Негде сидеть

В Киеве не хватает 4,5 млн. кв. м офисных площадей.

В начале этой недели компания Global Solution выдала свой долгосрочный прогноз развития рынка офисной недвижимости в Киеве. По мнению экспертов, столице не хватает около 4,5 млн. кв. м офисных помещений. Тем не менее они надеются, что к 2020 г. разрыв между спросом и предложением качественных офисов сократится в несколько раз.

Исследование показало, насколько острым является дефицит профессиональных офисных помещений в столице, отметил генеральный директор компании Global Solution Сергей Тумасов (на фото). «Сейчас общая площадь таких помещений составляет около 420 тыс. кв. м (9% рынка), а непрофессиональных, зачастую просто адаптированных под офисы квартир или бывших НИИ — 4,6 млн. кв. м (91% рынка). При этом арендные ставки достигают $35 за квадратный метр, что выше показателей Европы. Например, в «Арена City» аренда офиса обойдется в $60 за 1 кв. м»,— подчеркнул он. Г-н Тумасов перечислил и риски рыночной ситуации. Это длительные сроки предпроектной подготовки и сильная забюрократизированность согласующих органов, недостаток опыта проектировщиков и низкое качество строительных работ, нарушение сроков реализации проектов, «хотя это естественно — практически всегда происходит срыв сроков».

По его мнению, есть у столичного рынка и свои плюсы, например, срок окупаемости объекта составляет 5-8 лет. «В Европе проекты отбиваются за 20 лет. Скоро к нам придут иностранные архитекторы и девелоперы, которые будут устанавливать свои правила игры, исходя из своих требований. Но они смогут строить более дорогие дома и офисы»,— пояснил г-н Тумасов.

Ранее эту мысль «ЭИ» подтвердил проект-менеджер общества с иностранными инвестициями «Демерс, Олексеенко и партнеры» Вячеслав Собуцкий: «Иностранные инвесторы хотят получать прибыль от сдачи недвижимости в аренду».

По мнению специалистов, если рынок жилья достаточно закрыт от внешних посягательств, то более цивилизованный коммерческий сектор меньше знаком украинским компаниям. Офисные объекты появились в Киеве всего 5-7 лет назад, а у иностранцев уже огромный опыт — на Западе современные офисные и торговые здания возводятся не один десяток лет. Гендиректор Colliers International Ukraine Сергей Сергиенко подсчитал, что около 50% киевских офисов были построены или приобретены иностранцами. Правда, иностранцы предпочитают не строить, а выкупать объекты коммерческой недвижимости, уже заполненные арендаторами. 80% зданий, которыми владеют иностранцы, были либо выкуплены, либо реконструированы, утверждает г-н Собуцкий, и только 20% — построены.

По мнению Сергея Тумасова, в Киеве к 2020 г. будет востребовано более 8 млн. кв. м офисных помещений. «Уже сейчас не хватает 4,5 млн. кв. м рабочих площадей. При условии сдачи ежегодно около 300-400 тыс. кв. м офисов разрыв между спросом и предложением к 2025 году удастся сократить до 1,5-2 млн. кв. м. При этом рост арендных ставок остановится только через пять лет, с учетом инфляции аренда подорожает на 12-15%»,— считает он.

По мнению г-на Тумасова, потенциальными районами для строительства офисных помещений являются улицы Дегтяревская, Глыбочицкая и Новоконстантиновская, Рыбальский остров, проспект Красных Казаков и Железнодорожное шоссе. В городах-спутниках Киева, например, в Броварах, появления офисных городков ожидать пока не стоит. «В соседних со столицей городах в ближайшие 10-15 лет офисы строиться не будут, потому что люди еще не готовы ездить туда на работу, а рынок не готов к строительству офисов даже на окраинах»,— подытожил он.

Объем рынка офисной недвижимости Киева класса А, В и С составляет 420 тыс. кв. м. Ежегодно в Киеве вводится в эксплуатацию 60-100 тыс. кв. м офисных площадей, которые мгновенно разбираются арендаторами. Объем рынка торговой недвижимости составляет более 300 тыс. кв. м при необходимых 600-700 тыс. кв. м.

Общие инвестиции в рынок недвижимости Киева в 2004 г. составили $1,8 млрд., что на 15,4% больше, чем в 2003 г. Прямые иностранные инвестиции в недвижимость Киева в 2004 г. выросли в 3,2 раза по сравнению с 2003 г. — до $86,2 млн.

Иностранные инвестиционные компании уже заявили о готовности вложить в киевскую недвижимость в ближайшие несколько лет не менее $500 млн.

Данные Global Solution