Рынок жилой недвижимости: возможен ли крах в первичном его сегменте и «замирание» во вторичном?

Летний период всегда для рынка недвижимости является чем-то особенным, а уж август – вообще месяц «сонный». Падают объемы продаж, на рынке наступает затишье, цены становятся более-менее спокойными, а то и снижаются... Однако нынешнем летом «приключений» на рынке недвижимости, как первичной, так и вторичной, происходило и происходит немало – значительно выросли цены на строительные материалы и работы, выросла в цене и стоимость нового жилья. На вторичном рынке наблюдается некоторое падение цен. И на обоих рынках идет сильная борьба за покупателя. Экономические новости попытались проанализировать более подробно сегодняшнюю ситуацию на этих больших рынках.

«Ситуация, которая сложилась в промышленности по производству строительных материалов, сегодня действительно является удручающей. Укрзализныця постоянно поднимает тарифы на перевозку, стоимость электроэнергии и газа тоже растет. В общем, в стране продолжается рост инфляции. К тому же, по всей Украине на несколько процентов упало производство кирпича и цемента. Как в такой ситуации не могут расти цены на строительные материалы?!», — говорит председатель Наблюдательного совета Ассоциации «Всеукраинский союз производителей строительных материалов и изделий Иван Салий.

Действительно, при таких раскладах, когда происходит падение объемов производства отечественных стройматериалов, их нужно заменять на импортные, которые, дороже украинских на 20-30% и выше. Нужно сказать, что доля использования именно наших стройматериалов многими компаниями-застройщиками составляет немалое число – до 70-80%. Именно поэтому в последние месяцы и значительно выросла себестоимость самого строительства. Так, руководители компаний-застройщиков говорят о 20-30% росте. Понятно, что цены на первичное жилье тоже пересматриваются в сторону их повышения. Однако в этом вопросе не все так просто.

Первичный рынок: раскупается все как «горячие» пирожки?!

И в июле, и в августе девелоперские компании не переставали утверждать, что крупные застройщики не успевают распродавать свои построенные или только возводимые жилые дома, даже на этапе так званого «котлована». Так ли это? Неужели таким высоким есть спрос на первичку и цены являются привлекательными для покупателей, даже, если учитывать некоторый рост стоимости квадратных метров?

«В целом, мы, конечно же, наблюдаем рост и объемов строительства жилья, и цен на него. Причина последнего заключается не только в повышении стоимости строительных материалов, но, например, и в росте заработных плат наших сотрудников (мы же должны их повышать, ведь инфляция подстегивает рост цен), росте аренды строительной техники и оборудования и т.д. Что касается повышенного спроса, то у нас он действительно есть. И хочу отметить, что сегодня люди вкладывают в наше жилье свои деньги очень часто на последней стадии его возведения, несмотря на то, что оно на такой стадии намного дороже, чем на этапе «котлована». На следующий год компания имеет также интересные планы по строительству жилья. Словом, проблем с его сбытом у нас нет, и мы только в этом направлении растем», — говорит Экономическим новостям начальник управления по реализации объектов строительства компании «Ковальская» Дмитрий Плосконос.

По ценовой ситуации (см. Таблицу) на рынке первичного жилья картину для нашего издания прояснил СЕО проектной компании «АIММ» Максим Мятко, который уверяет, что за последний год эти показатели росли от 2 до 7% каждый квартал. Действительно, получается немалый рост.

Ценовая ситуация на рынке жилья по состоянию на 8 августа 2018 года

«Для такого тренда есть немало аргументов. Так, кроме роста цен на стройматериалы и работы, например, в Киеве наблюдается достаточно высокий спрос на жилую недвижимость. Экономика показывает второй год подряд признаки роста. Дефицит жилой недвижимости в столице огромный и в ближайшие несколько лет темпы строительства будут только возрастать. Причем, это касается всех сегментов жилья. В отличие от предыдущих трех-четырех лет, когда повышенным спросом пользовался эконом-сегмент, на данный момент рост цен можно наблюдать и в бизнес- и в премиум-сегментах».

Еще эксперт уверен, если реформа по децентрализации, которой пару лет назад был дан активный старт, не заработает в полную силу, то в ближайшие годы , Киев и другие города-миллионники могут по количеству жителей вырасти на треть. Это спровоцирует еще одну волну спроса на жилую недвижимость в крупных городах, и прежде всего, в столице.

Действительно это мнение заслуживает внимания. Украина уже несколько лет переживает процесс массовой миграции из сел, небольших городков и даже небольших областных центров в более крупные города, в том числе, и в Киев. Возможно, для столицы этот тренд является самым показательным.

А вот эксперт Андрей Гусельников не согласен со своим коллегой в смысле ценовой ситуации на рынке первичного жилья и огромного спроса на него. «Рост цен, конечно, наблюдается, но не такой высокий, как говорят застройщики. Почему? Да потому что цены можно выставить любые, повышенные на 7,14, 20% по сравнению с каким-либо периодом, но все решает так называемый «торг» с покупателем. Да именно так. Например, сегодня часто компании-застройщики практикуют такое: если ты приходишь покупать квадратные метры, да еще и расплачиваешься «живыми» деньгами за значительную часть квадратных метров, то компания может сделать для тебя скидку в 10-20% и выше. А, если ты приводишь с собой друга – то и все 40% с тебя могут «снять». Относительно спроса отвечу так: рынок просто перенасыщен строящимся и построенным первичным жильем. Именно поэтому компании-застройщики идут на такие «скидочные» акции, о которых я говорил выше».

По сути, его косвенно поддерживает Дмитрий Плосконос, уверяя, что сегодня строится немалое количество недорогого жилья эконом-класса. Однако он отмечает другую очень негативную тенденцию — часто стоимость одного квадратного метра такого жилья не намного выше его себестоимости.

Понятно, что компании, которые возводят такое жилье, не могут дальше спокойно существовать — это фактически «мыльные» пузыри, которые могут в один прекрасный день просто лопнуть. И люди не увидят, ни своих достроенных квартир, ни денег, которые были вложены в строительство на разных его этапах.

Поэтому Дмитрий Плосконос не исключает, что в ближайшие месяцы именно из-за таких горе-компаний может быть значительное проседание или даже крах рынка.

А посему, действительно, будущие инвесторы не должны гнаться за низкими ценами квадратного метра и выбирать сомнительные компании, а прибегать к услугам тех, которые будут пусть и выше в цене, но будут именитыми фирмами-застройщиками. Либо проверять каждый раз всю документацию по компании-застройщику, куда собираются вкладывать свои средства с юристом. Последний четко определит, какова степень рискованности той или иной компании, и следует ли туда вкладывать свои деньги. Именно так делал два года назад и автор статьи.

Вторичное жилье – падение есть, но небольшое

Как заверил Экономические новости президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Сергей Злыдень, на этом рынке за последние полгода наблюдается тренд падения цен, однако он не такой ярко выраженный: «По Киеву, например, цены на вторичные квартиры за половину 2018-го упали, по моему мнению, до 5% по сравнению с январем-июнем 2017 года. Хотя другие эксперты говорят о 7%-ном падении. В регионах наблюдается иная динамика, хотя и там наблюдается падение».

Следует отметить, что в регионах падение цен на вторичное жилье превратилось даже в более активный процесс, чем в столице – там у людей меньше денег, чем зарабатывают в Киеве или городах-миллионниках. Хотя , как отмечает Андрей Синельников, по его наблюдениям, в некоторых городах Западной Украины и в Харькове, вторичное жилье наоборот несколько выросло в цене.

По мнению Сергея Злыдня, если доллар, как это прогнозируют многие экономисты, к Новому году будет стоить до 30 гривен, то будут существенные изменения (увеличение цены именно в гривнах) сперва на первичном рынке, ну а потом это своеобразным бумерангом должно отразиться и на вторичном рынке жилья. Там они формируются в долларах, поэтому логично ожидать, что именно в валюте цены могут при таком раскладе падать.

Тем не менее, специалист отмечает, что, в том случае, если доллар будет стоить меньше 30 гривен, ну скажем, 29, то застройщики будут удерживать цены на прежнем уровне.

Что касается вторичного рынка при таком «жестком повороте» возможных долларово-гривневых событий (1 доллар = 30 гривнам), как уверен Сергей Злыдень, то он замрет в ожидании стабилизации валюты. Это значит, что владельцы квартир будут откладывать свои продажи, не желая уменьшать стоимость жилья в долларах.

Таким образом, поведение и первичного, и вторичного рынка жилья в ближайшие месяцы будет зависеть от устойчивости гривны. Помимо этого, необходимо особенно прислушаться к мнению Дмитрия Плосконоса – упредить как можно больше крах первичного рынка жилья, который может произойти по вине небольших компаний-застройщиков, продающих квартиры практически по ценам, которые не намного выше себестоимости.