Вже більше місяця пройшло як в Україні було знято мораторій на продаж землі. Ця історична для нашої держави подія поділила суспільство на два табори. Прихильники переконані, що нові реалії принесуть користь економіці та підвищить ВВП країни, тоді як опоненти вважають, що в такий спосіб держава посилить вплив великого агрокапіталу, що фактично позбавить середнього аграрія скористатися новими можливостями.
«Економічні новини» (ЕН) розбирали з якими труднощами зіткнулися участники ринку на початковому етапі.
Поки що різкого зростання орендної плати, так само як і пожвавлення інвестиційної активності в аграрній галузі не спостерігається, як і масової скупівлі земельних паїв олігархами та іноземцями. Український фермер має три пріоритетних для себе роки, щоб приватизувати землю, доки в гру не вступив великий аграрний капітал, який через три роки також отримає право на купівлю земель.
За даними Мінагрополітики, станом на 9 серпня, з початку запуску ринку землі 1 липня вже зареєстровано 4 987 земельних угод. Крім того, наголошується, що заяви для отримання доступу до Державного земельного кадастру подали 4 532 нотаріуса. Найбільше заяв – 5 082, з яких узгоджені 4 473, в черзі на розгляд – 17, відмову отримали – 592. Згідно з даними відомства, загальна площа земельних ділянок, за якими зареєстровані угоди, становить 9 670 га. За сумарною площею проданих земельних ділянок лідирує Полтавська область з показником 739,6 га, за нею йдуть Харківська (592,6 га), Кіровоградська (515, 6 га), Київська (438,5 га) та Чернігівська (355,9 га) області
За підрахунками фахівців, до кінця року у продаж надійде близько 36 тисяч га с/г земель. Що все одно дуже мало порівняно з показниками країн, де земельний ринок діє давно, — у них на продаж надходить щороку близько 1% загальної площі земель с/г призначення. В Україні це мало б становити 400 тисяч га, але насправді й близько не так.
«Дуже зарано говорити про динаміку цін, оскільки було укладено мало договорів купівлі-продажу. Нагадаю, що з 1 липня 2021 року до 2024 року право на придбання землі буде тільки у фізичних осіб. З 2024 року землю зможуть купувати і юридичні особи (обмеження до 10 тис. га в одні руки). Іноземці зможуть купувати українські землі тільки після ухвалення відповідного рішення на загальнонаціональному референдумі. Я б сказала, що це більше політичне рішення має бути на проведення такого референдуму. Проте це не означає, що через пов’язаних осіб не можна буде купити більше. Треба буде лише пояснити походження коштів», – сказала «ЕН» експерт Світового банку з питань інвестицій в сільське господарство Яна Казьміна. За її словами, найдорожчою буде земля в Хмельницький, Київській, Винницькій та Тернопільській областях, а найдешевшою – в Донецькій, Луганській, Херсонській та Волинській областях. «Ціна на землю залежить від її площі, нормативно-грошової оцінки, врожайності та місця розташування. Але для повного аналізу цін на землю потрібен час, десь пів року-рік і ми будемо розуміти цифри», – додала вона.
Згідно даних Мінагрополітики, за перший місяць ринку землі середня ціна за український гектар складає 40 тисяч гривень. У цей розрахунок бралась загальна кількість зареєстрованих правочинів та їх ціна. Своєю чергою, в об’єднанні сільгосппідприємств Український клуб аграрного бізнесу(УКАБ) вважають, що це недостовірна інформація. «Ми провели аналіз даних Держгеокадастру «Моніторинг земельних відносин», в результаті якого виокремили угоди щодо відчуження земель с/г призначення, площа яких менше 1 га і ціна такого гектара сягає 700 тис. грн. Такі ділянки як правило знаходяться в Київський, Одеській та Львівській областях. Очевидно, що на таких земельних ділянках знаходяться елітні будинки або вони придбаються для інвестування у будівництво, а не сільське господарство. Тому, щоб визначити об’єктивну ціну товарних с/г земель ми брали для розрахунку ціну відчуження ріллі площею понад 1 га», – коментує експерт із земельних питань Елліна Юрченко.
За розрахунками УКАБ, станом на 1 серпня 2021 року середня ціна 1 га ріллі в Україні складає 26,8 тис. грн, що практично відповідає середній нормативній грошовій оцінці (НГО). Порівняно низьку середню ціну там пояснюють малою кількістю угод щодо продажу с/г земель, ймовірно нижчою НГО проданих земельних ділянок з піщаними грунтами та на схилах. Така ситуація наразі спостерігається у половині областей України.
Однією з причин, чому не відбулося сплеску цін на сільскогосподарські землі є те, що українці самі по собі є народ консервативний і до нових реалій звикають поступово. Друга — великі покупці вийдуть на ринок лише 2024 року, до того купівля і продаж відбуватимуться у невеликих обсягах. До того ж і момент для лібералізації ринку обрано вкрай невдало — посеред аграрного сезону, коли урожай вже посіяно, але ще не зібрано. Тож багато хто обрав вичікувальну тактику, доки ситуація не стане більш зрозумілою.
Суттєвим фактором млявих продажів є те, що відкриття ринку землі збіглося з так званою земельною децентралізацією, коли певні категорії земель перейшли у розпорядження територіальних громад. Проте, як з’ясувалося, у більшості випадків представники місцевого самоврядування здебільшого не знають, як правильно розпорядитися цими землями відповідно до законодавства. А неправильні (а то й незаконні) рішення можуть породити правові колізії й перевантажити суди численними розглядами. Тому нині охочі придбати земельні наділи у громад часто стикаються з відмовою чи проханням почекати.
Ще один фактор, який очікувано негативно позначився на ринку землі, — у цивілізованих країнах законність оборудок із землею перевіряють або спеціально уповноважені державні установи, або особливі підрозділи органів місцевого самоврядування. Але в жодному разі не комерційні установи чи приватні особи. В Україні цей обов’язок поклали на приватних нотаріусів.
За словами радника міністра МВС Михайла Апостола, сьогодні в Україні нотаріуси не готові проводити угоди купівлі-продажу. А той хто готовий – ставить прайс за послуги приблизно 10 тисяч гривень, набагато вище ринкового, на який зі свого боку не готові покупці. «Аграрне відомство констатує, що ринок працює нормально, втім ажіотажу на ньому нема. Парадокс. За законом передбачається, що нотаріус за відомостями Державного земельного кадастру перевіряє наявність у суб’єктів першої черги (надрокористувачів) та факт максимальної концентрації землі в одних руках. При цьому на момент відкриття ринку землі до ДЗК було підключено приблизно 800 нотаріусів із загальної кількості майже 6500», – написав він у Фейсбук. А також додав, що відкритим лишається і питання врегулювання володіння землею с/г призначення на праві спільної сумісної власності. «Сьогодні виникла ситуація, коли подружжя не може володіти землею відповідно до граничного порогу концентрації. Якщо, наприклад, чоловік володіє 100 га, то дружина вже не може володіти 100 га, адже 50 га належить їй на правах спільної сумісної власності. Тобто, виникає ситуація, коли Закон про землю дозволяє кожному мати до 100 га у власності, а Цивільний кодекс вносить корективи в таке твердження», – зазначив експерт.
Він звернув увагу, що у нотаріусів відсутній єдиний підхід щодо використання пільг до сплати податків під час першого продажу. «Тобто, у всіх різний підхід до того, що робити з ділянками, площа який перевищує 2 га (сьогоднішні норми безоплатної приватизації). Чи розповсюджується пільга тільки на 2 га, а все що вище – сплачується повноцінний податок? Чи взагалі, ділянки, які перевищують 2 га не підпадають під пільгу? Тож, беручи до уваги увесь спектр технічних та законодавчих проблем, незрозумілостей та роботу державного апарату, більшість нотаріусів сьогодні або відмовляються поки що проводити угоди купівлі-продажу земельних ділянок с/г призначення, або ж ставлять дуже високі ціни на проведення угод», – резюмував Апостол.
А для самих нотаріусів найбільшу проблему наразі складає обчислення тих самих 100 гектарів – граничного розміру землі, яку може мати в приватній власності українець до 1 січня 2024 року відповідно до статті 15 перехідних положень Земельного кодексу.
“Нотаріус, обов’язок якого посвідчувати факти, дотримуючись букви закону, просто не зможе встановити кількість землі у набувача, тому, що дані про них можуть міститися у паперових реєстрах земель по всій Україні. Здійснити таку перевірку неможливо за будь-яких старань”, – вважає юрист, фахівець у земельному та аграрному праві Руслан Сокол. Тому процес оформлення угод із купівлею та продажем земель часто перебуває у “підвішеному” стані.
На думку експерта, уряд читає норму про «100 гектарів у одні руки» по-своєму, вважаючи, що потрібно рахувати все включно із набутим раніше – це випливає із прийнятих ним підзаконних актів щодо перевірки на відповідність набувача права власності на земельну ділянку сільськогосподарського призначення вимогам, визначеним статтею 130 Земельного кодексу України.
«Наслідком такого різночитання є вже дві нові проблеми: юридична та методологічна. По-перше, нотаріус, який опиняється між двома нормами, що протирічать одна одній, має брати на себе дуже серйозну відповідальність. Адже, відповідно до закону, договори з перевищенням ліміту будуть визнаватися недійсними, а надлишкова площа – конфісковуватися. Звичайно, що нотаріусу в такому випадку легше відмовитися від посвідчення договору або брати перевірених постійних клієнтів», – додав Сокол.
Наразі, вже стартувала видача комерційними банками земельних кредитів аграріям на купівлю сільськогосподарських земель та під заставу земельного паю. Взяти позику на землю фізособи можуть у окремих комерційних банків у рамках державної програми «5-7-9», урядової програми держгарантії малим фермерам.
Як зазначалося, на першому етапі запуску ринку земель сільгосппризначення земельна іпотека розвиватиметься фактично у пілотному режимі. Тобто банки видаватимуть окремі кредити, формуватимуть невеличкі «тестові» портфелі, щоб перевірити, як все працює, і підготуватися до повноцінного відкриття ринку у 2024 році, допомагатимуть із викупом ділянок наявним клієнтам. Реальна активність на ринку агроземлі, а з нею й обсяги кредитування на придбання та під заставу землі, прийдуть після виходу на ринок юридичних осіб.
За словами виконавчого директора Незалежної асоціації банків України Олени Коробкової, з огляду на жорсткі обмеження, з якими стартував ринок землі, ажіотажу чекати не доводиться. «Але попит на земельну іпотеку буде — в межах готовності пайовиків-орендодавців продавати свої ділянки. За різними оцінками, на першому етапі ринку землі викупити можуть 10-20% орендованих агровиробниками земель. Наразі банки досліджують це питання: проводять опитування серед клієнтів, оцінюють правові та регуляторні аспекти, готують кредитні продукти», — додала експерт.
Що стосується портрету позичальника земельної іпотеки, то на найближчі два з половиною роки він «написаний» у законі: це громадянин України, який має у власності (купує) не більше ніж 100 га. «Проте агровиробники, які зазвичай кредитуються у банках, — це переважно юридичні особи. І якщо кредитувати покупця землі — фізичну особу, то при оцінці кредитоспроможності банк має брати до уваги його особисті доходи, а не доходи його бізнесу. З точки зору регуляторних вимог це неординарний кейс — кредитоспроможний боржник не має майна для застави, а власник майна формально не здатний повернути кредит. Виходом може бути кредитування клієнтів юридичних осіб під майнове поручительство їх власників-фізичних осіб або поручительство юридичної особи за кредитом фізособі, яка купує землю», — пояснила експерт.
Нагадаємо, з відкриттям ринку до земель с/г призначення у заставі, відповідно до Постанови №351, буде застосовуватись коефіцієнт 0,35. Тобто банк при резервуванні враховуватиме лише третину від ринкової вартості такої землі. Це не критично для кредитів позичальникам з бездоганною кредитоспроможністю, а ось кредитувати осіб з непідтвердженими доходами з таким коефіцієнтом буде не реально. «Разом з тим банки в принципі не дуже зацікавлені у так званому «ломбардному» кредитуванні, тобто коли основним джерелом погашення кредиту є продаж заставленого майна. Для банків важливо, щоб позичальник був здатний погасити кредит за рахунок своїх доходів (і міг офіційно підтвердити цю здатність)», — підсумувала виконавчий директор Незалежної асоціації банків України.
У свою чергу те, наскільки малі фермери матимуть доступ до фінансування і зможуть придбати землю буде залежати від створення Фонду часткового гарантування кредитів. Відповідний законопроект вже знаходиться на розгляді в Верховній Раді. Євросоюз виділив 50млн. євро на фінансування роботи фонду. Відповідний внесок, після прийняття закону має зробити і уряд України. Очікується, що механізм дозволить фермерам отримати доступ до фінансування обсягом 800 000 000 євро, тобто у вісім разів збільшити наявний ресурс. А це більше 25млрд. грн, які будуть доступні для дрібних фермерів для того щоб мати можливість купити або продати земельні ділянки. На сьогодні близько 30 тис. фермерських господарств обмежені у можливості кредитування, тому що знаходяться поза межею 500 га.
«Здебільшого малі господарства достатньої суми вільних коштів, за які вони могли б придбати землю, не мають. Ми пам’ятаємо, що перехідними і прикінцевими положеннями законопроєкту про обіг земель передбачалося, що будуть кредити, мав створюватися фонд часткового гарантування і надання кредитів саме для малих фермерів, оскільки проблема по них, мабуть, чи не найгостріша. У них, як правило, немає ліквідної застави, щоб бути бажаними кредиторами в комерційних банках. Крім того банки вимагають звітності, вимагають кредитної історії, й багато фермерів не мають ані кредитної історії, бо вони або не кредитувалися в банках (значна частина їх користувалися і дотепер користуються кредитними спілками), ані розгорнутої звітності. Тому прийти в банк і взяти кредит для придбання земель, враховуючи існуючі нині відсотки по кредиту — нереально. Пільгових кредитів для малих фермерів, попри обіцянки, поки теж немає», – зазначила заступник директора Національного наукового центру «Інститут аграрної економіки» Ольга Ходаківська.
Нагадаємо, нещодавно державний «Укргазбанк» надав фермеру з Кропивницького кредит на сім років на покупку декількох ділянок загальною площею 28 га в Долинському районі Кіровоградської області. Це залучення банківських коштів для покупки ділянок сільгосппризначення стало першим з моменту запуску ринку землі 1 липня. «Ми ретельно готувалися до цієї події, розробляли зручні умови кредитування. До речі, з моменту отримання заявки до видачі кредиту минуло лише п’ять днів. Зараз є ще кілька заявок з різних куточків України і, звичайно, після цього успішного кейса, переконані, що бажаючих стане ще більше», — заявив директор департаменту роздрібного банкінгу Укргазбанку Максим Ярославський. За даними банку, позичальник уже 24 роки займається вирощуванням зернових культур.