Вопреки прогнозам об обвале цен и крахе рынка, недвижимость в Киеве вновь начала дорожать.
Цены не может остановить даже существенный перекос между спросом и предложением – количество возводимых в столице ЖК с каждым годом растет, а покупательская способность украинцев не поспевает за темпами строительства. Виной тому – резко подскочившие в цене стройматериалы.
Обогнали инфляцию
Общий уровень инфляции в Украине в 2016-2017-м составлял 12-13% ежегодно. Но цен на основные строительные материалы такие, как бетон, арматура, кирпич, только за минувший год выросли на 30-45%.
Строители объясняют этот феномен тем, что в 2014-2015 гг. при резком обесценивании национальной валюты подавляющее большинство производителей пытались сдержать объективно обоснованный рост цен на свою продукцию.
«Делали это для того, чтобы сохранить темпы потребления, хоть и с потерей прибыли. Но это сформировало отложенное удорожание, которое произошло в последние два года на фоне ожившего после кризиса рынка жилищного строительства», — рассказал UBR.ua директор по развитию компании NOVBUD Вячеслав Павлов.
Несмотря на то, что в нынешнем году стройматериалы уже серьезно прибавили в цене, производители и поставщики готовятся вскоре вновь переписать ценники.
«Стоимость строительных материалов в этом году выросла на 15%. И это еще не предел, к концу года их цена может еще возрасти. Подорожали практически все виды строительных материалов, так как в стране дорожает бензин, коммунальные платежи и т.д. Это влияет на цену любого производителя материалов», — заметила в беседе с UBR.ua менеджер по связям с общественностью девелоперской компании City One Development Галина Мартыненко.
Виной всему как объективные факторы, так и сезонность строительных работ, говорят эксперты. Обычно резкий рост стоимости стройматериалов наблюдается каждый год в апреле и сентябре. То есть очередной этап подорожания намечен на начало осени. Впрочем, строители успокаивают – при условии, что спрос не будет расти, а экономическая ситуация будет оставаться стабильной, он не превысит 20%.
Доллар – вниз, квартиры – вверх
Расходы на строительные материалы напрямую влияют на стоимость квартир. Но уровень цен также зависит и от готовности объекта, то есть является плановым показателем, а его повышение прогнозируемо. Сезонное удорожание стройматериалов строители тоже стараются заложить в прайсы заранее.
Средняя цена за кв.м. первичной жилой недвижимости за прошедший квартал:
в пересчете на доллары – повысилась на 9,3%, до $1 185/кв.м;
в пересчете на гривны – повысилась на 2,8%, до 31 110 грн./кв.м.
«За весь цикл строительства цена на новое жилье увеличивается в среднем на 25-30% и такая конъюнктура сохраняется уже не один десяток лет. В ближайшие 3-4 месяца ценовая ситуация на рынке будет оставаться стабильной. До конца года мы не предвидим каких-либо ценовых скачков. Возможно незначительные ценовые колебания в пределах 1-1,5%», — заметил в разговоре с UBR.ua начальник отдела продаж мини-города SVITLO PARK Александр Панфилов.
Не секрет, что на стоимость жилья также влияет и курс валют. И хотя строители за последние годы пытаются не злоупотреблять импортными материалами при возведении домов, их доля может достигать 25%.
В начале 2018 г. доллар подорожал до 28,87 грн./$. Следом начала дорожать и недвижимость. А к концу 1-го квартала доллар подешевел до 26,26 грн./$. Но это не спасло рынок от дальнейшего существенного роста цен.
«Реакцией рынка на снижение курса будут, скорее всего, скидки и акции. Поскольку снижение базовой цены является негативом в имиджевом плане. Для сохранения инвестиционной привлекательности объект недвижимости должен расти в цене по мере строительства, и никак не снижаться», — подметила нам Галина Мартыненко.
Продавать становиться сложнее
Из-за роста стоимости строительных материалов себестоимость строительства уже выросла в среднем на 15-20%, говорят строители. Что напрямую сказалось на прибыльности проектов. На данный момент у большинства застройщиков уровень рентабельности не превышает 20-25%. Такие показатели сформировались в прошлом году.
«Некоторые компании пересмотрели свою ценовую политику там, где были неоправданно завышены цены (в основном, это дома бизнес-класса). Также в 2017 году рост стоимости стройматериалов составил 40-45% – это много для строительства жилья. Оказала свое влияние на прибыльность и растущая конкуренция между застройщиками. Любое последующее удорожание строительства несомненно, усложнит реализацию проектов», – резюмирует Панфилов.
К тому же, с 1 сентября заработают новые госнормы по строительству (ГСН). И некоторые киевские компании уже ищут возможности переориентироваться на пригород Киева. Ведь по новым порядкам в Киеве станет значительно сложнее строить: например, точечная застройка станет практически невозможной.
А для реализации масштабных проектов по принципу «город в городе» понадобятся серьезные инвестиции, так как покупателя сейчас интересуют не столько квадратные метры, сколько сопутствующая инфраструктура и рекреация, уверены застройщики.
Для успешного проекта в этом формате компания может отвести под застройку не более 45% площади участка. А при дороговизне земли в городской черте такие проекты, как для застройщика, так и для инвестора, становятся «золотыми».
«Причиной «устремленных взглядов» киевских компаний в сторону пригорода можно назвать желание предложить покупателю что-то уникальное в архитектуре, зонах отдыха и рекреации, создать многофункциональный инфраструктурный комплекс. Хочу заметить, что территория в 5-10 км от столицы уже плотно застроена. Поэтому осваивать начнут то, что находится за ней», — отметил Вячеслав Павлов.
