Квартиросъемщикам советуют заключать долгосрочные договоры с зафиксированной ценой.
Сентябрь–декабрь 2013-го не принес квартиросъемщикам неприятных сюрпризов — цены на аренду выросли незначительно.
«Уходящий год был стабильным, небольшое увеличение количества сделок наблюдалось лишь в отдельных сегментах», — прокомментировала ситуацию генеральный директор АН «Благовест» Ирина Луханина.
По данным портала Address.ua, средняя стоимость съема однокомнатной квартиры в столице поднялась лишь на 25 грн (до 4042 грн), двухкомнатной — на 50 грн (5477 грн), а трехкомнатной — на 60 грн (6560 грн). Это, конечно, средние значения по всем районам, а в некоторых случаях квартиросъемщикам приходилось сталкиваться и с более существенным подорожанием — на 500–700 грн. Чаще всего оно объяснялось не реальными предпосылками (например, дефицитом недвижимости), а лишь слухами и опасениями. Обычно те были связаны с девальвацией гривни, от которой владельцы жилья всеми правдами и неправдами старались себя оградить.
«Согласно действующему законодательству, рекламировать стоимость объекта недвижимости эквивалентно сумме в валюте запрещено. Поэтому арендодатель выставляет цену в гривне, и торг идет в гривне. Хотя, конечно, собственники хотят получить валюту, но арендаторы ее не дают или стараются не давать», — рассказал управляющий партнер ARPA Real Estate Михаил Артюхов.
«Если еще в первом полугодии 2013-го многие хозяева квартир, договариваясь об аренде, закладывали в цену курс 9 грн/$ (на случай ожидаемой девальвации), то к началу этого года все чаще говорили уже о 10 грн/$. Пока это единичные случаи», — пояснила руководитель направления аренды недвижимости АН RealDruzi Татьяна Стороженко.
Более существенное подорожание аренды ожидается в 2014 году. Правда, на этот счет эксперты дают разные прогнозы: по одним — ее средняя стоимость вырастет не более чем на 5%, по другим — на все 8–10%.
Начнется не ранее второго полугодия. Поэтому квартиросъемщикам советуют заключить долгосрочные договоры (с зафиксированной ценой) еще зимой. Тем же, кому дорогостоящая аренда окажется не по карману, советуют съезжаться. Многие жители Киева начали это делать еще в прошлом году, и в 2014-м такой подход может войти в моду. Чтобы сэкономить, съезжаются уже не только друзья или хорошие знакомые, но даже абсолютно чужие люди (чаще всего поиски соседей в квартиру велись через социальные сети).
Второй вариант для желающих сэкономить остается торг. «В дорогом, элитном сегменте (свыше 8 тыс. грн) в прошлом году он доходил до 15%, а самом доступном (до 4,5 тыс. грн) торговаться можно в пределах 5%», — рассказал «Вестям» аналитик консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий. К примеру, квартиру, которую предлагают за 4,5 тыс. грн (однокомнатную с мебелью), удавалось сторговать за 4,2 тыс. грн, а в некоторых случаях даже за 4 тыс. грн.
Курс гривня/доллар продолжит влиять на стоимость аренды и в 2014 году. Большинство экспертов уверено в том, что доллар в этом году не будет существенно дорожать, однако не сомневаются, что финансовые спекулянты продолжат нагнетать ажиотаж, чтобы заработать на панике населения. Для арендодателей же, которые просто хотят поднять квартплату, слухи о мифической девальвации гривни станут обоснованием для повышения цены.
«Изменения на валютном рынке будут влиять на цену аренды. Также на ней отразятся любые кредитные коррективы: если банки решат опустить ставки по ипотечным кредитам — цена аренды может немного уменьшиться, а если поднимут проценты — она поднимется», — сказал Костецкий. Не секрет, что среди сдаваемых в аренду квартир растет доля тех, что куплены не за собственные средства владельцев, а за одолженное в банках.
Продолжит сказываться на рынке аренды и пресловутый «квартирный вопрос» и небольшие заработки киевлян. Заработки столичных жителей, хотя и выросли за два последние года на 11%, однако до сих пор остаются на достаточно скромном уровне — 5368 грн. Этих средств явно недостаточно не только для покупки собственного жилья, но даже для оформления ипотеки, процентные ставки по которой сегодня превышают в банках 20%.
Дешевле кредиты на покупку жилья стоят в рамках льготных государственных программ (от 3% до 18% годовых), однако их предоставляется совсем немного. «Наше учреждение за прошлый год профинансировало кредиты для 603 украинских семей на общую сумму в 145,2 млн грн», — сообщила руководитель пресс-службы ГИУ Анна Волобуева.
Больше льготных займов было выдано по программам Госфонда содействия молодежному жилищному строительству — 4800 (за 11 месяцев 2013 г.). Но этого все равно не достаточно, чтобы решить «квартирный вопрос»: в квартирной очереди Минрегионразвития сегодня стоит 250 тыс. граждан — они дожидаются бесплатной выдачи жилья, но могут претендовать на льготную ипотеку (не зарегистрированные в очереди украинцы не могут подать заявку на госипотеку).
«Собственное жилье остается недоступным для большинства граждан. Все госпрограммы покрывают меньше одного процента спроса. Единственный выход для выросшего ребенка «разъехаться» с родителями — это снять квартиру», — отметил вице-президент Лиги экспертов Украины Андрей Гусельников.
Продолжит расти спрос на киевскую аренду еще и за счет гостей столицы, которые продолжат приезжать на заработки. «В 2014 году сохранится острый спрос на специалистов рабочих специальностей, которых до сих пор не хватает. Работодатели готовы привлекать приезжих квалифицированных специалистов. Люди будут ехать в столицу на протяжении всего года», — заверила руководитель исследовательского центра Международного кадрового портала HeadHunter Украина Ульяна Ходоровская.
В этом году в стране должен быть введн налог на недвижимость. Напомним, соответствующий закон вступил в силу с 1 января с. г. Владельцам менее 120 кв. м жилплощади в городских квартирах и менее 250 кв. м — в частных домах предоставляется льгота: они не платят налог. Но если они используют свое жилье в коммерческих целях (например, сдают в аредну), то налог они должны заплатить в любом случае.
Миндоходов должен прислать уведомление о налоге до 1 июля, заплатить его надо в течение двух месяцев. Для Киева налоговая ставка на 2014 г. утверждена на уровне 1% (до 250 кв. м) и 2,7% (свыше) размера минимальной заработной платы (12,18 грн) за 1 кв. м. И в большинстве случаев сумму налога придется уплатить не очень большую. Например, владелец однушки в 45 кв. м заплатит 548 грн (45 кв. м х 12,18 грн) за год или же 45 гривен в месяц. Вряд ли это скажется на ценах на аренду.
Куда сильнее по карману арендодателей мог бы ударить подоходный налог, если бы все его реально платили. Все тот же владелец апартаментов на 45 кв. м, сдающий квартиру хотя бы за 4 тыс. грн в месяц, раз в год должен уплатить в госказну 7200 грн (15% от 4000 грн х 12 месяцев). Однако граждане крайне редко указывают в своих декларациях доходы, полученные от сдачи жилья.
«Квартиросъемщик ориентируется на цену, и при выборе снять в одном и том же подъезде квартиру за 6 тыс. у человека, платящего все налоги, или за 5,5 тыс. у избегающего этого, скорее всего, выберет более дешевый вариант. Так что 95% сделок по-прежнему в серой зоне», — заверил аналитик консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий.
