Самые важные события и тренды 2014-го и ожидаемые в 2015-м на рынке коммерческой недвижимости Украины.
Украинские девелоперы и рантье надолго запомнят 2014-й. Год, мягко говоря, был сложный. Перебить неутешительные воспоминания может 2015-й: следующие 12 месяцев обещают быть не легче.
ЛІГАБізнесІнформ выяснила, какие тренды оставил в наследство 2014-й и что будет происходить на рынке коммерческой недвижимости в этом году.
Торговая недвижимость: слово арендатору
Торговая недвижимость — чуткий барометр экономической активности в стране. «Рынок торговой недвижимости первым реагирует на любые колебания в экономической и политической ситуации, это единственный сектор коммерческой недвижимости, который зависит напрямую от потребителя: при малейших изменениях люди пересматривают свои затраты, это отражается на товарообороте, а затем на всех остальных показателях рынка», — поясняет директор ритейл-направления компании Colliers International Наталия Кравец.
В сегменте торговой недвижимости в 2014 году наметилось несколько главных трендов.
Рост вакантности в украинских ТРЦ, которая до этого стабильно, начиная с 2007 года, стремилась к нулю. «Даже в кризис 2008-2009 гг. она не вышла за пределы 5%, а в 2014‑м превысила 10%. Здоровый рынок допускает вакантность в пределах 10%», — уточнила Наталия Кравец.
Падение арендных ставок и спроса на торговые помещения. «Если по арендным ставкам мы лидировали в Восточной Европе наряду с Москвой и Санкт-Петербургом и, к примеру, в 2011 году на помещения площадью 200-250 кв. м в лучших торговых центрах действовали арендные ставки $130/кв. м, то сегодня квадратный метр в тех же помещениях стоит $70», — приводит данные Наталия Кравец. «Подобная тенденция также коснулась арендных ставок на лучшие помещения вдоль торговых коридоров. Так, во II квартале 2014 года базовая арендная ставка за квадратный метр варьировалась в диапазоне от $70 до $160 за кв. м, в то время как к концу года данный показатель снизился до уровня $45-90/кв. м», — добавляет руководитель департамента агентских и консультационных услуг компании DTZ Антонина Пучко.
Переориентация на арендатора. «В 2014-м арендаторы как никогда ранее часто встречались с арендодателями. В этом году сформировался ярко выраженный рынок арендатора. Если до 2008 года это был четко выраженный рынок арендодателя и с приходом кризиса он так и не стал рынком арендатора, то в 2014 году акценты поменялись. Арендодатели были вынуждены менять свои финансовые модели, идти на уменьшение арендных ставок, «привязывать» их к проценту от товарооборота с минимальной фиксированной частью ставки. В менее успешных проектах арендаторам удалось зафиксировать свои ставки в гривнях, а кто-то получил «коридор» — максимальный курс доллара по отношению к гривне на уровне 10-12 гривень за доллар», — рассказывает Кравец.
Возмещение арендаторам стоимости ремонта. «Многие арендаторы, воспринимая наш рынок как рисковый, требуют компенсации своих затрат на ремонт, отделку и оборудование. И если раньше таких арендаторов на рынке были единицы, то сейчас их в разы больше. Например, Inditex начала требовать таких возмещений», — рассказывает Кравец. После возмещения этих затрат арендатор обязуется арендовать торговые площади на протяжении фиксированного срока. В Европе это преимущественно 5 лет, у нас до трех лет. Такая ситуация возникла буквально в течение последних шести месяцев.
Сокращение числа арендаторов происходит главным образом за счет российских ритейлеров, которые в этом году отмечают резкое понижение товарооборота из-за бойкота российских товаров и сетей, и резкого падения товарооборота в России — до 30%. «Российские арендаторы в этом году четко поделились на три группы: в первой — те, кто уходят с рынка; во второй — те, кто сокращают количество магазинов вдвое; в третьей — те, кто стремятся сохранить бизнес, поэтому на некоторое время остановили развитие. К третьим относятся сети Спортмастер и O’Stin. Они понимают, что рынок Украины для них остается перспективным, а потому имеет смысл поставить развитие на паузу», — поясняет Кравец.
Стабилизация рынка. Посещаемость торговых центров к концу года не упала. «Это говорит о том, что люди устают находиться в атмосфере тревоги и паники», — считает Кравец.
Призрачный рост. Товарообороты в гривне выросли в среднем на 20%. «В валюте точно посчитать сложнее из-за многократных колебаний курса в течение года», — уточняет Наталия Кравец.
Среди арендаторов различных сегментов быстрее остальных развивались продуктовые сети, магазины бытовой техники и электроники. Потерял большую часть клиентов сегмент luxury fashion.
Тренды-2015
«В 2015 году мы не ожидаем существенного снижения арендных ставок. Возможны сезонные колебания», — утверждает руководитель отдела торговых площадей компании JLL в Украине Анна Чуботина.
По данным JLL, анонсированный объем ввода торговых центров на 2015 год превышает показатель реализованных в 2014 году проектов в 6,4 раза и составляет около 460 000 кв. м. Большинство этих проектов были перенесены с 2014 года. «Реально в условиях текущей макроэкономической ситуации на рынок в 2015 году выйдет около половины заявленных к реализации проектов. Причины переноса реализации проектов — большие площади реализуемых проектов (многие из них достигают 100 000 кв. м, что может вылиться в недостаточный спрос); дороговизна заемных средств; высокая стадия строительства, что делает невозможным пофазный вывод объекта на рынок», — прогнозирует Анна Чуботина.
«Уровень вакантности в текущем году будет зависеть от качества каждого из объектов торговой недвижимости и готовности арендодателей находить компромиссные решения в диалогах с арендаторами по пересмотру арендных ставок. В случае взаимовыгодных условий по аренде торговых помещений вакантность в следующем году кардинально не изменится», — прогнозирует Антонина Пучко.
Несмотря на сложную ситуацию в стране, есть ряд операторов, которые продолжают рассматривать украинский рынок как перспективный для развития. В первую очередь это турецкие, а также некоторые европейские ритейлеры. «Выход новых торговых операторов в основном зависит от политико-экономической ситуации в стране, а также в немалой степени от того, какие новые объекты действительно будут реализованы в 2015 году», — подытожила Анна Чуботина.
Офисная недвижимость: смена классов
В сегменте офисной недвижимости основные тенденции, как правило, были связаны с поведением на рынке собственников офисных объектов класса А. Для офисного сегмента ушедший год ознаменовался одномоментным выходом на рынок большого объема новых офисных площадей класса А — около 120 000 кв. м.
Но эти новые офисные площади только усугубили картину с вакантностью. «За этот год на рынке было заключено всего три крупные сделки в классе А объемом более 1 500 кв. м. Такого малого количества сделок на рынке никогда не было. Счастливыми обладателями крупных арендаторов стал БЦ Торонто на Красноармейской, 100: туда переехала одна американская IT-компания и несколько компаний аграрного сектора», — рассказывает директор направления офисной и промышленной недвижимости компании Colliers Павел Макуха.
В целом, по наблюдениям экспертов, рынок офисной недвижимости в ушедшем году выглядел так.
Компании-арендаторы, у которых бизнес был связан с Крымом и востоком Украины, потеряли от 10 до 25% выручки, но и они рассматривают рынок Украины как перспективный, поэтому не решились уйти из Украины. «Такая ситуация продлится ориентировочно до конца первого полугодия 2015 года», — заверил Павел Макуха.
90% расширений в этом году происходило в IT-секторе.
Ожидаемого «большого переселения» компаний с востока и юга страны в Киев не произошло. «Таких переездов было минимум, поскольку офисов транснациональных компаний в регионах почти не было, а локальные выбирали в качестве новых локаций Харьков, Днепропетровск, Запорожье, Мариуполь. IT-компании выбирали в основном Львов и другие западноукраинские города», — поясняет Павел Макуха.
Вакантность в А-классе в этом году, в том числе из-за массового вывода на рынок огромного количества новых площадей, достигла 35%, в классе В — 21%, среднерыночная — 34%.
Обесценивание национальной валюты на 97% за год наряду с общеэкономической и социально-политической неопределенностью в стране заставили большинство арендаторов и девелоперов пересмотреть свои планы по развитию и занять выжидательную позицию. В таких условиях многие девелоперы очень внимательно анализируют экономическую эффективность новых офисных проектов.
Также, по данным экспертов JLL, в ушедшем году арендаторы и арендодатели проводили активные переговоры о фиксации валютного курса в пределах валютного коридора. Условия такой фиксации определялись индивидуально.
В JLL уверены, что эти тенденции сохранятся как минимум в первом полугодии 2015 года. «В связи с этим в краткосрочной перспективе стоит ожидать дальнейшего небольшого снижения максимальной арендной ставки в бизнес-центрах Киева», — прогнозирует руководитель отдела офисных площадей компании JLL в Украине Александра Глобина.
«Количество объектов, анонсированных к реализации в 2015 году, будет рекордно низким — около 65 000 кв. м. Кроме того, в среднесрочной перспективе девелоперы не готовы рассматривать строительство офисов класса А, так как затраты в этом случае оказываются существенно выше, чем в классе В, а динамика спроса в верхнем сегменте не позволяет рассчитывать на быструю окупаемость», — прогнозирует Александра Глобина. Именно поэтому в объеме ввода 2015 года превалируют бизнес-центры класса В: по данным JLL, на них приходится около 80% нового строительства.
