В январе начала свою работу Государственная регистрационная служба Украины, которая переняла на себя часть функций БТИ. Ещё часть досталась – нотариусам, которые получили права регистраторов. Теперь процедура оформления собственности сократилась с двух месяцев до двух недель, а при оформлении сделки у нотариуса до одного дня. Казалось бы, все преимущества на лицо. Но, как всегда, существует ряд «но».
Недостаток №1. Первый рабочий день в новом году начался у участников рынка с недоумения: новый реестр пуст. Формально к нему подключены «старый» реестр прав собственности БТИ, а также реестры обременений и ипотеки. Теперь, регистрируя сделку нотариусам необходимо проверять данные во всех реестрах. И это автоматически не сокращает, а увеличивает время на ее оформление. К тому же не ясна до сих пор финансовая сторона вопроса. Согласно закону поиск нотариусом данных о зарегистрированных правах на недвижимость является платным, но что конкретно оплачивается – каждый запрос в реестре или один объект отчуждаемой недвижимости, и в каком размере – неизвестно.
Недостаток №2. Даже двойная проверка объекта в разных реестрах не дает гарантий, что «нечистые на руку» личности не смогут воспользоваться пробелами в законодательстве. Подделать могут даже сам правоустанавливающий документ. Ранее, дополнительное подтверждение права собственности за продавцом предоставляло БТИ, в виде справки-характеристики, а позднее, выписки из Реестра прав собственности (электронный реестр, работающий с 2002 года). В Киеве и Севастополе подключение к электронному реестру состоялось только в 2010 году. Сегодня мы можем установить подлинность документа, полагаясь только на личные знания и практику. Если вы не продавали\дарили\переоформляли свои «квадратные метры» до указанных дат, подтверждения вашего права собственности на жилье в новом реестре не окажется. И это, теоретически, поле для злоупотреблений квартирных мошенников. Теперь согласно закону нотариус не обязан требовать от продавца дополнительных документов, подтверждающих право собственности, кроме правоустанавливающего. В случае необходимости дополнительную информацию можно получить с помощью очередного запроса в БТИ, но БТИ вовсе не обязано предоставлять эту информацию.
Недостаток №3. Покупателя могут поджидать и «сюрпризы», связанные с незаконной перепланировкой квартиры. Особенно, если перестройки неочевидны. Прежний собственник вроде и не обязан информировать об этом, а госрегистратор и нотариус не обязаны эту информацию проверять. То есть, закон не дает возможности покупателю легально получить информацию о техническом состоянии квартиры, чтобы избежать проблем в будущем. Если упразднить контроль над незаконными перепланировками, то кто может гарантировать, что проблема со сносами стен не закончится обвалами и разрушениями зданий? Что касается выдачи техпаспортов, теперь они будут выдаваться единожды при регистрации жилья из новостроек. Такими субъектами, кроме БТИ, могут быть любые юридические лица, имеющие соответствующую лицензию Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства.
Безусловно, украинский рынок недвижимости далек от идеального. Ситуацию нужно менять сегодня, а еще лучше – вчера. Другое дело, что за год, а эти изменения должны были вступить в силу еще год назад, процедуру регистрации необходимо было проанализировать, чтобы понять возможные сбои, аферы и другие отрицательные моменты в принципе. Решаются ли старые проблемы вроде очередей или создаются новые – отсутствие сведений в новом реестре? В должной ли мере будут защищены все участники сделки? И, в конечном итоге, как отразится смена одной структуры на другую на стоимости услуг для граждан? Собственно, на этих вопросах можно поставить точку. Потому что ответы на них может дать только практика.
