Кабинет министров предоставил Государственному ипотечному учреждению (ГИУ) возможность внедрять программы обеспечения жильем граждан Украины на условиях финансового лизинга.
Такая идея не нова. В Украине уже были проекты и планы и даже такие экспериментальные «лизинговые» дома при участии государства. Строились они в Киеве. Но, тем не менее, дальше эта практика не получила развития.
В комментарии «і» в пресс-службе ГИУ отметили, что организация уже почти запустила пилотный проект по лизингу жилья для участников АТО совместно с Киевской городской государственной администрацией. ГИУ это делает за свои деньги, не привлекая внешние ресурсы. Однако учреждение уже разработало инвестиционный проект, согласно которому будет привлечено до 500 млн. грн. на развитие программы лизингового жилья.
«Покупка жилья в лизинг является очень популярной в Украине, несмотря на то, что такой практики за все годы независимости практически не было, за редким исключением. К нам очень часто звонят люди и интересуются покупкой жилья в лизинг. Это им интересно еще и по той причине, что такую квартиру или частный дом они могут купить без первого обязательного взноса и выплачивать за них на протяжении 20-ти лет. Средние ставки, по которым мы будем продавать в лизинг жилье, будут находиться на уровне 15,3%, однако они могут быть и меньшими. Все будет зависеть от общей стоимости такой недвижимости», — рассказали в ГИУ.
Такой показатель на сегодня является меньшим, чем средняя процентная ставка по ипотеке от наших банков. Так, сегодня они предлагают покупку жилья в кредит под 20-23% годовых.
Финансовый лизинг по покупке жилья отличается от обычной ипотеки тем, что недвижимость находится в руках лизингодателя все время, за которое осуществляются выплаты. По окончанию последних лизингополучатель (т.е. покупатель) может либо забрать себе жилье, и оформить его как свою собственность, либо оно остается за лизингодателем. Также клиент-лизингополучатель может отказаться от этого жилья (от выплат по нему) еще до осуществления всех выплат. Тогда, естественно он теряет все деньги, которые были выплачены по процентной ставке.
«Финансовый лизинг и банковский кредит имеют свои сильные и слабые стороны. Отсутствие первоначального взноса является бесспорным преимуществом финансового лизинга по сравнению с банковским кредитом. Что касается платежей, это будет в значительной мере зависеть от конкретных финансовых условий. В случае с банковским кредитом, эти финансовые учреждения требуют предоставления имущества в обеспечение. При приобретении жилья, таким обеспечением является, как правило, ипотека приобретаемой квартиры. Что касается финансового лизинга, то обеспечение требуется не всегда», — говорит юрист ЮФ «Ильяшев и Партнеры» Наталья Левчук.
«В то же время, при приобретении квартиры в кредит, покупатель становится собственником квартиры, пусть и обремененной ипотекой. А лизингополучатель не приобретает права собственности на объект лизинга до оплаты лизинговых платежей. Таким образом, до момента полной оплаты лизингополучатель не сможет распоряжаться квартирой: продать ее, сдать в аренду и т.д.», — продолжает Левчук.
Какие слабые и сильные стороны такого лизинга видят эксперты? «В Украине главный вопрос состоит в том, будет ли достаточным финансирование, и кто будет принимать решение об отборе людей для участия в программе. У нас уже есть программа по обеспечению бесплатным жильем льготников и тех, кто стоит в «квартирной очереди». Она работает? Нет. Кто получает такие квартиры? Высокопоставленные чиновники уже получили так квартиры для себя и всех членов семьи. Если аналогичный подход будет и к реализации лизинга, то смысла от его запуска не будет», —убежден Глеб Сегида, управляющий партнер юридической фирмы Pravovest.
«Например, планируется, что квартиры будут закупать у застройщиков напрямую. По каким типам квартир у застройщиков самые большие проблемы с реализацией? Это большие квартиры, тогда как квартиры с малой квадратурой уходят намного активнее. Именно в продаже больших квартир будут больше заинтересованы застройщики, а это совсем не социальное жилье», — говорит Сегида.
По его мнению, также остается открытым вопрос, на каком этапе строительства будут приобретаться квартиры. Так, если это уровень «котлована» (т.е. самое начало строительства), то будет ли гарантия достройки дома, и будет ли соответствовать заявленному качество строительства?
«Скорее всего, государственные чиновники этим контролем заниматься не будут и все ляжет на плечи физических лиц-инвесторов такого строительства. Здесь еще можно задаться одним вопросом — кто будет осуществлять ремонт после постройки квартиры, чтобы туда мог заехать лизингополучатель, застройщик или госчиновник?», — задается вопросами эксперт.
В то же время, по мнению господина Сегиды, есть и большой плюс покупки жилья по лизинговой схеме: «Так как объект лизинга де-юре не переходит во владение арендатора, то уплата налога на недвижимость (в отличие от ипотечной схемы) не происходит. Начисление налога на недвижимость происходит, как правило, вместе с последним платежом на остаточную стоимость объекта лизинга. А это будет уже не, например, 1% не от $50 тыс. (всей стоимости квартиры или дома), а от $500 (сумма последнего платежа по лизингу)»
Наталия Левчук полностью поддерживает своего коллегу: преимущества для лизингополучателя состоят в том, ему не надо уплачивать налог на недвижимость. Однако это далеко не все «плюсы» финансового лизинга.
В случае предоставления банковского кредита, эти финансовые учреждения требуют предоставления имущества в обеспечение: «При приобретении жилья, таким обеспечением является, как правило, ипотека приобретаемой квартиры. Что касается финансового лизинга, то обеспечение требуется не всегда», — отмечает она.
Будущие и настоящие программы ГИУ по продаже жилья по схеме финансового лизинга — это хорошо. Но одна государственная компания не может обеспечить всех желающих недвижимостью. Могут ли ныне в Украине предоставлять жилье по лизингу частные компании?
Эксперты единодушны: по сравнению с частной компанией государственные учреждения более стабильны. Например, в отношении частной компании вполне актуальным является риск ее банкротства. Так как де-юре владельцем квартиры остается компания-лизингодатель, она может оформлять кредит под залог недвижимости или продать ее другому лицу.
Конечно, в договоре будет зафиксировано, что арендатор (т.е. лизингополучатель) будет жить в квартире, пока он выполняет условия договора, вносит платежи. Однако на практике в договоре могут быть сноски о возможностях досрочного расторжения, а добиваться компенсации с компании, которая вдруг окажется банкротом, будет тяжело.
Насколько быстро в Украине при ее нынешних непростых реалиях могут стать массовыми лизинговые программы по покупке недвижимости с помощью ГИУ?
«В Украине, учитывая огромную нагрузку на бюджет из-за выплаты по долгам и возможное ухудшение ситуации в 2020 г. после окончания действия программы по реструктуризации внешнего долга, а также растущий дефицит Пенсионного фонда, возникают большие сомнения, что появятся деньги на реализацию такой программы от ГИУ», — считает Глеб Сегида.
В нынешних реалиях достаточно сложно поверить в быстрое распространение лизинговых программ с помощью ГИУ, отмечает Наталия Левчук. «Основные опасения связаны с их финансированием и возможностью привлечения средств. Также существуют определенные психологические моменты, так как люди хотят получить право собственности сразу, а не выплачивать стоимость квартиры в течение двадцати лет с возможностью оформления права собственности только после окончания такого срока», — уточняет она.
