Трудные моменты в истории страны всегда используют разного рода перекупщики, мародеры и аферисты. Среди них не последнее место занимают те, кто, пользуясь общей напряженностью, занимаются махинациями с недвижимостью. В Украине все чаще рождаются новые схемы махинаций с недвижимостью, а также совершенствуются старые.
Как не попасть в сеть аферистов? Как не стать очередной жертвой махинаций с недвижимостью, если разоблаченные и получившие известность схемы работы жуликов все время совершенствуются?
О том, как не стать жертвой махинаторов, с нами любезно согласился поговорить известный юрист и аналитик социальных процессов Игорь Аркадьевич Мизрах.
Начиная интервью о махинациях с недвижимостью, Игорь Мизрах отметил, что наша беседа не лишена смысла, поскольку мошенники сегодня знают множество схем, позволяющих им завладеть вашим имуществом. Такого рода махинации, отметил Мизрах, являются не отдельным преступным эпизодом, а отработанной и просчитанной мошеннической системой, противостоять которой следует, имея представление о том, как она работает.
Недвижимость для многих, справедливо заметил Игорь Мизрах, является не предметом бизнеса, а жилищем, крышей над головой и главным богатством, поэтому совершать касающиеся ее сделки нужно предельно осторожно и осмотрительно.
Характеризуя общую ситуацию на рынке недвижимости, Игорь Мизрах отметил, что в механизм защиты права непрерывно вносили кардинальные изменения. Так, например, в 2013 году был создан Государственный реестр прав на недвижимое имущество, где дополнительно фиксируются вещные права на недвижимое имущество, и была ликвидирована монополия коммунальных бюро технической инвентаризации (БТИ).
Функции государственных регистраторов смогли исполнять нотариусы, однако это, отметил Мизрах Игорь, вместе с положительными изменениями вызвало и негативные последствия, те же злоупотребления в работе с государственными реестрами, причем 70% злоупотреблений осуществляли 5% субъектов деятельности.
И все же, о махинациях с недвижимостью Игорь Аркадьевич Мизрах считает, что жертвой мошенников при покупке квартиры людей чаще всего делает использование аферистами поддельных документов. Иногда, предостерегает Мизрах, отличить их от оригиналов без экспертизы практически невозможно.
Преступники используют фальшивые печати коммунальных предприятий, государственных регистраторов, нотариусов, районных судов Киева и Минюста Украины. В качестве показательного примера, И. Мизрах сообщил нам, что в 2020 году при задержаниях квартирных мошенников у них было изъято более 20 паспортов граждан Украины и России. Список дел мошенников настолько впечатляющий, что иногда кажется, что это просто невозможно успеть – ограбить столько людей.
Мизрах И. А.
Помимо этого, добавил Игорь Мизрах, в махинациях с недвижимостью могут использоваться просроченные или недействительные доверенности на продаже жилья. К примеру, собственник квартиры умер или навсегда перебрался за границу, а в Украине выданная им ранее доверенность используется для осуществления купли-продажи.
Возвращаясь к системе регистрации и защите документальных прав на жилье, Мизрах Игорь Аркадьевич рассказал, что, хотя с 2013 года в Украине существует государственный реестр имущественных прав на недвижимость, мошенники могут еще до продажи жилья по поддельным документам оформить его на подставных лиц в электронном государственном реестре.
Махинация с недвижимостью проста по своей сути, добавил Игорь Мизрах, недостоверные документы предоставляются для регистрации нотариусам и после этого квартира без помех выставляется на продажу.
Риски при заключении подобной сделки весьма высоки, предостерег Мизрах, поскольку и будущий владелец жилья, и регистрирующий договор нотариус ориентируются в первую очередь на информацию из госреестра.
Если данные в электронной базе совпадают с документами продавца, то сделка правомерно заключается, однако в дальнейшем ее законность может быть обжалована реальными собственниками квартиры.
Тем, кто не хочет стать жертвами квартирных аферистов, подчеркнул о махинациях с недвижимостью Мизрах, важно понимать, что преступники могут действовать и в обратном порядке.
Взломав компьютерные сети нотариусов, они незаконно получают доступ к электронному реестру и вносят в него данные о новых владельцах выбранного ими жилья, после чего квартиры оперативно выставляются на продажу по низким ценам или несколько раз переоформляются на разных людей.
Когда реальные владельцы узнают об этих махинациях, невесело подытожил Мизрах Игорь Аркадьевич, для прекращения сделки и наложения ареста уже требуется решение суда.
На наш вопрос о том, как уберечься от потери денег при покупке квартиры, Игорь Мизрах дал развернутый и обстоятельный ответ.
Во-первых, сказал наш эксперт, следует зарегистрировать право собственности на недвижимость в Государственном реестре прав на недвижимое имущество и сразу же подключить услугу «SMS-маяк», которая будет отслеживать все изменения в реестре, которые касаются вашего имущества.
Игорь Аркадьевич Мизрах
Во-вторых, считает Игорь Аркадьевич Мизрах, следует всегда осторожно относиться к продавцам, которые приобрели право на жилье по завещанию или в результате решения суда.
Не менее важным Игорь Мизрах считает требовать присутствия на подписании договора купли-продажи собственника имущества и тщательно проверять его документы, и всегда избегать подписания соглашения обладателем по доверенности на продажу квартиры.
По убеждению И. Мизраха никогда не следует пренебрегать общением с потенциальными соседями и совсем не лишней будет беседа с балансодержателями дома или управляющей им компанией.
Уже упомянув наличие в сделки доверенности в качестве потенциального фактора риска, Мизрах Игорь Аркадьевич посчитал нужным чуть подробнее остановиться на этом элементе жульничества.
Этот способ обмана пользуется у мошенников особой популярностью (доверенность это документ, который подделать не так сложно) а если в деле участвовал нотариус-мошенник, то разоблачить аферу не сможет ни адвокат, ни суд.
Дело в том, что бланк доверенности будет настоящим, объяснил Мизрах Игорь, он будет действителен в реестре, и лишь подпись доверителя будет поддельной.
Насколько мы поняли, Игорь Аркадьевич Мизрах рекомендует воздержаться от подписания любых сделок по покупке недвижимости по доверенности, потому что полностью исключить риск при подобной процедуре покупки невозможно, а ее последствия могут, как минимум, привести к длительным судебным разбирательствам.
По мнению Игоря Мизраха, сделки с недвижимостью сегодня являются настолько рискованным предприятием, что наиболее надежной защитой является юридическое сопровождение процесса покупки и продажи на всех его этапах.
Опытный юрист, как уверяет И. Мизрах, даже если он не сможет полностью разоблачить преступную аферу, сразу увидит заложенные в сделку риски и несоответствия, при наличии которых всегда лучше отказаться от покупки или продажи, чтобы не лишиться имущества, денег или и того, и другого одновременно.
Сам Игорь Аркадьевич Мизрах в данное время подобной практикой не занимается, но, как он нас заверил, в Киеве (и не только) есть опытные и грамотные юристы, адвокаты с хорошей репутацией, которые не дадут вам стать жертвой махинаций при операциях с недвижимостью.
