В последнее время строительные аналитики стали все чаще говорить о возможном большом проседании рынка первичной недвижимости, как столицы, так и в регионах, и соответственно, существенного падания цен на квартиры до начала 2018 г. А уж сам следующий год они склонны называть чуть ли не годом коллапса это рынка.
Специалисты компании «Лига экспертов Украины» заявили, что на рынке первичной недвижимости уже в настоящее время наблюдается значительный перекос между спросом и предложением не в пользу первого.
Аналитики этой компании также уверяли, что ныне из 200 построенных квартир украинским застройщикам удается продать не больше десяти. Если это действительно так, то рынок «первички» сильно лихорадит. Что происходит на самом деле с ценами на первичное жилье на разных этапах его постройки ныне и что нам ожидать в ближайшие месяцы?
Как отметил «і» вице-президент ВОО «Лига экспертов Украины» Андрей Гусельников, сегодня на рынке первичного жилья наблюдается переизбыток квартир: «Люди не стали жить лучше за последние годы, поэтому объективных причин для роста объемов продаж на первичном рынке я не вижу. Предложений сейчас в разы больше, чем спроса. Застройщики вынуждены снижать цены на строящееся или практически сданное в эксплуатацию жилье. Они могут придумать всякие методы привлечения потенциальных покупателей, например, ремонты в квартирах, различные праздничные скидки, предоставление на несколько лет рассрочек и т.д. Однако рынок уже готов к снижению цен, и они будут продолжать снижаться и далее, может быть даже и резко».
Подобные оценки ситуации звучали и в начале года. Тогда аналитики говорили о том, что людям не интересно покупать жилье, рассматривая его как средство вложения денег. Поэтому якобы они стремятся закупить побольше валюты и хранить или приумножать ее разными средствами, включая оформление валютных депозитов в банках. Тогда некоторыми другими экспертами рынка это все было расценено, как пиар банков, которые теряли с каждым днем и месяцем своих клиентов-вкладчиков.
Предвещались и очень низкие цены на квартиры на вторичном и первичном рынке. Так, например, аналитики компании SV Development в марте 2017-го прогнозировали, что до конца года однокомнатную квартиру в спальных районах столицы можно будет купить не более, чем за $15 тыс.
В чем-то эти прогнозы подтверждаются уже в октябре. Так, действительно смарт-жилье (небольших размеров — однокомнатная квартира площадью 22-25 квадратных метров) может стоить $12-15 тыс.
Однако некоторые застройщики говорят об обратном. «Большинство компаний-лидеров рынка, наоборот пересматривали цены в сторону повышения за счет спроса и роста строительной готовности объектов. Так, в некоторых проектах нашей компании рост цен в долларовом эквиваленте за 9 месяцев 2017-го достиг более 5-7%», — отметила в комментарии «і» коммерческий директор компании-застройщика «Интергал-Буд» Анна Лаевская.
По ее мнению, существующая ценовая статистика есть, по сути, «средней температурой по палате». «На снижение средних цен на рынке новостроек влияет выход в продажу новых проектов с низкой стадией готовности и, соответственно, более низким ценам. Вторая группа объектов с низкой ценой — это проблемные застройки. Цены на такие объекты попадают в статистический учет, искажая общую картину», — говорит Лаевская.
Маркетинг-директор компании SVPMASTER Евгений Маслак согласен с оценкой состояния рынка со своей коллегой, однако дополняет: «Если посмотреть на номинальную стоимость квадратных метров жилья, то она на сегодня является постоянной. Однако есть такие застройщики, которые используя всякие методы (скидки), пытаются снижать стоимость жилья. Что касается того, что якобы ныне на 200 сданных в эксплуатацию квартир продается лишь 10-20, то это скорее назову неверным утверждением. У надежных застройщиков недвижимость продается достаточно стабильно. Но на рынке действительно много «подвисших» квартир нерадивых компаний-застройщиков, которые прямыми методами обмана своих инвесторов-физлиц хотят продать жилье, которое не имеет всех разрешений на его введение в эксплуатацию».
Госпожа Лаевская добавляет, что на сегодня практически полностью отсутствует полная и объективная система учета продаж в новостройках. По ее мнению, фактически фиксируются договора только с переходом права собственности на жилье, а это являются, по сути, продажи готового жилья со всеми документами.
«Однако большая часть жилья продается еще на этапе строительства через фонды финансирования строительства, предварительные договоры купли-продажи, договоры купли-продажи облигаций, инвестиционные договоры. И статистики по количеству таких соглашений нет. Поэтому оценить реально динамику продаж на рынке очень трудно», — говорит она.
По данным деловых СМИ, в августе 2017 г. в Киеве было продано всего 630 квартир. По данным аналитической службы компании «Интеграл-Буд», которые учитывают данные и по собственным продажам, этот показатель как минимум вдвое выше. В проектах компании «Интеграл-Буд» продажа жилой недвижимости происходит активно, судьба проданных квартир в построенных домах достигает 80%. Остальные 15-20% квартир продается в течение 3-4 месяцев с момента ввода дома в эксплуатацию».
Что касается значительно превышения предложения жилья на первичном рынке над спросом, то здесь мнения разделились. Так, Евгений Маслак отмечает, что ныне действительно предложение превышает (и значительно) реальный платежеспособный спрос: «Это заставляет застройщиков наделять свои комплексы современными конкурентными преимуществами для комфортной жизни. Уже недостаточно строить просто бетонные коробки. Нужно думать о среде, его функциональности и пригодности к комфортной жизни. Проектируя наши объекты, мы всегда учитываем простой и честный параметр: насколько комфортно здесь будет жить человеку, его семье, детям. Будет ли где гулять, заниматься спортом, парковаться, выгуливать собаку».
Однако Анна Лаевская придерживается другой точки зрения. «В последнее время наша компания наблюдает высокую динамику продаж. Сравнивая нынешние июнь-июль-август с аналогичным периодом прошлого года, констатируем повышение активности покупателей. Хотя, обычно летний период — это низкий сезон для первичного рынка жилья», — отмечает эксперт.
В тоже время она не отрицает того, что строительная компания предлагает инвесторам-физлицам удобные сервисы: «под ключ», с полным ремонтом и т.д. Таким образом, действительно сегодня компаниям-застройщикам намного сложнее продвигать свое жилье покупателям, нежели это было еще пять-шесть месяцев назад.
Нужно отметить, что и потенциальные инвесторы-физлица тоже стали намного опытнее и обучены многим тонкостям строительного рынка. Так, автор часто был свидетелем разговоров будущих покупателей с менеджерами компаний-застройщиков, где первые долго и упорно расспрашивают вторых на счет материалов, из которых строится дом (качество материала ныне очень волнует покупателей), способов предоплаты, различных вопросов в договорах и так далее.
Действительно, компаниям-застройщикам нужно активнее привлекать нашего не совсем в большинстве случаях богатого покупателя. Однако и говорить о том, что рынок «спит» и квартир продается мало — тоже большое преувеличение. Сегодня рентабельность строительства жилья в Украине находится в пределах 15-25%. Это не заоблачные 200-300% рентабельности, которые компании имели до осени 2008 г. на пике цен и расцвета экономики. Однако в наше нелегкое время застройщики рады и такой рентабельности. К тому же, если бы им было не выгодно строить, они бы этого не делали.
