На вопросы Finance.UA отвечает руководитель строительной компании BGM Игорь Вишняков
Как вы оцениваете ситуацию рынке недвижимости Украины, Киева (регионов) этой осенью?
Ключевыми событиями на рынке недвижимости Киева и столичного региона этой осенью стало введение новых правил оценки, а также введение ограничений по наличным расчетам. Обе этих новации направлены на выведение части рынка из тени. Но поскольку далеко не все продавцы и покупатели готовы были это сделать, некоторые сделки – в том числе и из-за того, что порядок действий ряда участников процесса не был должным образом разъяснен регуляторными органами – были отложены. В течение полутора месяцев – с начала сентября до средины октября рынок пребывал в ожидании таких разъяснений, преимущественно из-за неготовности оценщиков и нотариусов к новым реалиям.
Впрочем, вышеперечисленные проблемы практически не повлияли на ценовую конъюнктуру. В течение осени цены на квартиры эконом-класса на первичном рынке в пригородах колебались в пределах $800-1000/кв. м.
Важной тенденцией второго полугодия стала переориентация спроса со вторичного на первичный рынок. Впервые за многие годы среднемесячное количество сделок на первичном рынке как в столице, так и в пригороде превышает количество договоров на «вторичке». Причина – очень небольшая разница в цене, но при этом – лучше инженерные коммуникации, а в паре «вторичка в Киеве против первички в пригороде» – бОльшая площадь за те же деньги. А если мы говорим об Ирпене – еще и лучше экологическая обстановка, лучшая социальная инфраструктура.
В рамках первичного рынка, прежде всего, покупателей интересует уже введенное в эксплуатацию жилье. В этом году застройщики Киева ввели около 12 тыс. кв.м. Интересно, что большинство новостроек вводится без существенных срывов сроков введения в эксплуатацию. Задержка в 3-5 месяцев объясняется технологическими особенностями или погодными условиями, но никак не финансовыми проблемами застройщика или злым умыслом.
Ваш прогноз – что будет происходить с недвижимостью в Украине грядущей зимой?
Если не учитывать политических катаклизмов, то снижение спроса и стоимости следует ожидать только на рынке вторичного жилья. Причина – описанное выше перемещение спроса на первичный рынок. Если скачок цен и произойдет, то случится он не раньше февраля 2014 года, после завершения традиционного январского затишья в деловой среде. В целом, вполне возможно, что по итогам 2014 года ключевым индикатором рынка будет не вторичный, как сегодня, а именно первичный рынок жилья.
Учитывая усиливающийся спрос на квартиры на первичном рынке, вряд ли можно ожидать большого количества новогодних акций. Застройщики, скорее всего, будут пытаться продать с их помощью только откровенно неликвидные квартиры (а таких становится все меньше, поскольку планировки домов с каждым годом становятся все функциональнее). При этом реальная стоимость основного массива новых квадратных метров останется на прежнем уровне. Немного упасть в цене могут только многокомнатные квартиры комфорт и бизнес-класса. На них просто нет достаточного платежеспособного спроса.
