Почти год цены на столичную недвижимость простояли на месте. Теперь же им предстоит отправиться навстречу покупателю. Маневры чиновников и ухудшающийся экономический климат помогут рухнуть цене квадратного метра
За год цены на вторичном рынке жилой недвижимости в столице практически не изменились. По словам президента Союза специалистов по недвижимости Украины Александра Рубанова, сегодняшняя средняя цена на «вторичке» составляет $1827 за один кв. м, что на $4 больше, чем в январе текущего года. Самым популярным жильем остался эконом-класс.
«В среднем в течение года сделки распределялись следующим образом: жилье по цене до $100 тыс.— 62-68%; $100-200 тыс.— 24-28%; $200-300 тыс.— 5-8%, свыше $300 тыс.— 4-7%»,— рассказывает гендир АН «Благовест» Ирина Луханина. При этом торг остается достаточно актуальным на рынке.
Так, на жилье эконом-класса в среднем продавцы квартир могут скинуть около 3-7% от стоимости недвижимости, а на бизнес-класс дисконт может доходить до 20%. Риэлторы отмечают растущий интерес покупателей к качественному (в ценовой категории $150-250 тыс.) и новому жилью, которое расположено в домах, не старше 10 лет. «Сегодня «хрущевки» никому не нужны. Их очень сложно продать, даже по заниженным ценам»,— говорит директор АН «Каштан 2000» Сергей Позняк.
По словам риэлторов, ощутимое оживление рынка произошло в течение последних трех месяцев. Но в октябре и ноябре все чаще и чаще срывались сделки на заключительном этапе. По словам аналитика портала недвижимости www.domik.net Владимира Коломейко, деловая активность на «вторичке» во многом напоминает разведывательную операцию потенциальных покупателей, которые стараются подготовиться к очередной волне финансового кризиса.
Он уверен, что на рыночных процессах сказались меры Национального банка и Министерства финансов, направленные на изъятие излишней денежной массы, которая давила на индекс потребительских цен и обменный курс. Вызывает беспокойство риэлторов и изменение правил на рынке регистрации жилья.
Как уже писали «i», с декабря многие столичные БТИ перестали принимать документы на регистрацию прав собственности. Это связано с появлением нового регистратора недвижимости «Укргосреестра», который начнет работу с 1 января следующего года. Пока рынок не успел отреагировать на эти изменения, но, учитывая, что новая структура регистрации пока не готова технически к работе, деятельность рынка недвижимости может заморозиться на несколько месяцев.
На первичном рынке цены с начала года упали на 12% — до $1,4-1,5 тыс. за один кв. м. По словам директора строительно-инвестиционной компании «УМК» Владимира Кондратенко, застройщикам для увеличения продаж нужно идти на некоторые уступки клиентам: рассрочки (на год, два), скидки (около 10-15%). «В среднем акционные квартиры продаются на 20-25% лучше, чем квартиры по первичной цене»,— рассказывает эксперт. Он отметил, что по заявленным ценам чаще всего продаются квартиры в эконом-сегменте, где цена — $1-1,1 тыс. за один кв. м.
Многие строительные компании поддерживали цены благодаря ипотечным программам, которые предоставляли банкиры. По оценке экспертов, в структуре сделок на «первичке» до 30% происходило с привлечением ипотеки. Для сравнения: на «вторичке» этот показатель находится на уровне 7-12%. Но в октябре многие банки пересмотрели условия ипотеки. Так, по словам члена наблюдательного совета Украинской национальной ипотечной ассоциации (УНИА) Алексея Пилипца, сегодняшняя средняя кредитная ставка на покупку недвижимости вернулась до показателей января 2011 г. и составляет около 19,5% годовых.
Напомним, что в течение года наблюдалась либерализация ипотечного кредитования и в июне ставки снизились до уровня 16-16,5% годовых. Как рассказал «i» менеджер по продажам крупной столичной компании, удорожание ипотеки сразу же привело к уменьшению продаж. «В октябре наш банк-партнер отказался выдавать ипотеку. И теперь нам приходится выдумывать все новые и новые программы лояльности, чтобы удержаться на плаву»,— говорит он.
Эксперты считают, что до конца года ипотека подорожает еще на несколько процентных пунктов до 22-25% годовых. А значит, строительные компании смогут рассчитывать только на свои силы, поэтому рассрочки, бонусы и скидки останутся на рынке минимум до весны. Что же касается «вторички», то, после того как рынок заработает, а эксперты считают, что это произойдет не раньше весны, средняя цена на жилье снизится на 5-7%. «Количество неудовлетворенных продавцов будет оказывать давление на цены в мае-апреле следующего года»,— заключает Рубанов.
