После августовского скачка в сентябре ожидается снижение темпов роста на столичную недвижимость
В августе темп роста цен на киевском рынке недвижимости установил очередной рекорд: + 6,58%. Средняя стоимость квадратного метра возросла на $76,3 и составила $1235,5. Основные причины бурного роста — субъективные факторы, связанные с неуверенностью и непониманием (большинством участников рынка) сценариев дальнейшего развития событий. Ни продавцы, ни покупатели, ни риэлторы не могут уверенно определить реальную цену конкретных объектов.
Платежеспособный спрос в столице по-прежнему существенно превышает предложение. Об этом продавцы узнают не от аналитиков, а от многочисленных покупателей, желающих осмотреть и срочно купить их квартиры. Внёс свою лепту в нестабильность цен и период отпусков. Многие продавцы, отправляясь на отдых, не сняли квартиры с торгов, а просто существенно подняли цену (дескать, найдется покупатель — отлично, а если не найдется, то осенью, когда рынок оживится, и эта завышенная цена будет как раз).
Покупателям же, судя по количеству сделок, было не до отдыха. Особенно иногородним, использовавшим отпуска для покупки квартиры. В результате они мотались по городу, стараясь просмотреть как можно больше квартир и понять, сколько сейчас реально стоит квадратный метр. Этот ажиотаж еще более увеличил разрыв между спросом и предложением и ускорил рост цен. Кстати, еще одно следствие августовского ажиотажа — срыв сделок на последней стадии. Как только (после многочисленных просмотров и упорных торгов) намечалась реальная сделка, продавцов нередко осеняла мысль о том, что они продешевили, и они вновь и вновь повышали цену. Но поскольку большинство сделок на киевском рынке недвижимости — это отдельные звенья в цепочках обмена и купли-продажи, то «зависание» любой из них неизбежно срывало заключение еще нескольких. Тем не менее, сделки были. Причем по ценам, которые если и отличались от указанных в заявках и базах данных, то совершенно не обязательно в более низкую сторону (как это обычно бывало раньше).
Бурный рост киевских цен сейчас активно обсуждается экспертами. При этом постоянно поднимаются темы о перегретости рынка и о том, что столичные цены, мягко говоря, не соответствуют уровню доходов подавляющего большинства граждан. Тем не менее квартиры нередко покупают именно самые бедные. Никакого противоречия между низкими доходами и высокой стоимостью приобретаемых квартир в данном случае нет. Поскольку основной источник средств для покупки квартир — это не денежные накопления, а имеющаяся недвижимость. Конечно, подобный обмен, как правило, происходит с доплатами. Но доплатить $20-30 тыс. — это вовсе не то же самое, что сразу выложить $80-100 тыс. Во-первых, какие-никакие сбережения у людей есть, во-вторых, при подобном раскладе взять долгосрочный кредит на недостающую сумму не так уж и сложно. Подобных покупателей, стремящихся улучшить жилищные условия — десятки тысяч. И все они привносят на рынок недвижимости «живые деньги».
Есть и другие источники поступления значительных средств на киевский рынок недвижимости. Это:
— ипотечные кредиты, с помощью которых более половины покупателей (в том числе и приезжие из других городов, делающие в Киеве успешную карьеру) решают свои жилищные проблемы;
— деньги преуспевающих предпринимателей и представителей региональных элит;
— деньги возвращающихся из-за границы украинских «заробитчан», решивших обосноваться в Киеве;
— деньги иностранцев (в том числе и россиян), решивших приобрести в Киеве недвижимость.
Другими словами, на киевский рынок недвижимости поступают большие деньги «извне». И значительная часть этих средств, попав на рынок недвижимости, остается тут на многие годы, переходя из рук в руки при продажах-обменах. Подобная особенность рынка (который по своей специфике во многом напоминает рынки натурального обмена, существовавшие до изобретения денег) и позволяет владельцам киевской недвижимости более-менее спокойно относиться к неподъемным (казалось бы) ценам. В итоге, до тех пор, пока владельцы квартир будут ориентироваться на натуральный обмен, пока квартиры будут принадлежать преимущественно жильцам (а не крупным домовладельцам), пока не заработает мощный фондовый рынок, — до тех пор западные критерии перегретости можно применять к нашему рынку недвижимости лишь с очень большими оговорками.
И, наконец, прогноз на сентябрь. Индекс ценового ожидания, полученный с помощью чисто математических методов, показывает, что цены вырастут на 6,71%. Тем не менее, часть аналитиков относится к этому прогнозу скептически. Их скепсис обусловлен следующими факторами: Во-первых, повышение деловой активности обычно начинается лишь во второй половине сентября. Во-вторых, иногородних покупателей в сентябре, скорее всего, станет меньше (конец периода отпусков; предприниматели из регионов вольно или невольно сосредоточатся на решении совсем иных проблем). Третий фактор — ужесточение условий выдачи жилищных кредитов, о котором уже поговаривают банкиры, недовольные тем, что вложения в недвижимость уже создали достаточно серьезную конкуренцию депозитам. Если это станет долгосрочной установкой, то влияние данного фактора на уровень цен будет весьма существенным. И наконец четвертый, психологический, фактор. Уже не первую неделю пресса пестрит статьями о предстоящем падении цен. Это несомненно вызовет приток на рынок дополнительных объектов от инвесторов, вложивших деньги в недвижимость с целью получения прибыли. Многие из них, судя по некоторым признакам, будут стремиться закрыть свои дела, если не в этом году, то до выборов. Так что рост цен в сентябре, скорее всего, будет продолжаться, но не обязательно теми темпами, которые наблюдались в предыдущие месяцы.
