Убыточность почти половины столичных ТЦ не отпугивает инвесторов — к 2007-2008 гг. рынок торговой недвижимости вырастет вдвое
Сегодня за право арендовать «квадраты» в наиболее удачных ТЦ выстраиваются очереди из ритейлеров, но таких объектов в столице единицы. Более того, некоторые сети «уходят» из неудачно расположенных ТЦ с высокой арендной платой. Тем не менее эксперты уверены, что из-за нехватки площадей арендные ставки не понизятся еще год-два. Ситуация может измениться лишь в 2007-2008 гг. после ввода в строй проектируемых сегодня ТЦ, которые минимум вдвое (до 500 тыс. кв. м) увеличат площадь торговой недвижимости.
Нынешний объем рынка ТЦ Киева составляет 250-300 тыс. кв. м суммарной стоимостью около $250 млн. (только в 2004 г. инвестиции в строительство составили $109 млн., тогда же было введено 97,7 тыс. кв. м площадей). По словам члена правления инвестиционно-строительной компании ХХІ век Ярослава Кинаха, на одну тысячу киевлян приходится всего 95 кв. м торговых площадей — в несколько раз меньше, чем в столицах стран Центральной Европы. Тем не менее, по утверждению главы отдела торговой недвижимости Colliers International Галины Малиборской, из 22 существующих киевских ТЦ более половины убыточны (по данным «ЭИ», количество ТЦ в столице ближе к 30. — Авт.). По мнению г-жи Малиборской, основными причинами в этом случае являются неудачное месторасположение торгового центра и высокие арендные ставки, отпугивающие потенциальных арендаторов. Впрочем, неудачный опыт коллег не отпугивает от развития торговой недвижимости ни девелоперов, ни ритейлеров. «Кто будет строить торговый центр, обращайтесь к нам»,— заявил на конференции президент компании «Cпар Украина», которую в апреле этого года выкупила российская сеть «Перекресток», Александр Панас, имея в виду, что компания не прочь арендовать площади в каком-нибудь киевском комплексе.
В целом, сектор коммерческой недвижимости по-прежнему остается привлекательным для вложений, хотя за последние год-два окупаемость инвестиций в ТЦ в столице выросла с трех-пяти до пяти-семи лет. «Средняя себестоимость строительства торгового центра в Киеве до 2003 года составляла менее $500 за кв. м, сегодня — $700 за кв. м, а такие объекты, как «Украина» и «Мандарин Плаза» стоят дороже, чем $700 за кв. м (в среднем объект на 10 тыс. кв. м обходится в $7-10 млн. — Авт.)»,— объясняет Ярослав Кинах. Но и при таких расценках инвесторы неплохо зарабатывают. «В настоящее время уровень доходности в секторе торговой недвижимости 15-17%, если компания купила уже готовое здание и сдает его в аренду, и 20-25%, если она строит здание, а потом сдает», — рассказывает президент компании Real Estate Solutions Сергей Карамнов. В Европе доходность составляет 10-12% годовых. Что делает отечественную торговую недвижимость весьма привлекательной для инвесторов. Кстати, сейчас в столице на стадии разработки находятся около 12 проектов ТЦ, что должно более чем вдвое увеличить объем рынка в 2007-2008 гг. Действительно, по подсчетам замдиректора Украинской торговой гильдии Виталия Бойко, в 2008 г. «удельная» торговая площадь должна подрасти с сегодняшних 95 кв. м до 230 кв. м на одну тысячу киевлян. Зато до 2007-2008 гг. арендные ставки падать не будут точно, уверена г-жа Малиборская. Сегодня «торговая» аренда составляет порядка $150 за кв. м в центре, $35-80 в срединном поясе и на периферии и примерно $10 для супермаркетов независимо от месторасположения.
Несмотря на достаточно высокие ставки ожидается, что в Киев в скором времени придут международные торговые сети, такие как Ramstore, С&A, Mark&Spencer и т. д. Но последние предпочитают арендовать площади в составе ТЦ международной компании. Например, в IKEAвском «Мега», вместе с которым в Украину придет много западных франшиз, что, кстати, предварительно подтвердил «ЭИ» глава отдела торговой недвижимости Colliers International. Среди основных тенденций в секторе торговой недвижимости эксперты выделили структуризацию ТЦ по классам (подобно офисным A, B, С); появление новых смешанных форматов (офисы+торговля+
гостиница/жилье), реконструкцию неприбыльных ТЦ и строительство торговых объектов в спальных районах.
