На первичном рынке жилья в сегменте эконом-класса в 2013-м году ожидается «затоваривание», в бизнес-классе — дефицит новых квартир
Стоит напомнить, что в 2012 году в украинской столице введено около 1,2 млн кв. м жилья, две трети из которых — как полностью готового, так и еще строящегося — это новостройки эконом-класса.
Эксперты считают, что недорогих квартир на рынке будет становиться все больше, в то время как категория «бизнес» испытывает некоторый дефицит. Поэтому цены на жилье эконом-класса вырастут минимально, в основном в отдельно стоящих домах, но и то — скорее только декларативно. При стабильной экономической ситуации ожидается умеренный рост в бизнес-сегменте — на 5-7%.
При реализации плохого сценария — девальвации национальной валюты, ухудшении экономических показателей в Украине, — цены на жилье в первичной категории, скорее всего, «заморозятся» на некоторое время, а затем пойдут вниз.
Кроме того, можно ожидать, что не все жилье будет показывать одинаковую динамику цен — чем активнее развивается проект, тем больше у него шансов привлечь покупателей и даже поднять цену.
В то же время, если говорить о вторичном рынке, то повышенным спросом пользуются дома, введенные в эксплуатацию несколько лет назад и в которых большинство квартир уже отремонтировано, а также старинные дома и дома с капремонтом. В эконом-сегменте преобладают перепродажи с целью улучшения жилищных условий.
Напомним, что первого января вступила в силу статья 265 Налогового кодекса Украины, регламентирующая порядок исчисления и уплаты налога на недвижимость. Несмотря на то, что новый налог коснется далеко не всех граждан, он все же вызвал нездоровый резонанс. Эксперты считают, что экономический эффект от введения нового налога будет несоизмерим с очередным бюрократическим бременем, и не исключают, что законодательные нормы крупные собственники жилой недвижимости предпочтут обходить.
Еще в 2009 году Кабинет министров Юлии Тимошенко зарегистрировал соответствующий законопроект в Верховной Раде. Но финансовый кризис и президентская гонка не позволили закрепить непопулярное решение на законодательном уровне. В марте 2010 года законопроект был отозван. Вскоре тема всплыла как одна из норм нового Налогового кодекса. Изначально авторы кодекса предлагали ввести налог на недвижимость с 1 января 2012 года, потом – с 1 июля, но резонанс в обществе и предстоящие теперь уже парламентские выборы снова вынудили власть повременить. В итоге, в мае этого года Верховная Рада приняла закон, которым мораторий на введение в действие налога на недвижимое имущество был продлен до 1 января 2013 года. Официальная версия отсрочки (которая так и не подтвердилась) – законодательная норма требует комплексных изменений.
Кто и за что будет платить?
Облагаться налогом будет исключительно жилая площадь объектов жилой недвижимости: домов, квартир в многоэтажных домах. Плательщики – физические и юридические лица, владеющие этой недвижимостью.
Налогом не будут облагаться владельцы недвижимости, если жилая площадь их квартиры меньше 120 кв. м., а жилая площадь дома – меньше 250 кв. м. В случае превышения вышеуказанных показателей база налогообложения уменьшается на 120 кв. м и 250 кв. м соответственно.
При этом льгота (120 и 250 кв. м) распространяется только на один объект недвижимости. Если у гражданина есть две квартиры или квартира и дом, то, согласно закону, он освобождается от уплаты налога за один объект по выбору, а за второй он платит налог в полном объеме. Например, на физлицо зарегистрирована квартира, жилая площадь которой 40 кв. м и дом с жилой площадью 120 кв. м. Платить придется за один объект в полном объеме. Логично, плательщик в описанном примере выбирет дом как льготированный объект (за него платить не нужно вообще), а платить ему надо будет только налог на жилую площадь квартиры – за 40 кв. м.
Ставки налога на недвижимость устанавливаются сельскими, поселковыми либо городскими советами в пределах размеров, зафиксированных Налоговым кодексом. В частности, решением Киевского городского совета от 23.06.2011 года № 242/5629 утверждено «Положение о налоге на недвижимое имущество, отличное от земельного участка, в г. Киеве». Согласно этому документу ставка налогообложения за 1 кв. м жилой площади составляет: для квартир, жилая площадь которых не превышает 240 кв. м, и домов, жилая площадь которых не превышает 500 кв. м, 1% от размера минимальной заработной платы, установленной законом по состоянию на 1 января отчетного (налогового) года; для квартир, жилая площадь которых превышает 240 кв. м, и домов, жилая площадь которых превышает 500 кв. м, – 2,7%
Как рассчитать сумму налога
Как пояснил юрист ЮФ Ильяшев и Партнеры Николай Алексюк, согласно Закону «О государственном бюджете Украины на 2013 год», минимальная заработная плата с 1 января 2013 года будет составлять 1147 грн. В качестве примера рассчитаем сумму налога, которую необходимо будет уплатить владельцу квартиры, жилая площадь которой составляет 190 кв. м.
Для начала от площади квартиры необходимо отнять 120 кв. м (налоговая льгота): 190 кв. м – 120 кв. м = 70 кв. м (база налогообложения для квартиры с жилой площадью 190 кв. м). Затем исчисляем ставку налога на один кв. метр жилой площади, облагаемой налогом: 1147 грн. / 100 х 1 = 11,47 грн.
