Сайты по продаже недвижимости предлагают сегодня всем желающим жить «поближе к земле» варианты по приобретению участков, недостроев и готовых домов в более 200 коттеджных городках, расположенных в пределах Киевской области. Только за текущий год на рынке появилось больше 20 таких проектов.
Насколько удачной может оказаться такая покупка выясняли « Экономические новости».
Инфраструктура
Для начала отметим, что по оценке самих девелоперов, все коттеджные городки, которые существуют на рынке, застроены в среднем чуть более чем на 50%. Поэтому рассчитывать на то, что, покупая коттедж уже со 100% -й степенью готовности, можно будет получить всю обещанную застройщиком инфраструктуру, вряд ли стоит. Как правило, застройщики занимаются ею в последнюю очередь. И если конечно «не забудут», что в конкурентной борьбе за инвестора обещали и суперсовременный садик, и школу, и поликлинику, спортплощадку, рекреационные зоны и еще много чего красивого и полезного.
«Сейчас в пригороде Киева ситуация сложилась таким образом, что успешным может быть только тот проект, который максимально учитывает потребности покупателя. Прежде всего речь идет о создании инфраструктурного комплекса, который предусматривал бы наличие детских садов, школ, объекты быта, детские спортивные площадки, желательно имел зеленые зоны отдыха и рекреации. Иными словами, сегодня очень трудно продать лишь голые «метры», покупателю нужен комфорт, и именно за это он готов платить деньги», – говорит в комментарии «Экономическим новостям» управляющий партнер AVM Development Group Владислав Кононов.
По его мнению, не менее 20% территории застройки компании должны выделять для обустройства территории и создания объектов инфраструктуры.
Несмотря на это, в действительности, как отмечает СEO и управляющий партнер девелоперской компании DC Evolution Андрей Рыжиков в комментарии «ЭН», многие застройщики, осознавая заинтересованность покупателей к своему объекту строительства, территорию, которая должна была пойти под инфраструктуру, просто застраивают новыми домами.
Как результат – в пригороде до сих пор нет ни одной школы, которая была бы построена исключительно за деньги застройщика. «На самом деле самостоятельно построить школу слишком затратно, и делает нерентабельным само строительство жилого комплекса», – говорит Владислав Кононов.
Отметим, обычно застройщик выходит из такого расчета: если ЖК рассчитан на 300 квартир, то застройщик строит детский сад до 100 мест. Между тем, коттеджные городки, которые строятся вокруг Киева, насчитывают в среднем 50 коттеджей. Сегодня, по словам Владислава Кононова, вопрос создания школ напрямую зависит от воли застройщика и власти населенного пункта, в котором строится жилой комплекс.
«Очень часто крупные компании по договоренности с местными властями занимаются финансированием ремонтов уже имеющихся в населенном пункте школ и детских садов и переоборудованием их по современным нормам. Мощные, известные компании еще на стадии планирования внимательно изучают возможности населенного пункта, в котором они собираются строить, и при необходимости готовы вкладываться в школы и детсады », – говорит Владислав Кононов.
Несмотря на это, с ростом количества коттеджных городков вопрос достаточного количества детских садов и школ в пригороде Киева становится все более актуальным, но отнюдь не решенным. Родители, которые в поиске лучших условий проживания для своих детей перебрались из Киева в пригород, вынуждены, простаивая в бесконечных пробках возить своих детей в школы и детсады Киева. В конце концов – решением становится либо продать свой коттедж и купить взамен опять же квартиру в столице, либо с учетом финансовых возможностей, дом в коттеджном городке использовать как дачу на выходные, а жить в многоэтажке Киева.
Заставить застройщиков все-таки построить обещанную социальную инфраструктуру, по словам Андрея Рыжикова, можно двумя способами – сильным давлением и и более легким давлением. «Первый – это протесты, суды и долговременные разбирательства. Второй – это рынок. Когда украинский потребитель научится разбираться, заложена ли на самом деле анонсированная застройщиком инфраструктура в проект, или застройщик в силу своей неблагонадежности даже не планировал ее создавать, то сомнительные проекты сами собой перестанут появляться, поскольку не будут вызывать интерес покупателей, и, как следствие, не будут приносить прибыль», – говорит он.
Отдельным вопросом Андрей Рыжиков поднимает саму передачу на баланс построенных садов и школ. «Например, в Киеве власть часто отказывается принимать на баланс построенную инфраструктуру. Поэтому у застройщиков очень часто появляются попросту нереализованные “зависшие” проекты школ-садов в полностью готовых комплексах», – говорит он.
Предотвратить появление подобных ситуаций, по словам Андрея Рыжикова, может помочь обязательное страхование застройщиков и их проектов. «За счет страховых платежей в случае невыполнения застройщиком обязательств можно будет или достроить объект, либо вернуть покупателям деньги», – отмечает он.
Пресловутое долевое участие, на деньги от которого якобы должна строиться инфраструктура, по оценке Андрея Рыжикова, совсем не работает. «Мы все видели отчеты о поступлении от долевого участия, но аналогичных отчетов по использованию собранных средств не найдем”, – отмечает он.
Цена комфорта
Между тем, по информации Владислава Кононова, с начала года стоимость жилья в пригородной зоне Киева повысилась почти на 4%.
Сама стоимость земли в коттеджных поселках за этот период выросла в среднем на 7-8% (более 800 у. е. за сотку). «Вместе с тем другие земельные участки, предназначенные под жилищное строительство, в отдельных приближенных к Киеву районах в среднем продаются по 650-680 у. о. за сотку», – сообщил Владислав Кононов.
Наибольший рост цен наблюдался в населенных пунктах, расположенных на расстоянии 5-10 км от Киева.
К концу года, по прогнозам Владислава Кононова, стоимость жилья в пригороде может вырасти еще больше. «Тенденции шести месяцев свидетельствуют, что коттеджи и земельные участки под индивидуальное строительство, как наиболее инвестиционно привлекательные сегменты рынка недвижимости, к концу 2019 могут вырасти в цене еще на 5-6%», – говорит он.
Такое увеличение цены Кононов связывает с возможным ростом стоимости строительных материалов и строительно-монтажных работ, которое наблюдается традиционно с начала августа до начала декабря, приходящейся на активный строительный сезон.
Сегодня, по словам соучредителя и управляющего партнера Украинского клуба недвижимости (URE Club) Ольги Соловей, основной пул предложения сосредоточен в ценовом сегменте от 2,5 до 5 млн. грн за коттедж. «Вместе с тем можно найти предложение как по 1,5 млн грн, так и за 6-8 млн», – отмечает она. Что касается VIP-жилья, дома в элитных коттеджных городках с земельным участком площадью 0,30 га продаются сегодня и по 40 млн грн.
Важные нюансы
Впрочем, покупка жилья в коттеджных городках имеет свои особенности. Ни один из застройщиков, по словам эксперта по рынку столичной недвижимости Сергея Костецкого, не работает по классической схеме жилого комплекса. Обычно здесь продаются участки с подрядом на строительство по стандартному проекту. С одной стороны, при таком подходе застройщика сохраняются общая архитектура и внешний вид коттеджного городка, с другой – финансовые риски и риски остаться в результате один на один с недостроем ложатся на покупателя.
«Риски здесь стопроцентные: никто ни за что не отвечает. В жилых комплексах все покупается через облигации и ценные бумаги. В коттеджных городках такого нет. Фактически инвесторы покупают участок земли с подрядом: хотите – стройте, хотите – нет. А застройщик вам ничего не должен », – отмечает Сергей Костецкий.
Большой проблемой для покупателей недвижимости также является практически повсеместное нарушение обещанных сроков ввода в эксплуатацию. Когда уже построенные объекты простаивают без подключения газа, воды, электричества и других коммуникаций. Либо по вине застройщика, либо местных властей и коммунальных предприятий. И переезд в новое желанное жилье иногда затягивается на многие месяцы и даже годы.
Перед тем, как стать участником проекта определенного коттеджного строительства, специалисты советуют привлечь к проверке репутации застройщика и его проекта профессионального юриста, который поможет выяснить целевое назначение самого участка, определить его владельца, проверить наличие разрешительных документов для застройки, дать оценку предусмотренных договором штрафных санкций в случае невыполнения определенных обязательств как самим застройщиком, так и клиентом-покупателем и тому подобное. Конечно, для покупателя жилья в коттеджном городке такие меры потребуют определенной суммы, но в будущем могут себя полностью оправдать.
Значительно меньше рисков несет приобретение готового коттеджа, когда уже есть право собственности на землю и дом. Однако и цена покупки здесь будет выше. Так, по оценкам экспертов, приобретение жилья на начальной стадии строительства дает возможность покупателю сэкономить до 25% его стоимости.
