставляющий рефинансирование, был включен во вторую очередь кредиторов. После погашения задолженности первый банк отказывается от своих прав по кредиту, а второй банк приобретает права кредитора первой очереди.
Однако бывают случаи, когда первый банк не хочет терять заемщика и начинает вставлять ему палки в колеса, отказываясь работать по описанной выше схеме. Тогда переоформлять кредит придется по второй схеме, при которой обеспечением перекредитования будет выступать либо страховка титула собственности, либо договор имущественного поручительства юридического лица. Услуги эти не бесплатные и могут обойтись клиенту в 2-2,5% рыночной (!) стоимости приобретаемого имущества.
Кроме того, заемщик может столкнуться с арифметическим подвохом. В некоторых банках, предлагающихкредиты рефинансирования, используется только аннуитетная схема погашения (равные ежемесячные платежи). При ней конечное удорожание покупки существенно больше, чем при стандартной схеме, то есть переход с кредита со стандартной схемой погашения на кредит с аннуитетной при небольшой разнице в ставках себя не оправдывает. «В целом, прибегать к перекредитованию следует лишь в случае, когда разница в ставках составляет не менее 3% годовых. Фактически, на сегодняшний день это возможно лишь при переходе из мелкого в крупный банк. Менять банк в пределах ТОП-10 экономически нецелесообразно»,— считает Андрей Онистрат.
Еще один нюанс касается тех, кто получает частичную компенсацию процентной ставки по программе Фонда содействия молодежному жилищному строительству. При переходе из одного банка в другой (также сотрудничающий с фондом) заемщик теряет право на компенсацию.
И наконец, участившиеся случаи ухода клиентов могут подтолкнуть банки к введению ограничений на досрочное погашение. В последнее время из-за высокой конкуренции большинство банков отказались от этих штрафов, но могут вернуться к данной практике.
Подводные камни страхования
При рефинансировании кредита необходимо обращать внимание не только на условия кредитования, которые предлагает банк, но и на то, как при этом изменятся условия страхования залогового имущества. Не секрет, что зачастую банки требуют, чтобы заемщик страховал залог в аккредитованной банком страховой компании. Но что делать, если клиент приходит из другого банка и предмет залога уже застрахован в другой, не аккредитованной этим банком СК? В этом случае возможны несколько вариантов. Все зависит от того, какой договор страхования предмета залога был заключен,— двусторонний (между заемщиком и СК) или трехсторонний (при участии банка), и того, какие требования у банка по страхованию залога.
Если договор страхования был двусторонним и требования по страхованию у банка, в котором перекредитовывается заемщик, не очень отличаются от требований первоначального банка-кредитора, перезаключать договор страхования не стоит. Можно обойтись заключением допсоглашения, изменив в нем выгодоприобретателя.Если же договор страхования был трехсторонним — его придется перезаключать. «Для перезаключения трехстороннего договора страхования залога необходимо получить согласие первоначального банка-кредитора на смену выгодоприобретателя»,— отметила Юлия Пухкало, начальник департамента организации продаж через банковские учреждения СК «Кредо-Классик». «Обычно при перезаключении договора страхования при перекредитовании меняются требования по франшизе, набору рисков и условиям невыплаты страхового возмещения»,— рассказала Ирина Корлыханова, начальник отдела андеррайтинга СК «Эталон». А если условия страхования меняются — увеличивается или уменьшается франшиза и количество рисков — может измениться и страховой платеж.
«Если страхователь расторгает договор страхования и перезаключает его на новых условиях, то часть неиспользованного страхового платежа может перезачисляется в счет платежа по новому договору страхования»,— заметила госпожа Пухкало.
При этом необходимо обращать внимание, какие именно риски включаются в перезаключаемый договор страхования предмета залога. «Если речь идет о квартире, то необходимо предусмотреть выплату страхового возмещения не только по тотальной гибели конструктива квартир, но и по ремонту»,— порекомендовала госпожа Корлыханова.
Особо несговорчивые банки прибегают к третьему варианту и требуют застраховать залог в той компании, с которой дружит он.
Мировой опыт
Перекредитование очень популярно в западных странах. К примеру, банками Великобритании в 2005 г. через рефинансирование ипотек было выдано $148 млрд. — почти столько же, сколько при первичном кредитовании жилья. В Великобритании и США уже сформировалось целое сословие семей, которые то и дело переходят из банка в банк, чтобы минимизировать расходы по кредиту.
Дело в том, что во многих странах ипотечные ставки фиксируются лишь на несколько лет и на протяжении большей части срока кредита являются плавающими. При этом по окончании периода фиксации многие заемщики сталкиваются с ростом ставок. Поэтому предпочитают кочевать по банкам, чтобы иметь дело только с фиксированными ставками.
При ставках в 5-6% западноевропейцы и американцы также с удовольствием трансформируют рост цен на недвижимость в дополнительные кредиты. Еще одна распространенная на Западе практика — консолидация долгов (сведение всех кредитов в один) через рефинансирование ипотек.
