Рынок офисной недвижимости столицы показал стабильность
Ставки уже не снижаются, и вакантность в хороших бизнес-центрах уменьшается. При этом предложение свободных качественных помещений не растет, так что вряд ли до конца года ситуация резко изменится. Некоторые владельцы пытаются даже поднимать цену найма, но это пока не повлияло на общий уровень ставок.
Главный тренд рынка найма офисов — стабилизация ставок аренды и уменьшение вакантности в бизнес-центрах. По данным Colliers International в Украине, на сегодняшний день использовать помещения класса А и близкие по качеству можно за $26-35 за 1 кв. м, класса В — за $15-20 за 1 кв. м без учета НДС и эксплуатационных расходов. «Таким образом, можно говорить о стабилизации ставок и даже небольшом их росте на качественные помещения класса А и В. Столичных арендодателей в условиях кризиса спасло то, что достаточное количество качественных и готовых к эксплуатации помещений так и не вышло на рынок. Со стабилизацией экономической ситуации в конце 2009 г.— начале 2010 г. началось заполнение большей части до этого пустующих проектов класса А и В»,— рассказал «i» Максим Ткаленко, руководитель отдела агентских услуг департамента офисной недвижимости Colliers International в Украине.
«Арендные ставки остаются на прежнем уровне: они не падают, но пока и не растут. Конечно же, есть точечные специальные предложения с пониженной арендной ставкой, но только на этот, 2010, год, при этом начиная с 2011 г. ставка становится рыночной. Поэтому, если учитывать трехгодичный контракт, средняя ставка в таких случаях также находится в пределах рынка»,— говорит Радомир Цуркан, управляющий партнер CB Richard Ellis. По словам господина Цуркана, при отсутствии нового предложения естественным образом постепенно заполняются свободные площади ведущих бизнес-центров и у хорошего, качественного арендатора остается в реальности все меньше качественного выбора. «Но ситуация начнет меняться в сторону арендодателя только тогда, когда повышение активности в бизнесе приобретет более массовый характер, что, как мы полагаем, наступит не ранее 2011 г.— именно тогда будет наблюдаться дефицит готовых офисных помещений»,— добавляет Радомир Цуркан.
По мнению Татьяны Копылец, директора департамента реализации ИДК «Каскад», несмотря на то что экономическая ситуация в стране не изменилась существенно, рынок офисной недвижимости оживился. «Намек на стабильность вселил надежду в арендодателей, которые не преминули воспользоваться минимальным движением: они резко свернули программы лояльности, убрали скидки и бонусы, вернулись к арендной ставке в долларовом эквиваленте. В отдельных случаях арендная ставка даже возросла. Арендодатели мотивируют подобное поведение активизацией экономических процессов. Арендаторы же, в свою очередь, не скрывают, что некоторые условия остаются кабальными, несмотря на жизненные реалии»,— утверждает госпожа Копылец.
По словам Татьяны Копылец, с точки зрения перспективности прибыли задача собственника — сотрудничать с арендатором максимально долго и на обоюдовыгодных условиях. В ряде новых проектов остались бонусы и подарки, акционные метры и другие приемы, способные привлечь тех, кто не хочет платить за аренду больше, чем она стоит.
Максим Ткаленко добавляет, что активность на рынке все еще находится на достаточно высоком уровне, многие компании пытаются попасть в последний эшелон низких арендных ставок и привлекательных помещений. «Если в прошлом году большинство девелоперов, опасаясь оттока арендаторов, переходили на расчеты в гривне (без привязки к курсам валют) либо соглашались на оплату по льготному валютному курсу, то сейчас принимают оплату по реальному рыночному курсу и расчеты в гривне ушли в прошлое. Уже сейчас мы можем сказать, что общая цифра вакантности падает, точные цифры будут понятны по результатам полугодия. Опять же ситуация может измениться в течение следующих двух-трех лет, поскольку при реальном выходе на рынок крупных проектов, таких так «Эспланада», «Топаз», «Премиум-Центр» и «Торонто», и других гигантских (по киевским меркам) офисных центров, рыночная сила снова может оказаться на стороне арендаторов»,— отмечает господин Ткаленко.
Татьяна Копылец считает, что до конца года колебания ставок не превысят 10% в гривневом эквиваленте. Радомир Цуркан полагает, что ставки останутся на том же уровне — не будут понижаться, и не будут повышаться. Максим Ткаленко говорит, что возможны несущественные колебания. И добавляет, что фундаментальных причин для роста рынка нет: около 200 тыс. кв. м офисных площадей пустуют, а экономика страны находится в самом начале пути выхода из кризиса. Схожую динамику рынок демонстрировал при кризисе в 1998 г.; после падения арендные ставки на протяжении пяти лет сохранялись практически неизменными.
