Столичные цены на недвижимость второй месяц подряд топчутся на месте
В ноябре рост цен на вторичном рынке столичной недвижимости не превысил одного процента. На рынке по-прежнему ощущалось позиционное противостояние покупателей и продавцов: первые ожидали снижения цен, вторые цены снижать не спешили. И хоть в отдельных сегментах цены пусть медленно, но росли, — но ноябрьские цены, по которым жилье выставлялось на продажу, зачастую заметно отличались от реальных цен заключаемых сделок. При торгах продавцы нередко уступали.
О том, насколько реальные цены сделок отличались от заявленных, судить достаточно сложно. Уж очень отличались сценарии торгов в различных сегментах рынка. Одно дело, когда торг шел за морально и физически устаревшее жилье в отдаленных районах (тут к аргументам покупателей прислушивались и раньше). И совсем иначе воспринимались попытки покупателей поторговаться в современных кирпичных домах… Другими словами, было немало сегментов (массивов, типов домов), где продавцы вообще не уступали (есть и другая точка зрения — к примеру, в эту среду зампредседателя КГГА, начальник Главного управления жилобеспечения Михаил Голица завил, что «за последние две недели в среднем стоимость жилья в Киеве снизилась на 10%». — Ред.).
Зато сделок в ноябре было куда больше чем в октябре. Покупатели, потратившие месяц на просмотры и ожидания, начали осознавать, что продавцы на быстрое и значительное снижение цен не пойдут.
К сожалению, делать выводы по графикам статистики цен предложения по итогам ноября сложно: большинство изменений не превышают статистической погрешности. И хоть определенные тенденции на некоторых графиках прослеживаются, но выражены они слабо (см. Цена предложения в ноябре).
Правда, определенные выводы можно сделать, учитывая такой показатель, как изменение цены при торгах. Но тут опереться можно лишь на разрозненные данные и экспертные оценки. Согласно нашим данным, в ноябре продавцы стали больше всего уступать в секторе «старая панель» (по сравнению с октябрем уступка возросла процентов на пять от заявленной цены). Больше стали уступать (три-четыре процента от общей цены) и продавцы «типовой панели», «старого кирпича», а также объектов, находящихся в отдаленных районах. Пожалуй, реальное удорожание квартир произошло только в современных домах. Наиболее сложно анализировать цены в домах дореволюционной постройки и сталинках. Уж больно отличаются по цене квартиры в этих домах, чтобы уверенно делать выводы об «усредненных» ценах по району и городу. Тем не менее, несмотря на неизбежные статистические погрешности, анализировать усредненные цены в этих домах необходимо. Дело в том, что значительная часть капитала, приходящего на киевский рынок недвижимости, первоначально поступает именно в эти сектора, а уж затем перераспределяется между другими. Богатые люди, приносящие основные деньги на рынок, покупают квартиры в престижных домах, по сути «расселяя» жителей в квартиры других категорий. Учитывая, что 70-80% сделок на киевском рынке недвижимости — это фактически операции обмена одной недвижимости на другую (нередко с отсрочкой на год-два, когда вырученные деньги вкладывают в новостройки), то именно подобные схемы взаиморасчетов в значительной мере определяют уровень цен. Оттесняя на второй план такие факторы, как доходы обычных киевлян и большинства приезжих. Если учесть, что квартиры в престижных домах и центральных районах не дешевеют, то при укоренившейся в Киеве схеме продаж-обменов более или менее приличные объекты недвижимости в долгосрочной перспективе дешеветь не будут.
И, наконец, прогноз цен на декабрь. Цены на киевском рынке недвижимости будут в целом стабильными. Продолжится позиционная борьба между «рынком продавцов» и «рынком покупателей». Но при этом наверняка продолжится дифференциация тенденций и темпов изменения цен в различных секторах рынка. Количество сделок, по нашему мнению, увеличится.
Классификация/количество домов и выставленных на продажу квартир по состоянию на 01.12.05 | |||
Тип недвижи- мости | Количество домов в городе/доля: | Количество предложений/ доля: | Серии |
Дореволю- ционные | 1599 / 13,16 % | 350 / 4,29 % | – |
сталинки | 2002 / 16.48 % | 554 / 6.79 % | – |
Старая панель | 1823 / 15,01 % | 1350 / 16,54 % | хрущевки, чешки, «464» |
Типовая панель | 1068 / 8,79 % | 1083 / 13,27 % | «96», «134», «БПС-6» |
Улучшенная типовая панель | 884 / 7,28 % | 726 / 8,89 % | «Т», «КТ», «АППС» |
Старый кирпич | 2973 / 24,47 % | 1536 / 18,82 % | хрущевка, «ММ-640», «К14», «1-318-35/36» |
Улучшенный кирпич | 768 / 6,32 % | 549 / 6,73 % | «87», «Ведомственные постройки», «КП» |
Украинская панель | 240 / 1,98 % | 566 / 6,93 % | «АППС Люкс», «КТ Уют», «Б-5», «ЕС», «Индивидуальный проект» |
Украинский кирпич | 791 / 6,51 % | 1448 / 17,74 % | «Индивидуальный проект» |
Индекс стоимости жилья в ноябре 2005 г.: 1393,8 $/кв. м (+0,81% за месяц). Индекс ценового ожидания на декабрь: +0,22% в месяц (снизился на 0,6%). При расчете индекса стоимости жилья учитывается заявленная цена предложения, месторасположение объекта и его «статистический вес» (подробнее о системе расчета см. на сайтах domik.net и irn.ru. — Ред.).
