При нынешнем объеме сделок продать все жилье в новостройках можно будет за 28 лет.
Покупателей столичной недвижимости становится все меньше. В прошлом году в Киеве продано 2350 квартир на первичном рынке и 3210 — на вторичном, сообщили в ARPA Real Estate.
Для сравнения: в 2016-м было заключено 4515 и 4960 договоров о продаже соответственно. В прошлом году строительная отрасль показала худшие результаты за последние пять лет. Эксперты считают, что рынок достиг дна, и не ожидают существенных изменений в ближайшем будущем.
Сделок нет
Сокращение количества сделок в первую очередь наблюдается в новостройках, строительство которых началось в 2017-м. Жилье в домах, которые вводились в эксплуатацию в прошлом году, появилось на рынке еще два-три года назад, поэтому большая часть квартир в них распродана. «Еще пять лет назад квартиры в новостройках продавались на этапе строительства, — рассказывает управляющий директор компании ARPA Real Estate Михаил Артюхов. — Три года назад не проданных после ввода в эксплуатацию квартир было около 10%, сегодня речь идет приблизительно о 30%».
Почему количество сделок сокращается? Покупательная способность населения в гривне не изменилась, а в долларах сократилась, говорит Артюхов. Финансовыми инструментами для покупки жилья клиенты практически не пользуются. Кредиты на покупку недвижимости из-за высоких ипотечных ставок — от 19 до 22% годовых — и жестких требований к заемщикам берут не более 5% покупателей жилья.
Весь прошлый год застройщики пытались оживить спрос с помощью программ лояльности: скидок на квартиры, возможности получить кредит у банка-партнера в среднем под 7% годовых в гривне или воспользоваться рассрочкой платежа. «В 2017 году большинство киевских застройщиков при 100-процентной оплате стоимости квартиры увеличили скидки в два-три раза: если еще в марте максимальная скидка была на уровне 6-7%, то в канун новогодних праздников она достигала и 18-20%», — рассказывает и. о. начальника отдела продаж мини-города Svitlo Park Денис Павленко.
Падение продаж могло быть связано и со стабильным курсом. Жилье на первичном рынке продается в гривне, а с момента девальвации застройщику необходимо не менее двух недель, чтобы повысить цены. В этот период жилье стремится приобрести большая часть покупателей, которые, как правило, откладывают средства на квартиры в валюте. Но это касается преимущественно жилья эконом-класса. В бизнес- или премиум-сегменте цена по умолчанию формируется с привязкой к доллару или евро.
«Так или иначе курс доллара влияет на количество продаж, и даже незначительное колебание в любую сторону повышает интерес покупателей и увеличивает количество сделок», — сообщили в пресс-службе Киевгорстроя.
Девальвация гривны с 27,9 до 28,7 грн/$ в конце прошлого — начале этого года уже сказалась на рынке недвижимости. В корпорации Укрбуд отмечают всплеск покупательской активности только по итогам первой недели 2018-го: количество сделок за этот период выросло более чем в два раза в сравнении с первой неделей 2017-го, рассказывает пресс-секретарь компании Глеб Шемовнев.
Инвестиции в метры
Большинство инвесторов рассматривают покупку жилья стоимостью $30 000-40 000. За эту сумму они рассчитывают купить 1-2-комнатную квартиру, в которой могла бы жить семья уже из трех человек, рассказывает директор отдела продаж DIM group Павел Подраный. По его словам, в предыдущие годы на рынке появилось большое количество однокомнатных квартир, и сейчас наблюдается дефицит жилья большей площади.
Конкуренция на рынке недвижимости Киева усиливается. Данных за весь прошлый год еще нет. По итогам 9 месяцев, в столице велись продажи в 268 объектах, что на 25% больше по сравнению с аналогичным периодом 2016 года, говорится в исследовании City Development Solutions. Суммарно в столице на 1 октября прошлого года продавалось 66 000 квартир. То есть при текущем объеме сделок продать все предложенное на рынке жилье можно за 28 лет.
Зачем тогда застройщики столько строят? Деньги в украинские стройки вкладывают частные инвесторы, которые не могут вывести средства за границу, рассказал директор крупной девелоперской компании. «Они не могут показать происхождение своих капиталов, поэтому вкладывают в самый динамично развивающийся сегмент недвижимости — жилое строительство», — поясняет собеседник агентства.
«Все, кто начинают новые проекты, стараются обеспечить их финансирование на 100% и даже больше с учетом возникшей по ходу развития проекта необходимости продавать под ключ, с ремонтом, — рассказывает Артюхов. — Экономика строительства больше зависит от инвесторов проекта, чем от функции продаж».
Спрос и курс диктуют цены
Высокая конкуренция заставит застройщиков удерживать цены. В Укрбуде не видят предпосылок к серьезному изменению цен. Если не будет финансовых потрясений, в ближайшие полгода возможно разве что небольшое повышение, как в прошлом полугодии (жилье подорожало на 5-7%. — Ред.), прогнозирует Шемовнев.
«В 2018 году стоит ожидать незначительного увеличения стоимости квадратного метра в гривневом эквиваленте — цены скорректируются на индекс инфляции», — добавляет директор по экономике DIM group Виталий Тимошенко. Даже если курс гривны резко снизится, цены на недвижимость будут расти с задержкой. «При низкой покупательной способности девелоперы не могут адекватно реагировать на курсовые скачки, ведь резкое, пускай даже полностью оправданное, повышение цены приведет к снижению продаж», — говорит Тимошенко.
В пресс-службе Киевгорстроя считают, что цены будут расти соразмерно курсу доллара, росту цен на энергоносители и материалы.
«Есть негласное правило: цены будут пересмотрены, если доллар «шагнет» за отметку 28-29 грн, — поясняет Денис Павленко. — Уже сейчас аналитические данные по рынку жилья свидетельствуют о незначительном росте средних цен. Компании, мягко выражаясь, «готовят» общественность к изменению ценовой политики».
