Приближение парламентских выборов и возникший в связи с этим интерес к программам партий вернул в повестку дня роковой вопрос о введении рынка земли сельхозназначения. Ситуацию подогревают слухи о том, что открытие купли-продажи земли может стать одним из требований Трампа на его будущих переговорах с Зеленским.
Мнения диаметрально противоположны. Одни категорически выступают против купли-продажи земли, которую и без того уже растащили по рукам, а значительная ее часть истощена. Другие со слюняво-инфантильным энтузиазмом произносят набившие оскомину либералистические лозунги о необходимости «срочнейшего» ввода свободного рынка, то есть купли-продажи земли, каковое нововведение якобы обеспечит нам сказочное процветание и невиданный приток инвестиций. При этом доморощенные «аграрные либерасты» кивают на развитые страны, в большинстве из которых – оказывается! – полностью свободного рынка и близко нет, купля-продажа земли жестко зарегулирована и обставлена массой условий, а иностранные инвестиции в аграрный сектор часто ограничены или запрещены вообще!!!
Можно определенно сказать лишь то, что почти за 30 лет ситуация с землей в Украине заведена в тупик, и выхода не видится вообще. Оставить все, как есть сейчас, – это привести к окончательному истощению земли, деградации аграрного производства, компрадорской латифундизации страны местным олигархатом. Открыть рынок земли – получить все то же самое, но с участием иностранного капитала.
К тому же для проведения сколько-нибудь рациональной земельной политики нужно сильное, авторитетное и хотя бы немного справедливое государство, ориентированное на общественный интерес и общее благо. В Украине же налицо коррупционный уродец, выражающий интересы крупного отечественного и/или иностранного капитала, а также разнокалиберных чиновников.
Чтобы пресечь дальнейшее распространение мифологии на тему рынков земли в развитых странах и «светлого будущего», каковое всенепременно наступит в результате купли-продажи земли, следует ознакомиться с особенностями и принципами работы рынков этих стран.
Рынок земли? А где вы его видели?!
Прежде всего, следует отметить, что в принципе не существует единого рецепта построения и функционирования рынков земли в так называемых развитых странах. Они везде обусловлены массой исторических, культурных и географических особенностей. Очевидно, что в странах, где обеспеченность землей населения является высокой (в США, Канаде, Австралии, Новой Зеландии), земельное законодательство является более либеральным, хотя во многих случаях и регионах даже здесь существуют жесткие ограничения, в частности на покупку земли иностранцами.
Или следующий курьез. Оказывается, в Великобритании нет частной собственности на землю. Еще точнее, отсутствует понятие землевладельца. В Англии, являющейся, как известно, страной традиций, с 1066 года (!!!) вся земля считается собственностью Короны, что со временем распространилось на остальные регионы Соединенного Королевства. Все остальные могут иметь статус землепользователя на правах freehold или leasehold, то есть пользователя, грубо говоря, на время всей жизни или на ограниченное время (хоть и 99 лет) аренды у «пожизненного пользователя», причем временно арендованное можно сдать в субаренду. Вдаваться в подробности этого «средневекового мракобесия» не будем и лишь отметим, что де-юре речь идет об аренде у имеющего право землепользования «фрихолдера», а де-факто – у землевладельца. Но этот яркий пример наглядно демонстрирует, что каждый отдельный случай может иметь такие особенности, что очень трудно говорить о рынке земли вообще как о некоем типизированном явлении.
Впрочем, типичные явления на рынках земли развитых стран существуют, но они отнюдь не в пользу наших олигархических агрохолдингов, а также доморощенных апологетов свободного рынка земли и частной собственности на землю вообще!
В подавляющем большинстве развитых стран отсутствует противопоставление собственности на землю и аренды земли. Справедливо считается, что при обоих видах землепользования эффективное ведение хозяйствования возможно, и именно таким оно должно быть. Во многих странах эффективное и экологически безопасное сельское хозяйство ведется именно на арендованных землях, о чем далее. Поэтому доморощенные мантры на тему всенепременной необходимости права собственности на землю для рачительного хозяйствования – это сугубо наш местечковый трэш!
В целом ряде стран, которые относят к категории так называемых развитых, доминирует муниципальная форма собственности на землю, а землепользование осуществляется на правах аренды фермерами земли у местных властей. Это Финляндия, Швейцария, Канада, Индия и другие. Здесь крупнейшими владельцами и распорядителями земли являются местные власти, которые несут ответственность (простите за тавтологию) за ответственный отвод земли и ее использование.
Законодательство Швейцарии накладывает значительные ограничения на приобретение земельных участков в течение года. Поэтому лишь 18% земли находятся в частной собственности. Остальной землей распоряжаются местные органы власти, сдающие ее в аренду фермерам. Спекуляция земельными участками и вообще объектами недвижимости строго запрещена, то есть их нельзя перепродавать по более высокой цене в течение 2 лет после покупки.
В Финляндии большая часть земли является собственностью муниципалитетов, то есть местных общин, и сдается в аренду. В Канаде около 90% земель находятся в собственности федерального правительства, провинций и муниципалитетов, и соответствующие органы сдают землю в аренду землепользователям.
В Нидерландах значительные площади отвоеванных у моря земель, полученных за счет осушения и называемых «польдерами», находятся в собственности государства и сдаются в аренду. В целом, около половины фермерских хозяйств в Голландии частично или полностью работают на аренде.
Во многих развитых странах очень жестко регламентируется размер землепользования.
С одной стороны, в странах, отличающихся недостаточной землеобеспеченностью, прежде всего в Европе и в Японии, политика государства направлена на искоренение чересполосицы и мелких, а потому неэффективных фермерских хозяйств, неспособных вести современное технологичное аграрное производство. В Европе это проявилось, в частности, в том, что в течение долгого времени и путем огромных затрат происходит выкуп мелких хозяйств, продажа их более крупным, ускоренный выход фермеров на пенсию, чтобы они освободили землю для увеличения более крупных и эффективных хозяйств.
С другой стороны, укрупнение хозяйств не должно приводить к созданию латифундий. Поэтому во многих странах, прежде всего в Европе, законодательно устанавливаются максимальные размеры земельных владений для одного хозяйства. Кроме того, осуществляется жесткий контроль при переходе права землепользования. Подчеркнем, речь идет о смене именно землепользователя, то есть не только собственника, но и арендатора.
Например, в Германии имеет место непрерывный контроль над любыми изменениями собственности и/или аренды сельхозугодий. Контроль касается, прежде всего, случаев нежелательного перераспределения земли, например, вывод из аграрного пользования. Закон запрещает такое изменение назначения земли, кроме отвода земель властями под дороги, общественные сооружения и другие публичные нужды. Приоритет всегда отдается тому лицу, которое имеет опыт ведения сельского хозяйства. Кроме того, контроль осуществляется над тем, чтобы не происходило фрагментации земель, то есть, чтобы не появлялись участки менее 1 га, а также чтобы не было излишней концентрации земли свыше 400-500 га. Подчеркнем, все это касается не только купли-продажи, но и аренды земли.
В Швейцарии законодательство направлено на то, чтобы земля принадлежала только тем, кто ее реально обрабатывает. Введен норматив размера хозяйства таким образом, чтобы он обеспечивал занятость одного работника в течение 2100 часов в году. Максимальным считается участок земли, обеспечивающий разумный уровень доходов 2,5-3 работникам. Отметим, что уровень жизни и доходов в Швейцарии высоки даже по европейским меркам. При аренде минимальный размер участка должен обеспечить занятость 1,5 работников.
Нечто похожее наблюдается в Японии, которая очень страдает крайним недостатком сельхозугодий. Здесь государство проводит жесткую политику, контролируя изменение собственности и аренды земли. Разрешения выдаются только в том случае, если землепользователь будет сам обрабатывать землю, которой владеет или арендует. В хозяйстве должен быть постоянно занят сам владелец/арендатор или кто-то из членов его семьи. Площадь фермы должна быть не менее 0,5 га или 2 га на менее густонаселенном острове Хоккайдо. Создание латифундий не допускается, но в Японии это невозможно и по географическим причинам. Арендовать/приобретать землю может, согласно формулировке закона, только «физическое сельскохозяйственное лицо», то есть лицо, имеющее соответствующую квалификацию, финансовые и другие необходимые возможности для ведения хозяйства на всей площади участка, а также постоянно проживающее в хозяйстве.
Во Франции установлена жесткая система контроля над рынком земли. Согласно закону, каждый акт купли-продажи и/или сдачи в аренду, то есть смены землепользователя, требует разрешения властей с акцентом на фактическом землепользовании, то есть земля должна оставаться в сельхозпроизводстве. Упор делается на «семейные фермы с личной ответственностью». В зависимости от региона, установлен минимальный размер земельного надела, чтобы обеспечивать занятость и достаточный уровень дохода минимум двух человек. Создание латифундий не допускается.
В Испании закон запрещает создание крупных землевладений, которые должны составлять не более 50 га орошаемых земель и не более 1000 га экстенсивных пастбищ. Не допускается и фрагментация земельный наделов, в связи с чем введено понятие «минимально жизнеспособного хозяйства».
Из вышесказанного следует, что говорить о «рынке земли» вообще – это то же самое, что говорить ни о чем! В каждом конкретном случае налицо различные, обусловленные историей, географией и культурой местные особенности, которые невозможно типизировать, чтобы «загнать» в некое единое понятие, в данном случае понятие «рынка». Те же особенности, которые являются общими и могут быть типизированы, чаще всего невозможно назвать рынком, поскольку относятся к административному регулированию, то есть по своей сути являются антирыночными.
Беспредел in UA
Поэтому дальнейшие примеры пока приводить не будем, а подведем некоторые промежуточные итоги путем сравнения с тем беспределом в земельном вопросе, который имеет место в Украине и может быть учинен в случае так называемого «открытия рынка земли».
Можно с уверенностью сказать, что так называемое распаевание земель бывших советских колхозов и совхозов оказалось преступной глупостью со злым умыслом!
Результатом стало появление миллионов собственников мелких нежизнеспособных наделов земли, на которых невозможно вести сколько-нибудь продуктивное хозяйство. Конечно, некоторые владельцы земель смогли организовать аграрное производство индивидуально или путем объединения паев, но основная тенденция – это, к сожалению, бездарный дерибан земли между миллионами неприкаянных, часто деградировавших индивидов, которые не могут той земле «дати раду», что чаще всего невозможно вообще. Ничего подобного в развитых странах произойти не может в принципе, поскольку там этого не допускает власть, стремящаяся, чтобы каждый земельный участок находился в эффективном землепользовании.
У нас же множество владельцев не знают, что с землей делать, и часто земля просто бездарно простаивает в надежде, что когда-нибудь ее можно будет продать подороже кому угодно, лишь бы деньги получить, чего на Западе тоже быть не может. Желающие скупить землю с целью спекуляции у нас также имеются в избытке. Именно этим объясняется, в первую очередь, тот визг, который периодически поднимается вокруг невозможности «реализовать священное право на продажу своего «клаптика» земли в связи с длящимся долгие годы мораторием на продажу. На Западе такое невозможно, поскольку в таких случаях землю выкупает государство с последующей передачей в аренду или она продается под контролем государства другому собственнику с целью дальнейшего эффективного использования, а не как объект спекуляции. Правда, в нашем случае, когда речь идет сразу о многих миллионах гектаров, такой выкуп едва ли возможен и финансово, и организационно.
Те, у кого участки расположены более выгодно, например в пригородах крупных городов, теневыми способами продают землю чаще всего под застройку с выводом из сельхозоборота. На Западе это жестко преследуется, у нас на этом наживаются!
У остальных есть два пути: либо ожидать возможности продать, то есть земля простаивает, либо сдать в аренду хоть за какие-нибудь деньги «местечковому магнату» или крупному олигархическому агрохолдингу. Так у нас появились аграрные бароны, которые козыряют так называемыми земельными банками размером в сотни тысяч гектаров. На Западе такая сверхмонополизация земли в принципе невозможна, там ее пресекают на корню! Здесь неважно, что агрохолдинги формально не владеют землей, а арендуют ее у формальных же собственников, получивших паи в результате раздела колхозов-совхозов. Повторим, что в развитых странах упор делается на землепользовании, неважно в форме собственности или аренды, и большие массивы арендованной земли также будут считаться латифундиями, подпадающими под разукрупнение.
Именно крупный аграрный олигархат является главным противником запуска рынка земли, поскольку сейчас агрохолдинги хорошо устроились, недорого арендуя огромные массивы земли. Здесь идет в ход демагогия «о священной земле предков», хотя в подоплеке содержится шкурный интерес.