Как только в конце 2017-го-начале 2018 годов гривня начала дешеветь, многие руководители строительных компаний заговорили о возможном росте цен на первичное жилье. Можно было услышать даже весьма высокую цифру — до 10-15% в первом полугодии. Однако стоит ли действительно ожидать роста?
Это серьезный прогноз, тем более учитывая то, что еще в первой половине декабря 2017 г. эксперты рынка, да и честные руководители компаний-застройщиков, особенно из регионов, сетовали на то, что им стало намного тяжелее сбывать свои квадратные метры.
Напомним, что стоимость жилья на первичном рынке в Украине на сегодня составляет: смарт-жилье (небольшие площади от 20 до 30 кв. метр) — 320-350 $/м2), эконом-жилье — 300-650 $/м2, жилье бизнес-класса — 700-1200 $/м2, жилье премиум-класса — 1500-2500 $/м2.
Еще некоторые руководители компаний-застройщиков сетуют на то, что в связи с удешевлением гривны, значительно выросли (или вырастут немного позднее) строительные материалы и конструкции, которые закупаются предприятиями, возводящими жилье, по импорту.
Как заявил «і» заместитель генерального директора по развитию и маркетингу компании «ТММ» Алексей Говорун, ценообразование на рынке недвижимости больше зависит от соотношения спроса и предложения, нежели от курсовых колебаний: «Если брать во внимание прайсы, многочисленные акции, а также цены реально заключаемых сделок в 2017 году, мы видим, что подорожание как тенденция отсутствует. Скорее всего, средняя цена в 2018 г. останется на прежнем уровне».
С ним полностью согласна и директор проектной компании «AIMM-ГРУП», архитектор Анна Искиердо, которая, однако, уточняет, что повышение курса доллара и евро относительно нацвалюты действительно способствует некоторому росту подорожание себестоимости строительства квадратных метров нового жилья: «Однако разговоры о существенном росте цен, необходимо расценивать как провокации или преждевременную панику. Они действительно могут как-то повлиять в краткосрочной перспективе на стоимость возводимого жилья, но рынок отыграет эти панические настроения лишь во втором-третьем кварталах наступившего года». Эксперт уверена, что стремительного роста стоимости квадратных метров жилья не стоит ждать, ибо для этого нет никаких объективных экономических показателей.
По словам руководителей компании КП “Житлоинвестбуд-УКБ”, значительно больше на себестоимость влияет не валютный курс, а инфляция гривны. «За год гривна утратила меньше 4% по отношению к доллару, а инфляция в 2017 г. составила почти 14%. Рост заработных плат, цен на отечественные товары и услуги, конечно, толкают себестоимость жилья вверх», — отмечают там.
Такие размышления участников рынка являются довольно полезными и составляют общую картину происходящего, а также вырисовывают прогнозы на ближайшие месяцы. В том, что роста цен на возводимое жилье или уже даже сданное в эксплуатацию, даже на 5%, ждать не следует, уверен также и аналитик рынка Андрей Гусельников. В комментариях «і» он отметил, что на первичном рынке жилья ныне господствует перепроизводство, и об этом в своих отчетах отмечают даже аналитики Нацбанка.
«Курс доллара или евро в принципе влияет на эти процессы лишь в том случае, если импортная составляющая строительства квадратного метра (по сути, стоимость стройматериалов, завезенных из других стран) является весомой. Однако ныне застройщики уже не первый год для возведения жилья применяют на 80-90% отечественные материалы. Для строительства смарт-жилья и жилья эконом-класса применяются исключительно отечественные стройматериалы и технологии. Поэтому громко заявлять, что жилье огульно подорожает и тем более на 10-15%, это мягко говоря, не правда. И такого не будет, ибо застройщики, особенно в регионах уже столкнулись с проблемами его сбыта», — отмечает эксперт.
В свою очередь, Алексей Говорун отмечает, что импортная составляющая в строительстве объектов эконом-класса составляет около 10-15%, бизнес-класса — 20-25%. «Основной конструктив здания может быть на 100% выполнен из отечественных материалов. Бетон, металлические конструкции, газо- и керамоблоки, утеплители, оконные конструкции – все это производится в Украине. В объектах более высокого класса обычно применяются импортные отделочные материалы и оборудование – фасадные системы, лифты, инженерия», — говорит он.
Однако, по мнению специалиста, все же себестоимость строительства квадратного метра имеет еще и косвенную импортную составляющую. Так, стоимость большинства строительных материалов зависит от цены на энергоресурсы, метал, которые зачастую привязаны к валюте и имеют мировые биржевые котировки. Но справедливости ради, нужно отметить, что доля такой составляющей в себестоимости одного квадратного метра жилья, особенно при строительстве недорогих квартир, приближается к 3-5%, не более.
Тем не менее, некоторые руководители стройкомпаний делают все, чтобы не допустить проседание рынка первичного жилья, особенно в столице. Так, уже с началом 2018 г., по мнению экспертов рынка, были компании, которые «тихо» сняли с продажи свои квартиры в строящихся или уже сданных в эксплуатацию домах.
Объясняется это тем, что, во-первых, они занимают выжидательную позицию — еще надеются на то, что цены на рынке первичного жилья каким-то чудом могут вырасти, и тогда они выставят свои квадратные метры уже по гораздо большей стоимости. Во-вторых, не так давно столичная мэрия заявляла о необходимости проведения существенной реновации Киева — дескать, надо сносить морально и физически устаревшие хрущовки.
Называлась и цифра — в Киеве могут приказать долго жить до 3 тыс. таких домов. Естественно, что в этом случае, столичная власть обязана будет переселять жителей в новые дома, и это сильно подтолкнет к работе (и также, разумеется, к повышению цен) компании-застройщики. Такое утверждение имеет право на жизнь, однако, столичные архитекторы отмечают, что снос хрущевок сегодня является больше стратегическим, нежели тактическим планом мэрии. Соответственно, когда такое произойдет, пока неизвестно. Возможно, это будет происходить поэтапно в течение нескольких лет, но также неизвестна и начальная дата таких изменений.
Более того, некоторые эксперты пророчат рынку первичной недвижимости в 2018 г. значительное его проседание. «Посмотрите, что делается с курсом гривны, если ее падение продолжится и далее, то на рынке ситуация будет очень сложной, в первую очередь для самих застройщиков. Таким образом, цены на «первичку» могут упасть, и я бы, наверное, говорил, скорее, не о 10-15% их роста, а как раз о 10-15% их возможного падения до июля», — отмечает эксперт рынка Владимир Шумейко.
Впрочем, по мнению госпожи Искиердо, падения цен на первичное жилье в столице и области в ближайшие годы не будет: «Могу это объяснить большим спросом, ведь в Киев едут очень много людей из провинции, количество жителей в столице может в ближайшие годы существенно возрасти, даже в два раза. Таким образом, спрос будет расти из года в год. Популярными также становятся города-спутники Киева, где возводится жилье, которое ничем не хуже по качеству, чем в столице».
Нужно отметить, что первичный рынок уже стал давно рынком покупателя, а не продавца. Именно первый и диктует цены на недвижимость. И если у покупателя будет мало средств для ее приобретения, то компании-застройщики просто вынуждены будут снижать цены на свои квадратные метры, оставаясь на очень низкой рентабельности. По крайнем мере, на то жилье, которое они уже возвели и которое никак не могут распродать.
А вот в компании КП “Житлоинвестбуд-УКБ” считают, что поскольку за последние годы в Украине значительно упрощено получение разрешений на строительные работы, поэтому предложение на рынке возросло. «В то же время мы наблюдаем стабильный и даже растущий спрос на жилье от предприятий с большим опытом работы, коммунальной или государственной собственности. Покупатели ищут не просто привлекательную цену, но и гарантии того, что их жилье достроится и будет введено в эксплуатацию без проблем. Компании, которые недавно вышли на рынок, такого доверия получить не успели, поэтому часто практикуют демпинг. Также тревожным сигналом является растущее количество недостроев, когда компания не может выполнить свои обязательства перед инвесторами».
