Высокий спрос, дорогие кредиты и явная недостача строящегося жилья не дадут ценам обвалиться
Рост стоимости жилья в столице в несколько раз опережает рост доходов населения. За 9 месяцев этого года цены на столичное жилье выросли на 50%. В итоге специалисты стали поговаривать, что стоимость киевской недвижимости достигла предела. Действительно, если летом цены на недвижимость ежемесячно увеличивались на 7-8%, то в октябре рост составил всего 1,7%. Мы попытались выяснить, что ожидает украинский, и в частности киевский, рынок недвижимости в ближайшем будущем, сравнив его с рынками столиц Польши, Великобритании и России.
Стоимость киевского жилья неоправданно высока. Если за три года — с 2002 по 2004 — цены выросли на 75%, то только за 9 месяцев 2005 г. подскочили на 50%.
Риэлторы объясняют это, прежде всего, дефицитом предложения. Действительно, в столице последние четыре года с завидным постоянством строится около 1 млн. кв. м в год (всего 0,4 «квадрата» на одного жителя). А надо, по словам президента строительной компании «Градострой» Виктора Власова, как минимум 3 млн. «квадратов». (Для сравнения: жилой фонд Киева составляет 54 млн. кв. м общей площади или 21,6 кв. м на одного жителя; в Москве, со схожими проблемами рынка недвижимости, на одного жителя приходится 23 кв. м. — Авт.).
При сохранении нынешних объемов строительства обеспеченность киевлян жильем до уровня, например, сегодняшней Праги, произойдет лет через 10, утверждает начальник отдела выпуска финансовых инструментов АКБ «Укрсоцбанк» Эрик Найман. По этому показателю Киев отстает практически от всех европейских столиц: к примеру, в Варшаве ежегодно вводится около 2 млн. «квадратов» жилья или 1,3 кв. м на одного жителя. Даже в Москве ситуация лучше киевской: ежегодно там строится 0,45 кв. м жилья в расчете на одного жителя.
Еще хуже выглядит картина в целом по Украине. За первое полугодие 2005 г. в стране было построено всего 0,05 кв. м на чел. (похоже, по итогам 2005 г. дела строительные будут хуже, чем в 2004 г., когда в Украине на одного жителя приходилось 0,14 кв. м). В итоге площадь жилого фонда в Украине увеличивается в основном за счет уменьшения численности украинцев (с 52 млн. в 80-х до 47 в 2005 г. — Ред.), а не роста строительства. Пик строительства в стране пришелся на 1986 г., тогда в Украине было построено чуть более 20 млн. кв. м в год., а обеспеченность новым жильем достигала 0,4 кв. м на чел. С тех пор количество вводимых «квадратов» в Украине неумолимо сокращалось. Объемы строительства жилья перестали падать с 1996 г. Но последние девять лет в стране вводится не более 6-8 млн. кв. м жилья в год, — практически в три раза меньше, чем в «урожайном» 1986 г.
Средний украинец подсознательно связывает рост цен и практически неизменные за последние 9 лет объемы строительства с жадностью застройщиков, которые зарабатывают большие деньги на дефиците. Сами строители открещиваются от таких обвинений. Дескать, мест для застройки в городе мало, а строить целыми районами на неосвоенных территориях накладно — намыв грунта обходится в $1 млн. за 1 га (себестоимость средней высотки — около $5 млн. — Ред.). Кроме того, по мнению строителей, на конечной стоимости отображается ограниченность строительных мощностей, рост цен на стройматериалы и высокий спрос на жилье, сформированный за счет приезжих из регионов, и цены из-за этого должны только расти…
Однако, как показывает статистика последних двух месяцев, всему есть предел. Рост стоимости квартир в Киеве в октябре составил около 1,7%, тогда как летом — 7-8% в месяц. Как утверждает г-н Найман, цены на недвижимость в Киеве искусственно завышены. Такой вывод банкир делает, сравнив семилетний совокупный доход (общепринятый на западе «условный срок сбора денег на квартиру».— Авт.) среднестатистического киевлянина и минимальной цены квартиры: «Официально средняя зарплата в Киеве составляет 1100 грн., за семь лет получается 92,4 тыс. грн., или $18,3 тыс. — примерно столько, сколько должна стоить недорогая крыша над головой. При этом минимальная площадь однокомнатной квартиры — около 30 кв. м, то есть на один квадратный метр приходится $610». По мнению банкира, даже если увеличить доход в 1,5 раза, «чтобы учесть средние теневые доходы граждан», цена квадратного метра должна составлять $915. Или $27,45 тыс. за однокомнатную квартиру площадью 30 кв. м. Но даже не самая ходовая квартира на столичной окраине в октябре стоила минимум $44,5 тыс. или $1485 за «квадрат».
Превышение темпов роста цен на недвижимость над ростом доходов населения дает повод говорить о перегретости рынка, утверждает Эрик Найман. Любопытно, что в начале сентября, когда г-н Найман впервые заявил о «перегретости» рынка, столичные риэлторы с этим заявлением категорически не соглашались. Хотя и не отрицали, что цены на недвижимость «несколько завышены». Так, в октябре вице-президент асоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ) Артур Оганесян заявил «ЭИ», что в столице «наблюдается некоторый перегрев», но только на старые или некачественные объекты: «хрущевки» и т. д., поскольку они пользуются спросом по причине относительно невысокой стоимости. «Но в целом наш рынок еще очень далек от насыщения, которое вряд ли когда-то будет»,— добавил он.
Кусающиеся цены на недвижимость удивляют не только украинцев, но даже зажиточных иностранцев. В развитых странах нормальным считается рост цен на недвижимость на уровне 10-15% в год. «За пять лет недвижимость в Великобритании выросла на 100%, или на 20% в год, в то время как наши зарплаты растут не так быстро»,— жаловался «ЭИ» президент Национальной ассоциации риэлторов Великобритании Крис Холл. Аналогичные мысли высказывали и американцы, когда стоимость недвижимости за год выросла на 15-20%. Ненормальный, по мнению иностранцев, рост цен на недвижимость дал повод говорить о перегреве американского и европейского рынков недвижимости, который иностранные журналисты сравнивали с мыльным пузырем — и в итоге в один из летних месяцев этого года жилье в Великобритании подешевело на 1%.
Кстати, не менее половины жилья в Великобритании покупается в кредит по ставке 4% за год. И если средняя стоимость жилья (приличной квартиры в 100-200 кв. м) в Лондоне составляет сегодня 250 тыс. фунтов стерлингов, то за 30 лет ежемесячно выплачивая банку по 700-800 фунтов при средней зарплате в 1700-2000 фунтов средний англичанин вполне может обзавестись жильем.
В Украине ситуация с кредитованием совсем иная. При покупке квартиры только 4% украинцев пользуются ипотекой из-за достаточно высоких ставок (13% в валюте, 17% в гривне) и жестких условий, выдвигаемых банком к заемщику. В итоге, по подсчетам г-на Наймана, среднему киевлянину чтобы заработать на квартиру общей площадью 55 кв. м необходимо около 17 лет отказывать себе во всем.
Теоретически, ситуация могла бы измениться, если бы объемы строительства выросли как минимум втрое, а ипотечные кредиты выдавались бы под 4-7% годовых. Однако ни первое, ни второе рынку не грозит: строители не могут (и не хотят.— Ред.) наращивать объемы, а высокая инфляция не позволит банкам существенно снизить кредитные ставки. Следовательно, цены жилья будут расти и в следующем году. Как минимум на 1,5-3% в месяц (или на 18-35% за год.— Ред.). Если, конечно, «на повышение» не сыграют следующие факторы: грядущие в 2006 г. выборы, во время которых недвижимость как правило взлетает в цене; явное превышение спроса над предложением и угроза «подоходки» с продажи недвижимости (если её не отменят до конца года, она начнет действовать с 1 января 2006 г. — Ред.).
