Менее года осталось до того срока, когда в Украине должны исчезнуть привычные с советских времен ЖЭКи (ЖКСы).
С 1 июля этого года в силу вступил Закон Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме». Согласно документу, к 1 июля 2016 года все жильцы многоквартирных домов должны определиться, кто будет управлять их жильем. Эксперты советуют не затягивать с решением этого вопроса и определяться уже сейчас.
Новые права и обязанности жильцов
Сейчас в Украине многоквартирными домами считаются жилые постройки с тремя и больше квартирами. После вступления в силу нового закона все собственники квадратных метров в таких домах считаются совладельцами дома и земельного участка, на котором он расположен, а земельный придомовой участок должен быть передан домовладельцам в собственность жильцов бесплатно.
С 1 июня 2016 года не ЖЭКи и ЖКСы, а жильцы должны обеспечивать надлежащее поддержание санитарного, противопожарного и технического состояния дома. Именно жильцы обязаны ремонтировать крыши, лифты, откачивать воду из подвалов, стеклить окна в подъездах, поливать двор и оплачивать работу дворников.
Предполагается, что первым шагом для организации обслуживания дома должно стать общее собрание жильцов, на котором будет определена форма управления многоквартирным домом. Эксперты настоятельно советуют же сейчас проводить собрания и определяться с формой управления домом. Если этого не сделать в течение года, согласно закону, власть сама назначит управляющую компанию.
Сколько «весит» голос?
Главный орган управления домом — общее собрание жильцов. На таком собрании каждый владелец квартиры имеет голос. Величина (вес) голоса пропорциональна площади принадлежащей человеку квартиры. То есть голос владельца 60-метровой квартиры «весит» вдвое больше, чем голос того, у кого в собственности только 30 квадратных метров.
Правда, это правило имеет исключение: если один субъект владеет помещениями, доля которых составляет более 50% общей площади дома, то существует возможность узурпации им власти и ущемления других жильцов в правах. Такое возможно, к примеру, в небольших домах, где часть квартир выкуплена одним человеком. В таком случае при вынесении решения на общем собрании голоса распределяются независимо от площади помещений, а по принципу «один совладелец — один голос».
Как принимаются решения?
Голоса владельцев более 75% площади необходимо собрать для решения таких вопросов:
распоряжения общим имуществом многоквартирного дома;
установления, изменения, отмены ограничений по пользованию домовым имуществом;
определения полномочий управляющего многоквартирным домом;
проведения текущего и капитального ремонтов, а также определения подрядчиков для выполнения этих работ;
определения даты и места проведения следующего собрания совладельцев;
определения перечня и размеров расходов на управление многоквартирным домом.
Голоса владельцев более 50% площади необходимо собрать для решения таких вопросов:
назначение управляющего домом и его отзыв;
утверждение и изменение условий договора с управляющим;
избрание уполномоченных лиц совладельцев при заключении договора, внесении в него изменений и расторжении договора с управляющим, осуществление контроля за его выполнением.
В случаях, когда на собрании не присутствует необходимое количество жильцов дома — законом предусмотрена процедура голосования, растянутого во времени. В течение 15 дней со дня проведения общего собрания можно опросить не участвовавших в нем жильцов письменно.
Кто будет управлять домом?
Чтобы расстаться с ЖКСами и начать управлять домом самостоятельно, у жильцов есть два варианта:
Передать все функции по обслуживанию дома управляющей компании. Таковой может стать предприятие, занимающееся предоставлением жилищно-коммунальных услуг.
Создать объединение совладельцев многоквартирного дома (ОСМД) и управлять домом самостоятельно.
Любое из этих решений нужно принимать на общем собрании владельцев квартир (необходимы голоса владельцев более 50% площади дома). Если жильцы дома решат обратиться к управляющей (сервисной) компании, то особых сложностей с оформлением документов не возникнет — всю работу возьмет на себя фирма. Эксперты считают, что там, где нет необходимости в капитальном ремонте управляющие фирмы возьмутся за работу с радостью.
Однако нужно помнить, что такие компании — это прибыльные организации и потому их услуги будут существенно дороже, чем работа ОСМД, которые не являются прибыльными организациями и налогов не платят.
Как получить землю в собственность?
С принятием Закона «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» были внесены изменения в Земельный кодекс Украины. Теперь жильцы будут владеть участком, на котором расположен их дом. Вопросы отведения земель и выдачи госактов на каждое землевладение должен быть рассмотрены на сессии местного совета.
После получения госакта на землю, никто, кроме жильцов дома, не имеет права отдать придомовой земельный участок под строительство, детскую площадку или торговую точку. А у жильцов дома появятся абсолютно законные основания сдать часть придомовой территории в аренду, средства от которой могут идти на текущие нужды по содержанию дома.
Кроме того, закон устанавливает, что право собственности на земельный участок, предоставленное совладельцам, сохраняется даже в случае, если по какой-либо причине дом будет разрушен. Жильцы такого здания смогут либо продать свой участок, либо договориться со строительной компанией о возведении на этом месте нового дома.
В чем трудности реформы?
Техпаспорт. По закону, после принятия совладельцами дома решения о передаче дома в управление ОСМД или управляющей компании, предыдущий владелец дома (горсовет, ведомство, министерство) обязаны передать один экземпляр технической документации совладельцам многоквартирного дома. Эксперты считают, что это может оказаться проблемой — у прежнего владельца жилья вряд ли возникнет желание передавать документы новым владельцам (либо документация может отсутствовать по различным причинам) и тогда процесс может затянуться на неопределенное время.
Первый капитальный ремонт. Принятый парламентом Закон не дает четкого ответа, должен ли предыдущий собственник проводить первый капитальный ремонт за свой счет. Председатели ОСМД, которые имеют опыт работы в этой сфере, говорят, что надеяться на ремонт не стоит.
Акт приема-передачи. При передаче дома от ЖКСа новой управленческой структуре специалисты советуют добиваться документа о техсостоянии всего имущества.
Помещения ЖКСа. Подавляющее большинство офисов (контор) ЖКСов сейчас находятся в жилых домах. После упразднения ЖКСов эти помещения перейдут в собственность совладельцев дома. Эксперты советуют жильцам после оформления документов сообщить ЖКСу, что он обязан или освободить занимаемые в доме нежилые помещения, или взять их в аренду. Это может привести к конфликту, но по закону эти помещения, если они не были проданы ранее, принадлежат совладельцам дома, а не ЖКСу.
