Согласно международному исследованию Global House Price Index, по уровню падения цен на недвижимость за 2016 год первое место в мире заняла Бразилия, а второе – Украина. Об этом пишет в Фейсбуке блогер Олег Приходько.
За этот год цены упали еще на 2%. Я отношу себя к противникам тех, кто называет любое изменение цен в пределах 5-10% за год падением, крахом или обвалом. Изменение цены в 2% в год, по моему мнению, – это динамика или тенденция. Если провести аналогию с покупкой продуктов в супермаркете, когда вы заметите, что минимальный набор продуктов, например хлеб, молоко, крупа и шоколадка, стоили год назад 100 грн, а в этом году 102 грн. А заметите ли вы такое изменение вообще?
Одновременно с тенденцией на понижение стоимости мы видим рост количества строящихся «дешёвых» квадратных метров вокруг Киева. Столица опоясана новым строящимся жильём по своему внешнему контуру, т.с. её дальние рубежи: Белогородка, Немешаево, Новые Петровцы, Бровары, Борисполь, Обухов. И каждый из застройщиков дальних рубежей столицы своим главным конкурентным преимуществом выбирает стоимость квадратного метра. Воздух, лес, озёра и маршрутка до метро – это всё ДА и ещё раз ДА, но покупатель, покупая квартиры в пристоличном регионе, голосует гривной прямоугольной, в первую очередь, за стоимость метра квадратного.
В основном все пристоличные строительства ведутся за счёт инвесторов – физических лиц, и как это сложилось за последние годы – конечных потребителей, потому как на сегодняшний день первичная недвижимость как инвестиционный инструмент значительно утратил свои позиции.
Обратите внимание, что даже в самых недорогих жилых комплексах в очередях (секциях), которые уже сданы в эксплуатацию есть в наличии свободные к продаже квартиры. Это показывает, что застройщик потратил свои и/или привлечённые средства на возведение 100% построенных метров, а продал лишь часть из них, и при этом продолжает строить и продавать строящиеся квартиры в еще не существующих физически домах.
Для полноты картины стоит отметить, что заработки с квадратного метра у застройщиков пристоличного региона значительно ниже, нежели в практически таких же жилых комплексах по части затрат, но расположенных непосредственно в черте столицы. Сравнивая стоимость продаваемого метра в 9 и 14 тыс. грн/метр видно, что разница составляет более 35%. А работая на рынке в нижнем ценовом сегменте – это огромная разница в доходной части. Соответственно, при равной затратной части, разные продавцы недвижимости получают доходы с разницей в 25-35%.
Не секрет, что на рынке недвижимости (в его самом дешёвом ценовом сегменте) рентабельность в 100% и более процентов канули в историю нулевых годов нынешнего века.
Работая в условиях нестабильной национальной валюты, непредвиденного роста стоимости строительных материалов, законодательного регулирования принуждающего работодателей к повышению заработных плат своих работников, роста стоимости энергоресурсов и т.п., а с другой стороны – жёсткой конкурентной среде, на этапе бизнес плана просчитать доходность проекта на его начальном этапе практически невозможно. И те проекты, которые находятся в зоне рентабельности 20-30%, первыми попадают в зону риска.
И, если не игнорировать те тенденции, которые отметили исследователи из Global HousePrice Index, и быть предусмотрительным, то необходимо насторожиться тем инвесторам, у которых их «квартиры» находятся на начальных стадиях строительства их будущих домов.
Финансовые просчёты собственника строительства, связанные с балансом в бюджете между доходной и расходной частью, можете даже не сомневаться, обязательно будут переложены на плечи инвесторов, потому как наше сегодняшнее законодательство никак не защищает инвесторов – это с одной стороны, а с другой – любая инвестиция – это риск, за который ответственность несёт собственно инвестор.
Желаю всем безопасных покупок, роста вложенных инвестиций и отсутствия каких-либо скандалов, связанных с Вашей недвижимостью.
