Президент «Градостроя» уверен, что объемы строительства в столице не увеличатся, а цены на «первичке» еще до конца 2005 года вырастут на 50%
Президент столичной строительной компании «Градострой» Виктор Власов уверен, что рост объемов строительства в нынешних условиях в столице невозможен. Причины этого, по мнению г-на Власова,— высокие затраты строителей, нехватка кадров и непредсказуемость цен на стройматериалы. В итоге, по мнению президента «Градостроя», цена квадратного метра новостроек на столичных жилмассивах еще до конца года вырастет с нынешних $1000 до $2000. И это — еще не предел.
— За последние несколько лет количество строительных компаний перевалило за сотню, а строится в Киеве по-прежнему примерно миллион «квадратов». В чем причина?
— В том, что маленькие компании не могут вынести на себе бремя большого строительства. В него нужно вложить много денег, и достаточно большие средства еще до начала строительства нужно отдать городу — не на социальное развитие, а за сам проект. К тому же, размер обязательных платежей растет…
— И намного выросли «предстроительные» расходы, к примеру, за последний год?
— Чтобы начать строить, надо собрать примерно 250 подписей, и за каждую нужно платить. Когда отводишь землю, необходимо показать комиссии из горадминистрации «предпроект». В середине прошлого года предпроектная документация стоила 10-14 тыс. грн., сейчас — не менее 35 тыс. грн. После этого нужно подготовить проект отвода земельного участка. Раньше он стоил 10-12 тыс. грн., за последний я заплатил уже 60 тыс. грн. Далее понадобятся заключения различных служб и управлений, за каждое из которых тоже надо заплатить. Допустим, геодезические исследования стоили около 20 тыс. грн. за гектар, недавно мы заплатили 110 тыс. грн. Я говорю только об официальных платежах…
— Есть и неофициальные?
— А как Вы считаете, в нашей стране можно добиться чего-нибудь реального исключительно официальным путем?
— Думаю, нет. «Официальная часть», кстати, тоже впечатляет…
— Я Вам назвал только с десяток подписей, а их всего надо получить 250. В среднем за каждый участок только до начала строительства и только официально мне надо заплатить 370 тыс. грн. Разве могут небольшие строительные компании выдержать такое?
— Есть и такие, кто просто не рассчитывает свои силы?
— Есть. К нам обращаются за помощью мелкие компании, которые получили и оформили участок, заплатили официальные сборы, но само строительство потянуть уже не могут.
— Разница в количестве отведенных под строительство участков и тех, на которых реально ведется строительство, объясняется этим?
— Не только. Есть компании, у которых нет денег на строительство — они берут участки на продажу. Отводят (то есть оформляют всю необходимую документацию, после чего можно начинать строительство.— Авт.) землю за $50-100 тыс., а потом продают за миллион.
— В начале июня Виктор Ющенко, выступая в Стамбуле, пообещал, что сделает процедуру землеотвода прозрачной и упрощенной. Вы это ощутили?
— Виктор Ющенко стал Президентом Украины. Но, к сожалению, не Киева. Поэтому пока все осталось по-старому.
— Давайте снова к деньгам вернемся: со стоимостью землеотвода мы вроде бы разобрались — $50-100 тыс., и можно начинать строительство. А сколько, собственно, стоит «дом построить»?
— Средняя себестоимость строительства 1 кв. м в столице, без землеотвода, коммуникаций и отчислений,— $500. Средняя площадь дома — 10 тыс. кв. м. Другими словами, строительство одного объекта обходится примерно в $5 млн. Чтобы начать продавать квартиры и получить деньги на окончание строительства, нужно вырыть котлован, вбить сваи и построить несколько этажей дома. Это обойдется примерно в 30% стоимости строительства. Выходит, чтобы начать строить какой-то дом, ты должен иметь как минимум $1,5 млн. Вот и считайте, какие компании могут осилить это.
— Наверное, строительные «гранды» — «Киевгорстрой», «Познякижилстрой», «Житло-інвест»… Почему, кстати, они не строят микрорайонами, у них-то средства на это есть?
— «Массовая» застройка — достаточно дорогое удовольствие даже для таких компаний. Под застройку массивов намываются огромные территории (большинство мест, пригодных для «массовой» застройки в Киеве, расположены в низинах, прилегающих к Днепру и требующих серьезного «подъема» уровня земли. Так, к примеру, строились Оболонь, Троещина, Осокорки.— Ред.). Раньше эти деньги выделялись из бюджета. Сегодня все ложится на плечи инвесторов, а намыв 1 га территории стоит порядка $1 млн.
— Понятно… Себестоимость «чистого» строительства мы выяснили, с ценами на документацию разобрались… Остались коммуникации и отчисления городу «за право строить» — сколько у вас уходит на это?
— Судите сами: например, сейчас, чтобы обеспечить электричеством новый дом на Печерске, надо построить новую подстанцию. Стоит она приблизительно 200 млн. грн. Чтобы подвести коммуникации, надо перекрывать улицу. В центральном районе это стоит примерно 40 тыс. грн. за один день. Еще я перечисляю в Главное управление экономики и инвестиций КГГА средства за прокладку коммуникаций и отдаю 5-10% квартир в виде взноса на социальное развитие города.
— С соцразвитием вроде бы еще понятно — это как раз нечто вроде платы «за право строить»… Но коммуникации-то вы прокладываете, а не город, за что тогда город деньги берет?
— А это плата «за право проложить коммуникации», причем от меня требуют, чтобы я сделал эти отчисления заранее… Кстати, в идеале эти деньги должны идти на подготовку новых стройплощадок… Вот только мне никто никогда не говорил: «Товарищ президент «Градостроя», ваши 2 млн. грн. мы вложили в перекладку коллектора для ведения строительства новых домов на Осокорках — обращайтесь за участками с готовым коллектором»…
— Так сколько надо заплатить городу за коммуникации?
— Там сложный расчет — с нормативами, коэффициентами, с привязкой к жилым и нежилым помещениям… Скажем, если я строю дом площадью 10 тыс. кв. м с магазином на первом этаже площадью 3 тыс. кв. м, то городу до начала строительства я должен отдать чуть больше 700 тыс. грн. по жилью и около 500 тыс. грн. по нежилым помещениям.
— Теперь понятно, почему большинство компаний могут позволить себе строительство максимум одного-двух объектов. И почему строительного бума в столице не предвидится…
— Не предвидится. Сейчас мы не можем много строить. Почему? Потому что вся наша экономика тормозит этот процесс…
— «Вся экономика» — это что Вы так называете?
— Да хотя бы рост цен на стройматериалы. Например, я беру кирпич по цене 350 грн. за тысячу. И если — независимо от того, строю я 50, 100 или 200 тыс. кв. м — кирпич стоит все те же 350 грн., тогда можно вести реальную плановую политику. Если я точно знаю, сколько буду тратить и зарабатывать через пять лет, то можно брать и кредиты в банке, людей нанимать, снимать офисы и т. д. Но как только производитель кирпича чувствует, что я наращиваю темпы строительства, он начинает повышать цены… Тогда для меня это становится экономически невыгодно, и я темпы сбавляю. Вот и получается, что реальные возможности строительного «организма» в столице — около 1 млн. кв. м в год, и больше осилить нельзя.
— Что может изменить эту ситуацию?
— Приход иностранных компаний с другими принципами организации строительства, с другим менталитетом и с другим менеджментом. Или, допустим, появится новая технология строительства, для которой кирпич не будет нужен. Сейчас строятся быстровозводимые, каркасные здания. А основные материалы, которые при этом используются,— металл, цемент и тот же кирпич. И если сейчас я возьму, например, десять площадок, а цены на стройматериалы повысятся в два раза… У нас такого оборота нет, да ни у кого нет, чтобы можно было набрать металла на будущее, и потом строить. Зачем же мне тогда наращивать объемы строительства?
— Видимо, примерно так же считают и все остальные строительные компании?
— В принципе, проблемы для всех одинаковы.
— Вы говорили о недостатке площадей под строительство… А как Вы относитесь к намерению города вынести промзоны за черту Киева?
— Если принять во внимание, зачем это делается, я категорически против.
— ???
— Если производство загрязняет окружающую среду, если оно портит внешний вид города — его, конечно, необходимо выносить. Это понятно, но я против бездумного деления земли под каким-либо предприятием. Ведь все делается для того, чтобы получить землю, на которой оно стоит.
— Хорошо, давайте пройдемся по «персоналиям»: к примеру, надо ли выносить «Арсенал»?
— Не надо. «Арсенал», «Сатурн», «Киевприбор» и прочие заводы производят высокотехнологическую продукцию, поэтому не стоит так бездумно ратовать за то, чтобы вынести их производство. Надо, например, выносить их очередями. Другой вопрос, а кто этим будет заниматься? Город планирует вынести завод «Радар». А кто будет это делать? Инвестор. Хорошо, вынести завод за город — одно, но ведь надо организовать там работу, провести туда коммуникации. Этого же никто не подсчитывал…
— Тем не менее в конце 2004 года московская фирма «Баркли» предлагала заняться выносом нескольких киевских предприятий, в том числе «Арсенала», и город давал согласие…
— По большему счету, для российских компаний, работающих в Украине, главное — это экономическая выгода. Для них завод «Арсенал» — классное место в центре города, где можно построить какой-нибудь торговый центр, который будет хорошо продаваться. А может быть, на территории «Арсенала» ТЦ и не нужен, это ведь историческое место. Возможно, там надо музей построить.
— Кстати, а есть куда выносить? Поговаривают, что под городом места для предприятий уже нет.
— Да, все отдано под частное строительство. Там (на расстоянии 25-40 км от границ Киева.— Ред.) кругом коттеджные городки. Так что, посередине надо ставить завод «Большевик»? Выносить нужно комплексно, с отводом специальных территорий, прокладкой коммуникаций, с экономическими расчетами в конце-концов…
— Хорошо, это все проекты, и не факт, что они сбудутся. Давайте вернемся к близкой перспективе: каковы Ваши прогнозы по ценам на «первичку»?
— Цены будут серьезно расти. Думаю, что на массивах до конца года цена дойдет до $2 тыс. за 1 кв. м. Сейчас — более $1 тыс.
— А в центре?
— По большему счету, если это хорошие места, то цена будет определяться не себестоимостью и рентабельностью, а покупательной способностью. Например, цена в одном доме по ул. Грушевского была $10-15 тыс. за кв. м, и все купили. Если дом поставить в хорошем и красивом месте, «начинить» его всеми удобствами, то 1 кв. м может стоить и все $50 тыс.
— Цены на новое жилье за год увеличиваются в два раза. Какой процент от этого роста составляет рост стоимости стройматериалов?
— Пока он не опережает рост цен на жилье. За год стоимость стройматериалов растет не более чем на 30%. Но если цены на стройматериалы будут расти, а покупательная способность — нет, то рынок может обвалиться. Никто ведь не будет работать на маленькую рентабельность.
— Сколько она составляет для жилья?
— Сейчас уже может быть и 20% (на наш взгляд, достаточно спорное утверждение. Возможно, кто-то и строит с рентабельностью 20%, но если исходить из себестоимости строительства, названной г-ном Власовым, и нынешних цен на первичном рынке — рентабельность явно будет выше.— Ред.).
— А что сейчас происходит со спросом?
— Сегодня спрос на квартиры нашей компании превышает предложение в десятки раз. Стоимость 1 кв. м в однокомнатной квартире на Позняках-2 составляет $1000, в трехкомнатной — более $800. На сегодняшний день меня просят продать около 100 квартир, а в резерве есть всего 10. В городе практически невозможно купить новое жилье. Знакомые говорят, такая ситуация будет и в 2006-м, и в 2007 году (по некоторым оценкам, потребность в новом жилье в Киеве составляет 2 млн. кв. м в год при том, что строится 1 млн кв. м.— Авт.).
— Какое строительство наиболее рентабельно?
— Вообще-то любое, но самое рентабельное — складское.
— Почему оно не развивается?
— А где? Покажите мне место, где можно построить, и я построю. В городе нет свободных больших участков под строительство логистических центров…
— За городом не пробовали строить?
— Там с документами на землю такой беспредел творится, что просто нет слов. Продаются сельхозземли, на продажу которых введен мораторий, подделываются подписи. Я просто боюсь покупать там участки, потому что у моей компании есть имя, репутация… «Градострой» активно разрабатывает направление строительства коттеджных городков, и мы внимательно анализируем различные предложения по легальной продаже земли за городом. Но я подхожу к этому очень осторожно, поскольку в большинстве случаев там все происходит «подпольно». Например, люди, которые разными путями получили земли почти даром, теперь просят за нее миллионы. С какой стороны ни взгляни, а такой бизнес цивилизованным назвать нельзя.
ООО «Градстрой»
основано 27 декабря 2001 г., основной вид деятельности — управление строительными проектами (жилая и коммерческая недвижимость). Оборот в 2004 г. — 30,5 млн. грн.
