Алексей Кущ: «должно быть десять Киевгорстроев»
Столичные строители причинами роста цен на жилье называют удорожание стройматериалов и большой спрос, который не может удовлетворить существующее предложение. Однако эксперты считают, что основное влияние на рост цен оказывает спекулятивный капитал. Советник президента Ассоциации украинских банков Алексей Кущ поделился с «i» своими взглядами на киевский рынок жилой недвижимости.
Вопрос: Что такое спекулятивный капитал на рынке недвижимости?
Ответ: Спекулятивный капитал (СК. — Авт.) на рынке недвижимости подразумевает денежные вложения с целью получения инвестиционного дохода. В нашей стране, например, альтернативные рынки для вложения спекулятивного капитала не развиты. Например, рынок монетарного золота слабо развит, фондовый — практически отсутствует, а валютный — сильно зарегулирован государством. Поэтому единственное место, где спекулянты могут заработать деньги, — это рынок недвижимости.
В: Получается, что инвестиционный капитал и СК близки по значению?
О: Практически да. Однако если рассматривать инвестиционный капитал в классическом понимании, то это капитал инвестиционных компаний, которые вкладывают финансовые ресурсы в сферу недвижимости. Например, компания вкладывает деньги в строительство офисного центра, а потом получает доход от сдачи помещений в аренду. А СК — это когда покупается одна или несколько квартир, искусственно создается ажиотажный спрос, повышаются цены, а потом квадратные метры продаются через несколько лет по несколько другой цене. В Киеве спекулятивный капитал активизируется на рынке недвижимости, когда ежемесячный рост цен достигает 4% в месяц и более. Когда же темпы роста замедляются до 2-3%, эти деньги выводятся с рынка.
В: Какое место занимает спекулятивный капитал на рынке недвижимости?
О: Первичный рынок недвижимости на 40-50% состоит из СК. Вторичный менее подвержен влиянию СК, потому что в 60-70% случаев происходит обычный обмен жилплощадями. Либо люди расширяются, либо наоборот продают лишние метры.
В: Существует прогноз, что когда СК достигнет 70%, то существующий ценовой пузырь на рынке недвижимости просто лопнет и цены соответственно обвалятся.
О: В этом случае очень трудно делать прогнозы, потому что нужно отслеживать не только объем СК, но и его длину. Хотя мне рассказывали историю, что в Москве висел рекламный щит с надписью: «Пора продавать инвестиционные квартиры». Вот когда у нас появится такой щит, можно ставить диагноз, что рынок достиг своего предела.
В: А каковы ваши прогнозы?
О: Если посмотреть на динамик у киевского и московского рынка, то мы в точности повторяем все московские зигзаги (скачки цен) с разницей полгода–год. Сейчас на московском рынке темпы роста цен замедлились до 2-3% ежемесячно, поэтому на московском рынке СК не получает своего дохода.
В: И куда московский СК уходит?
О: Дело в том, что в Москве более развиты фондовый и валютный рынки, там есть куда выводить деньги с рынка недвижимости.
В: А к нам россияне идут?
О: Российский крупный СК сюда не придет, пока не будет иметь определенных политических гарантий. В Украине эффективность деятельности строительной компании напрямую зависит от ее политической крыши. У нас были примеры масштабного захода инвестиционного капитала, когда Киев и Москва обменялись земельными участками. «Киевгорстрой» и «Познякижилстрой» строили жилую недвижимость в Москве, а российская компания «Интеко», которую связывают с именем жены Юрия Лужкова Елены Батуриной, получила право на застройку участка на Троещине. Этот проект существует до сих пор, но дальше предпроектного решения дело не идет еще со времен Александра Омельченко (экс-мэр Киева. — Авт.).
Единственная возможность россиян зайти на наш рынок — это создать венчурный или корпоративный фонд, который привлекает СК, вкладывает его в недвижимость, получает доход и делит между участниками. Через эту схему на наш рынок вышла российская финансово-промышленная группа «Альфа-групп». Они создали в своей структуре специализированную компанию по управлению фондами. По некоторым данным, они собираются вложить около $200 млн. в украинскую недвижимость.
В: Получается, что понижение цен нам не светит?
О: Пока все факторы работают на повышение. СК, развитие ипотечного кредитования — все это только увеличивает спрос на квартиры. Сегодня потребность населения Украины в жилье составляет, по разным оценкам, около 50 млн. кв.м.
Местная власть имеет достаточно рычагов для влияния на рост цен, однако должен быть комплексный подход. Во-первых, земля. Нужно создать условия для проведения аукционов, где должны быть описаны затраты на создание инфраструктуры. Разрешительная документация должна оформляться полгода, а не два года, как сейчас. Следующий этап должен быть направлен на преодоление монополизма. На столичном рынке должны работать десять таких крупных компаний, как «Киевгорстрой», а не две-три. У нас созданы все условия для монополизации рынка. Например, на Западе есть система зонирования, когда инвестор может абсолютно спокойно получить информацию о свободных участках, их целевом назначении, инфраструктуре и т.д. Это открытая информация, которая никак не зависит от чиновников. У нас же создано колоссальное количество бюрократических кабинетов. Эта проблема в основном касается только мелких и средних компаний. Крупные компании достаточно легко получают всю разрешительную документацию. Естественно, что крупные игроки набирают обороты, а средние и мелкие — борются за существование. Честно говоря, в наших условиях легче построить металлургический завод, чем организовать успешный строительный бизнес в Киеве.
Алексей Кущ родился 13 августа 1974 г. В 1997 г. закончил Киевский национальный экономический университет. 1997-2001гг. — начальник отдела ценных бумаг в банке «Авторитет». 2002-2003 гг. — начальник отдела ценных бумаг Ассоциации украинских банков. 2003-2005 гг. – директор ипотечного центра в банке «Столица». С 2005 г. — директор по инвестициям «Первой днепровской инвестиционной компании» и советник президента Ассоциации украинских банков.
