Скасування мораторію на продаж сільськогосподарських ділянок дало поштовх ринку — кількість угод зросла, а ціни на землю в Україні впевнено пішли вгору.
Попри війну, земельний ринок в Україні і сьогодні демонструє стійкість. Гектар залишається активом, вартість якого зростає не лише у гривні, а й у перерахунку на долари — особливо в регіонах із меншими ризиками. Для багатьох фермерів і агрокомпаній купівля землі — це довгострокова стратегія, яка виглядає надійнішою за валюту чи інші інструменти збереження активів.
Нагадаємо, мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення було скасовано в Україні 31 березня 2020 року, а ринок землі запрацював в липні 2021 року. З 1 липня 2021 року фізичні особи отримали право набувати право власності на земельні ділянки загальною площею не більше ніж 100 гектарів. Юридичні особи отримали відповідне право з 1 січня 2024 року – вони можуть купити земельні ділянки загальною площею до 10 тисяч гектарів. Після відкриття ринку сільськогосподарської землі для юридичних осіб її вартість зросла майже на 40%. Середня ціна гектара зросла з близько 40 тис. грн у грудні 2023 року до 53 тис. грн у березні 2025-го.
За даними Міністерства аграрної політики, у 2024 році в Україні було куплено 320 660 гектарів сільськогосподарських земель. Це становить 53% від загального обсягу проданої землі після зняття мораторію. З моменту відкриття ринку сільськогосподарських земель для юридичних осіб близько 1318 компаній придбали 15 035 земельних ділянок.
За даними Opendatabot станом на квітень 2025 року найбільше землі у власності в Агрофірми Світанок та Дружківського Рудоуправління. До Топ компаній – власників землі входять також Зернятко-Південь, Землетрейд, Агроголден, Куяльник, Агрофірма Каравай.
У яких українських бізнесів найбільше землі у власності:
Зазначимо, після відкриття ринку землі для юридичних осіб у 2024 році компанії, пов’язані з родиною Петра Порошенка та бізнесменом Андрієм Веревським, розгорнули масштабну скупівельну кампанію. Вони не лише стали лідерами за обсягами придбання сільгоспугідь, але й підняли середню ціну гектара до 85 тисяч гривень, створюючи нову цінову реальність для українського аграрного ринку.
Як з’ясувала Економічна правда, група Веревського скуповує найцінніші чорноземи Хмельниччини та Полтавщини. Основними гравцями виступають компанії “Земельний край”, “Земельний край 2” та “Земельний дім”. Фірми, афілійовані з родиною Порошенка, концентрують діяльність навколо Вінниці – базового регіону корпорації. ТОВ “Поділля ленд інвестментс” і ТОВ “Упі-агро ленд інвестментс” придбали щонайменше 2 тис. га, ще сотні – у процесі оформлення.
На старті реформи середня ціна сільгоспземлі була відносно низькою, однак із кожним роком вона зростала. На поточний 2025 рік середня ціна одного гектара сільськогосподарської землі в Україні становить орієнтовно 59 000 грн. У деяких регіонах цей показник в рази вищий. На показники ціни за гектар землі впливають родючість грунтів, розташування паю землі, безпека – зокрема, ризики, які можуть вплинути на цільове використання земельної ділянки, з огляду на воєнний стан.
Найдорожча земля — на заході України та навколо столиці: Івано-Франківська область — понад 184 000 грн за гектар, Львівська область — понад 136 000 грн за гектар, Київська область — понад 86 000 грн за гектар. Ці регіони демонструють стабільне зростання вартості, що пов’язано як із високою концентрацією малого та середнього агробізнесу, так і з відносною безпекою та вигідним географічним розташуванням. У Київській області зростанню цін сприяє і попит з боку забудовників, що прагнуть придбати землю поблизу столиці під агропроєкти або майбутню інфраструктуру.
Найдешевші гектари — на півдні та сході: Донецька, Херсонська, Миколаївська області — у межах 31 000–35 000 грн за гектар. Тут ціни залишаються мінімальними через близькість до лінії фронту, постійну небезпеку, зруйновану інфраструктуру та низьку інвестиційну привабливість. У багатьох районах ринок фактично паралізований, а угоди відбуваються здебільшого між місцевими або за мінімальними ставками.
«Загальні тенденції розвитку ринку дають підстави говорити про кілька важливих речей. По-перше, вартість сільськогосподарської землі зростатиме. І це обумовлено не лише валютними коливаннями, а й поступовим вичерпанням пулу вільних для відчуження земельних ділянок. Коли пропозиція скорочується, а попит тримається або навіть зростає — ціна закономірно йде вгору. По-друге, ми бачимо суттєве збільшення конкуренції. Запуск другого етапу земельної реформи, який дозволив юридичним особам купувати землю, привів до того, що на ринку з’явилися гравці з більшими фінансовими можливостями. Це вплинуло на формування нових умов угод, а також підштовхнуло продавців очікувати вигідніших пропозицій. Більша конкуренція — це не тільки вищі ціни, а й більше варіантів для власників паїв. Це дає змогу переглядати формати співпраці, вимагати прозорих умов, гарантій та чітких термінів», – зазначив експерт із земельних правовідносин Святослав Святюк.
Попри стабільне зростання вартості сільськогосподарської землі в Україні, її середня ціна досі залишається суттєво нижчою, ніж у більшості країн Європейського Союзу, що робить її однією з найдоступніших у регіоні.
Для порівняння:
- У Нідерландах гектар землі обійдеться в середньому в 74 000 євро
- В Італії — 43 000 євро
- У Польщі — близько 11 000 євро
- У Франції — 6 000–8 000 євро
- Угорщина — 5 500 євро
- Болгарія — 3 000–4 000 євро
На тлі цих показників український ринок виглядає привабливо як для внутрішніх, так і для потенційних іноземних інвесторів, особливо з огляду на великі площі, родючі ґрунти та очікуване подальше зростання цін після завершення активної фази війни.
«Інвестиція — це завжди ризик. Що стосується землі, то тут ризики — мінімальні. Найбільший серед них — це, звичайно, ризик окупації. Так, він існує, але ми вважаємо його малоймовірним, на рівні умовного ядерного удару. В усіх інших аспектах земля довела свою стійкість, навіть в умовах повномасштабної війни. Її не можна знищити або знецінити так, як, скажімо, криптовалюту, банк чи іншу нерухомість. Земля — це актив, який працює довгостроково», – сказав керівник проєкту «КупиПай» Володимир Радько. Він зазначив, що за три роки з моменту запуску ринку ми побачили, що земля не лише зберігає свою вартість у гривні, а й додає приблизно 8% у доларовому еквіваленті. Це реальна захистна подушка від інфляції та девальвації. І паралельно з цим інвестор щороку отримує стабільну дохідність — у межах 7–9% річних.
«Також важливо розуміти: частина земель, навіть тих, що постраждали через бойові дії, уже зараз обробляється агрохолдингами. І саме ці компанії, як орендарі, найчастіше беруть на себе витрати з розмінування. Плюс — державні програми. У більшості випадків інвестор узагалі не залучається до покриття цих витрат. Це зменшує ризик і спрощує вихід на ринок», – говорить фахівець.
«Щодо стратегій — їх умовно дві. Перша — це ставка на дохідність «тут і зараз»: купівля ділянки за мінімальною ціною, щоб одразу отримати вищу орендну плату. Друга — гра на зростання капіталізації: інвестор бачить, що гектар продається дешевше, ніж вчора, і купує з прицілом на майбутній перепродаж або зростання вартості. Ціна залежить від регіону, але головне — від стратегії. Хтось купує у Сумській області за 900 доларів за гектар, розуміючи, що після стабілізації ситуації він зросте вдвічі. Так, це ризик. Але й потенційний прибуток — високий. У середньому ринок дає +10–15% у гривневому еквіваленті щороку. І ще раз повторю: земля зберігає свою цінність. Навіть в умовах війни. Мій прогноз на 2025-й — помірне зростання цін на 10–15%. Це логічно, з огляду на обмежену кількість ділянок і зростаючий попит. І наостанок — терміни. Земля — це не короткострокова історія. Ми орієнтуємо інвесторів на 5–7 років. Це база. І вона не змінилась навіть під час війни», – резюмував він.
Зазначимо, дуже важливо вже зараз враховувати те, що судова практика в земельній сфері ще тільки формується. Це означає, що сьогоднішні угоди можуть у майбутньому стати предметом судових спорів. Щоб не втратити землю чи вкладені інвестиції, покупцям і продавцям варто максимально уважно підходити до юридичного оформлення кожної угоди.
Як перевірити земельну ділянку перед купівлею
1. Перевірити правовий статус ділянки
З’ясуйте, хто є власником і чи має право продавати землю.
Де перевірити:
Реєстр речових прав (https://rpr.minjust.gov.ua/)
Державний земельний кадастр (https://map.land.gov.ua/kadastrova-karta)
2. Перевірити кадастровий номер земельної ділянки
Кожна ділянка повинна мати унікальний кадастровий номер. Якщо його немає — це вже “червоний прапорець”.
3. Вивчити цільове призначення землі
Переконайтесь, що ділянка — саме сільськогосподарська (або інша, яка вас цікавить), і її можна купувати/використовувати за планом.
4. Перевірити, чи немає обтяжень
Чи не перебуває земля під арештом, в іпотеці, заставі, оренді або у спадковому спорі.
Перевірка через нотаріуса або в Реєстрі речових прав.
5. Звірити фактичні межі земельної ділянки
Обов’язково з’ясуйте, чи межі на карті збігаються з тими, що “в полі”.
Ідеально – запросити геодезиста або зробити заміри самостійно.
6. Перевірити історію оренди
Навіть якщо землю продають — вона могла бути передана в довгострокову оренду (до 49 років).
Продавець має надати документи про припинення орендних зобов’язань.
7. Оцінити безпекову ситуацію
Особливо в умовах війни.
Перевірте, чи ділянка не входить у потенційно небезпечну або заміновану зону.
Корисно: сайт ДСНС, мапи розмінування, місцева адміністрація.
8. Перевірити “прозорість” продавця
Не ведіться на “знайомих рієлторів” без документів.
Попросіть: нотаріально завірені копії всіх документів, паспорт та ІПН продавця, довіреність (якщо продає не власник).
Уже зараз можна виділити кілька чітких трендів.
По-перше — земля дорожчатиме.
Це обумовлено не лише змінами курсу валют, а й тим, що площа доступних до продажу ділянок землі в Україні поступово скорочується.
По-друге — зростає конкуренція.
Після запуску другого етапу земельної реформи, до ринку долучилися юридичні особи. Це суттєво пожвавило ситуацію та змінило правила гри. Посилення конкуренції змушує покупців пропонувати вигідніші умови власникам паїв. Тобто зростає не лише ціна, а й загальний рівень пропозицій.