В 2017 году рынок недвижимости остается одним из немногих, куда по-прежнему выгодно инвестировать.
Даже несмотря на снижение в 2016 году доходов от перепродажи и сдачи жилья в аренду, на фоне банковского кризиса и замершего рынка ценных бумаг недвижимость остается привлекательной для инвесторов, которые стремятся заставить свой капитал «работать». Беда только в том, что таких инвесторов становится все меньше (например, если судить по сделкам столичных агентств недвижимости «Благовест» и Park Lane, входящих в корпорацию First Realty Group, объем капиталовложений в жилую недвижимость Киева в декабре 2016 года по сравнению с ноябрем уменьшился на 2% и составил $22,919 млн). А вот объемы строительства продолжают расти.
По данным консалтинговой компании М Consulting Group, в 2016 году в целом по Украине в эксплуатацию было сдано около 10 млн кв. м недвижимости. Из них на столицу пришлось 12%, а на Киевскую область – 21% всех новостроек.
Динамика предложения новостроек на первичном рынке жилья Киева
Для сравнения можно взять показатели других регионов Украины. Например, на всю Львовскую область пришлось около 10,5% новостроек, Одесскую – 6,6 %. В каждой из остальных областей Украины было возведено меньше чем по 5% от общего числа всех новых объектов.
Общее количество принятых в эксплуатацию квартир в Киеве в 2016 году и их средний размер
По данным сайта Domik.ua
Что с ценами
Начиная с 2014 года стоимость квартир в столице и области снизились в долларовом эквиваленте на 9,3% на первичном рынке и на 11% на вторичном. Но это факт не способствовал увеличению спроса на жилье — цены в гривне выросли (по данным ИАП «Столичная недвижимость», за 2016 год средняя стоимость 1 кв. м квартир в новостройках Киева увеличилась на 1,3% в гривне и в декабре составляла 22980 грн за кв. м), а вот покупательная способность украинцев, наоборот — падала.
Динамика средней цены предложения квартир в новостройках Киева
У большинства граждан попросту отсутствуют средства для покупки жилья, комментируют создавшуюся ситуацию в компании ARPA Real Estate. По их словам, показатель спроса на жилую недвижимость во многом держится только благодаря зажиточным переселенцам, которые поняли, что ситуация на востоке – это надолго. Также поспособствовали рынку недвижимости клиенты банков, забравшие свои депозиты и вложившие их в покупку жилья.
По словам риелтора Татьяны Поляковой, еще одним источником средств для приобретения недвижимости являются наши соотечественники, работающие за рубежом.
«Граждане, которые хранили средства в иностранной валюте и не рискнули доверить их банкам, представляют собой одну из постоянных групп покупателей недвижимости. Многие из них получают средства из-за рубежа от работающих там родственников. Помимо этого, за последние годы рост покупок недвижимости дополнительно обусловлен скачком курса доллара, точнее – падением гривны. Люди, накопившие определенные сбережения в национальной валюте, вкладывают их в недвижимость», – поделилась профессиональными наблюдениями Полякова.
Риски
Несмотря на отсутствие резких колебаний цен на рынке недвижимости, ожидания продавцов и покупателей достаточно сильно разнятся. Например, продавцы надеются, что экономика стабилизируется и цены на квартиры снова начнут расти, поскольку в столицу потянуться бизнесмены и зажиточные люди. Они также рассчитывают на иностранцев, которые могут приобретать жилье в Киеве. Застройщики отмечают, что люди по-прежнему не доверяют банковской системе, а недвижимость остается надежным способом сбережения вкладов.
В то же время, покупатели надеются, что цены на недвижимость продолжат снижаться, поэтому вкладывать сохраненные деньги в квартиры не спешат. Более того, большие объемы предложений настораживают потенциальных покупателей. Ведь многие из девелоперов вкладывают средства в строительство новых объектов, получив прибыль с тех, чье строительство начато ранее (иногда еще незавершенных до конца). При этом строители вынуждены снижать цены на «старые» объекты, чтобы стимулировать покупателей и выдерживать график финансирования
По мнению экспертов, описанная выше схема – прямая дорога к долгостроям. И это подтверждают данные городских властей в столице расположено свыше 100 недостроев, тогда как активные продажи квартир ведутся в 215 объектах. По данным департамента строительства и жилищного обеспечения КГГА, квартиры в недостроенных домах приобрели 12 тыс. инвесторов. Суммарно же в долгостроях расположено свыше 19 тыс. квартир общей площадью 1,8 млн кв. м.
В департаменте также отмечали, что более 40 проблемных строек связаны с неформальной группой компаний «Укогруп» Анатолия Войцеховского. Напомним, бизнесмен строил дома без полного пакета разрешительных документов, а затем вводил их в эксплуатацию по решению суда.
Впрочем, и объекты, которые продолжают строиться, несут массу рисков. Во многих проектах не решенны вопросы с земельными участками, подведением газа и воды. Чтобы не обходить технические требования некоторые застройщики строят дома только с электрическим отоплением и без центральной канализации (взамен предполагаются септики). В Киеве халтурят с планировками — уже готовые проекты переделывают в smart-квартиры. При этом как решаются вопросы с теми же канализациями, вытяжками и пр. – не совсем понятно.
В качестве примера приведем комментарий советника заместителя главы КГГА Алексея Тихонова относительно рекламы ЖК LegoHоusе. «Неправильное назначение земли. Нарушение этажности. Нет никаких коммуникаций. Вода – незаконная врезка, воруют. Канализация – врезка в списанный заблокированный коллектор. Когда уровень заполниться – фекалии пойдут фонтаном. Электрика – от дизельгенератора на улице. Отопление – пеллетный котел в подвале с угрозой угореть от СО насмерть», – написал Тихонов в Facebook 9 января.
Чего ожидать
По прогнозам экспертов в 2017 году обвала цен на недвижимость в Киеве и области не произойдет – нет экономических предпосылок. Цены на жилую недвижимость могут опуститься на 10-20%, но там, где присутствует локальный спрос (в центре города, возле метро), может наблюдаться их рост в пределах 5-10%.
У покупателей наибольшим спросом будут пользоваться smart-квартиры с ремонтом и мебелью. Это эргономичные пространства площадью 20 кв. м, построенные по европейским стандартам (в европейских столицах малометражные квартиры – одна из традиционно популярных категорий, в силу высокой стоимости как квадратного метра, так и коммунальных услуг). Сегмент таких квартир, по прогнозам экспертов, будет развиваться наиболее динамично.
Участники рынка предостерегают потенциальных покупателей от возросшего количества девелоперов-мошенников, которые не всегда способны выполнить взятые на себя обязательства по строительству объекта. Они довольно часто предлагают smart- или малогабаритне квартиры .
«Если в ближайшее время не возобновить ипотечное кредитование, то на рынке недвижимости начнет расти количество строительных компаний-«пирамид», а это повышает риск для инвесторов, поскольку, как это обычно бывает, кто последним придет в такую схему, тот скорее всего окажется «кинутыми». При выборе застройщика, которому покупатель недвижимости захочет доверить свои сбережения, следует очень внимательно исследовать его историю и отслеживать происходящие процессы», – предостерегает потенциальных покупателей недвижимости частный риелтор Юлия Введенская.
Виталий Хворостяный
