Инвестиции в офисную недвижимость в ближайшие годы по-прежнему будут обеспечивать высокую — до 18% в год — доходность
Нехватка свободной земли в центре с одной стороны и высокая доходность офисной недвижимости с другой в ближайшие годы приведут к «миграции» новых офисных центров на периферию. Через несколько лет в Киеве инвесторы будут застраивать офисами Рыбальский остров, Московскую площадь, Левый берег и Подол.
По утверждениям экспертов, опрошенных «ЭИ», в 2005 г. уровень вакантности (количество незанятых площадей. — Авт.) профессиональных офисных помещений не превышал 4%. Аналогичная ситуация наблюдалась в 2004 г., а это означает, что почти все новопостроенные офисы моментально находили арендаторов. Недостаток качественных офисов позволяет киевским арендодателям «держать» достаточно высокую арендную плату, не делая уступок потенциальным съемщикам. Более того, в большинстве случаев компании, желающие снять офис, заключают со строителями предварительные договора на аренду помещений в здании, строительство которого еще не начато.
К концу 2005 г., по оценкам компании DTZ, общий объем киевского офисного рынка составит 439 тыс. кв. м (офисы класса А, В, С). Для сравнения, в 2004-м этот показатель составил 342 тыс. кв. м.
Последние два года в Киеве вводилось 80-100 тыс. кв. м офисных площадей ежегодно. Как отметил региональный директор DTZ Ник Коттон, в этом году 90% нового предложения в Киеве составят офисы класса В, 10% — класса А. Несколько иные цифры приводит гендиректор Colliers International Ukraine Сергей Сергиенко. По его данным, ежегодно в Киеве вводится примерно 50-60 тыс. кв. м офисов класса А и В+. А общий объем помещений этих категорий сейчас составляет около 300 тыс. кв. м, чего столице явно не хватает. По прогнозам г-на Сергиенко, в 2007 г. спрос на офисы в Киеве будет примерно равен предложению: в 2006-м объем рынка офисов А и В+ вырастет до 480 тыс. кв. м, в 2007-м — 580 тыс. кв. м, в 2008 г. составит 680 тыс. кв. м.
Недостаток качественных офисов в столице надолго обеспечил этому сектору коммерческой недвижимости высокую доходность. К примеру Ник Коттон предполагает, что оснований для снижения стоимости аренды пока не видно, и что в течение последующих нескольких лет она будет не ниже $30 за кв. м в месяц. При таких ценах офисное здание в среднем окупается за пять-восемь лет. Действительно, по оценкам экспертов, средняя прибыль владельцев офисной недвижимости — 18% годовых от вложенного в строительство. Впрочем, затраты на постройку качественного офисного здания тоже высоки. Стоимость земли под строительство — $100-500 за кв. м, стоимость самого строительства — $1-1,2 тыс. за кв. м (или $400-500 при реконструкции), объяснил директор московского офиса Savant International Дэвид Селф. Например, новое здание класса А на 20 тыс. кв. м обойдется в $26 млн. и будет приносить прибыль от 20% в год, а реконструированное здание на 10 тыс. кв. м — $7,7 млн. при 14% прибыльности, уточнил г-н Сергиенко.
Среди основных тенденций рынка офисной недвижимости столицы эксперты называют увеличение количества арендованных площадей (компании, желающей построить офис «для себя», сегодня просто не войти на этот рынок. — Ред.) и строительство офисов на периферии. Последнее происходит из-за отсутствия свободной земли в центре, что, кстати, подтвердил «ЭИ» гендиректор Colliers International Ukraine г-н Сергиенко, добавив, что по этой же причине инвесторы будут выкупать старые, даже жилые, строения, сносить их и строить на этом месте офисы. По его мнению, будущими местами для строительства станут: Московская площадь (недостатки: высокий уровень загрязненности, так как поблизости много промышленных объектов, и удаленность от транспортной развязки; достоинства — скоро будет метро), Рыбальский остров (наиболее перспективное место, скоро будет проведено метро, станет центральным районом Киева), Левый берег (проспект Бажана на пути к Борисполю) и Подол.
