В ноябре началось падение цен на «массовую» недвижимость в Киеве
С начала ноября на графиках украинских строительных порталов кривая стоимости киевских квартир стала плавно ползти вниз. В последние два месяца цены на недвижимость в Киеве не растут. Слухи о падении цен на 30% — с сегодняшних $1500 до $1000 за 1 кв. м — ходили с начала осени, но риэлторы с ними упорно не соглашались. Однако теперь даже они это, скорее, подтверждают, чем опровергают.
За восемь месяцев 2005 г. цены на недвижимость выросли на 50%, тогда как за аналогичный период 2004 г. они подросли всего на 15%. Специалисты пожимали плечами. Ажиотаж на рынке в предыдущие годы был ничуть не меньше, чем в этом: в 2003-2004 гг. люди стремились продать и купить недвижимость побыстрее, потому что не хотели платить «подоходку» с продаж, которая по Закону «О налоге с доходов физических лиц» должна была вступить в действие с 1 января. В текущем году рынок активизировался с мая (после того, как в апреле действие налога с продажи недвижимости было приостановлено до 1 января 2006 г.), и до сентября активность эта не падала. Осенью же рынок затих.
Предложение квартир с ее началом заметно увеличилось. В сентябре количество квартир, предлагаемых на продажу, по сравнению с летними месяцами выросло в полтора раза, а спрос упал, уточнил директор АН «C.I.T.» Эдуард Бразас. Уже сейчас отмечается увеличение количества предложений современного жилья более чем в 2,5 раза по сравнению с сентябрем 2005 г., а резкое увеличение объема предложений, как правило, влечет за собой снижение цен, заявил директор АН «Полесье» Анатолий Осадчий. По его словам, вполне возможен активный выброс на рынок резервных квартир, купленных для перепродажи. Коллегу поддержал директор консалтингового агентства RED Ярослав Цуканов. «Из-за слухов о предстоящем падении стоимости киевских квартир спекулянты в последний месяц пытаются реализовать свои квартиры, и, соответственно, предложение увеличилось. А вот спрос упал по причине ужесточения банками условий кредитования, очень высокой стоимости недвижимости и, опять же, слухов о возможном падении цен на квартиры в Киеве»,— рассказывал он. Произошло естественное сезонное увеличение предложения, а не выброс квартир на рынок — не согласен с ним г-н Бразас.
Первой «ласточкой» стала опубликованная на www.realt.ua (портал «Недвижимость») статистика изменения стоимости столичного жилья. Согласно этим данным, с 11 по 18 ноября на вторичном рынке недвижимости Киева средняя цена на однокомнатные квартиры снизилась на 1,1% (с $1714 до $1695 за 1 кв. м), на двухкомнатные — на 0,9% (с $1760 до $1745 за 1 кв. м), на трехкомнатные — на 0,5% (с $1730 до $1721 за 1 кв. м). Похожие цифры выдавал и www.megakvartal.com (см. график).
Специалисты по недвижимости комментируют это с осторожностью. Говорить о падении цен на недвижимость Киева как о тенденции на рынке нельзя, считают Эдуард Бразас и директор агентства «Альянс-Брок» Владимир Столетний, падение цен на 0,5-1% за прошлую неделю получилось вследствие элементарных статистических погрешностей. Начальник отдела выпуска финансовых инструментов Укрсоцбанка Эрик Найман также полагает, что данные о падении — статистическая погрешность, а цены на недвижимость в столице просто стабилизировались. Это произошло за счет того, что в сентябре банки ужесточили условия получения кредитов на жилье, утверждает г-н Найман. «Банки немного повысили процентные ставки, стали придирчивее оценивать платежеспособность заемщика и требовать от клиента первоначальный взнос в размере 30% стоимости недвижимости»,— уточнил он.
А главный риэлтор Украины, президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Александр Бондаренко признался, что «цены на жилье в Киеве, действительно, в последние две недели начали немного падать». Наблюдается плавное снижение цен на недвижимость в столице, но не на всем рынке, а в отдельных его сегментах, согласился с ним г-н Цуканов. Заметно понизилась стоимость хрущевок, рассказывал г-н Бондаренко, но цены на жилье, построенное относительно недавно (не более 15 лет назад.— Авт.), практически не уменьшились или остались на прежнем уровне. Упала стоимость «массового» жилья (квартиры площадью 40-60 кв. м в «спальных» районах.— Авт.), уверяет г-н Цуканов.
Падение стоимости объясняют просто. «Чтобы приобрести квартиру, киевлянин должен в течение 10-15 лет ежемесячно откладывать не менее $400-500. Многие ли семьи могут себе позволить подобное?» — вопрошает Анатолий Осадчий. Рост цен на жилье в 2005 г. намного обогнал темпы роста реальных доходов населения Киева, люди не хотят переплачивать за недвижимость, цена которой не соответствует ее качеству, полагает г-н Бондаренко.
Одним из возможных сценариев развития событий может стать падение цен на киевскую недвижимость в среднем на 15-20% до весны 2006 г., предположил президент АСНУ: «Если в сегменте старого некачественного жилья цены могут понизиться серьезно, то в других сегментах жилой недвижимости могут не упасть вообще». Ожидать резкого падения стоимости жилья в столице в ближайшее время не стоит, уточнил Эдуард Бразас: «Я не думаю, что до конца этого года она упадет». Покупатели выжидают, что будет дальше, а дальше ничего кардинального не произойдет, подытожил риэлтор. Цены на жилье в Киеве не могут постоянно падать, и ниже определенного уровня они не опустятся — за полгода они могут упасть на 20-30%, утверждает г-н Цуканов. «Считаю, меньше $1 тыс. за 1 кв. м в ближайшие годы недвижимость в Киеве вряд ли будет стоить»,— подчеркнул он. По мнению г-на Бондаренко, недостаточное количество вводимого в эксплуатацию жилья в предыдущие годы в Киеве просто не позволит ценам резко упасть.
