Весной 2010 рынок элитного жилья в Киеве показал традиционное сезонное оживление - на первичном элитном рынке зафиксировано увеличение объема продаж. Таким образом, на рынок постепенно выходит отложенный спрос. Квартиры в настоящее время приобретаются преимущественно для собственного проживания, инвестиционные сделки составляют не более 5-6%
Что касается ценовой динамики, то с марта 2010 года элитный сегмент показывает небольшие, но уже положительные темпы роста цен. Таковы прогнозы аналитиков компании “Knight Frank”.
Позитивные тенденции в элитном сегменте подтверждаются активным возобновлением строительства – со II полугодия 2009 года по настоящее время рынок элитных новостроек Киева пополнился 8 новыми объектами, в 2 проектах анонсировано строительство вторых очередей, а также возобновилась реализация одного из замороженных в кризис проектов.
Рыночные риски
Наиболее значимыми факторами для позитивного развития рынка жилья является экономическая ситуация в целом в стране, поэтому рискам, ассоциированным с состоянием экономики, присвоены довольно высокие значения. Политическая ситуация в целом стабильна и прогнозируема, что отражено в уровне соответствующего риска.
Среди факторов, имеющих непосредственное влияние на рынок жилья, самыми наболевшими являются вопросы кредитования, как застройщиков, так и конечных покупателей жилья. Средние реальные ставки по ипотечным кредитам варьируются от 18% до 27% в гривнах. Вопросы финансирования застройщиков стоят еще более остро, так как спрос на строящиеся объекты минимален.
Спрос в элитном сегменте сравнительно стабилен и менее зависим от экономических потрясений. Поэтому для рынка элитного жилья часть упомянутых рисков менее существенны. Например, доступность ипотечного кредитования имеет значение лишь для четверти потенциальных покупателей элитного жилья.
Многие элитные проекты Киева реализуются в формате небольших клубных домов, и, следовательно, не требуют масштабного финансирования. Небольшое количество апартаментов обеспечивает их быструю реализацию и выход из проекта. Поэтому девелоперы в этом сегменте находятся в более выгодном положении в вопросах получения заемных средств или реструктуризации кредитной задолженности.
Прогнозы и тенденции
Выход новых объектов и возобновление развития ранее замороженных должно оказать положительное влияние на рынок – привести к стабилизации цен и повышению качества на фоне растущей конкуренции. Но отсутствие спроса на объекты на начальных этапах строительства может нивелировать эти эффекты.
Учитывая особенности текущего спроса, большинство девелоперов только что начатых элитных проектов планируют открывать продажи лишь на завершающих стадиях строительства, т.е. не раньше конца 2011 – начала 2012 годов. Таким образом, в 2011 году на элитном первичном рынке Киева сохранится ограниченность объема предложения. Этот факт, а также постепенная активизация покупателей и выход на рынок отложенного спроса будет стабилизировать и даже подталкивать цены в элитном сегменте вверх. В VI квартале этого года рост цен вероятнее всего составит 1,5-2%. Прогнозируемые темпы роста цен в 2011 году – 1-2% за квартал.
