Замість дорогої покупки громадянам запропонують "орендувати" житло у держави.
Держава готується запропонувати українцям новий варіант покупки житла – у фінансовий лізинг.
Таку послугу громадянам буде пропонувати Державна іпотечна установа (ДІУ). Відповідну постанову прийняв Кабмін на нещодавньому засіданні. Зараз уряду передали на розгляд проект по реалізації цієї програми.
Виходячи з попереднього проекту програми з надання житла в лізинг (остаточний варіант досі не опублікований), брати участь у програмі зможуть тільки ті, хто перебуває в черзі на поліпшення житлових умов (квартирної черги).
Судячи з усього, кажуть юристи, умови лізингу багато в чому будуть повторювати умови класичного іпотечного кредитування від ДІУ.
«З огляду на попередні проекти ДІУ, можна зробити висновки, що така програма буде стосуватися виключно первинного ринку нерухомості», – зауважила адвокат, партнер АО «СК ГРУП» Юлія Курило.
Поки що деталей перевірки лізингоодержувача немає. Якщо вони будуть ідентичні умовам іпотечного кредитування (з урахуванням того, що при лізингу ДІУ буде виконувати функцію банку), то Держіпотека буде:
Ідентифікувати позичальника і вивчати його благонадійність;
Вивчати кредитну історію позичальника;
Встановлювати дохід позичальника і розраховувати його достатність для оплати лізингових платежів;
Головні вимоги до позичальника, враховуючи попередні програми щодо доступного житла, можуть бути такими:
Стабільний і постійний дохід; Співвідношення щомісячних витрат позичальника і членів його сім’ї на сплату лізингових платежів до загального щомісячного доходу повинні бути не більше 45%.
Позичальник зобов’язаний буде застрахувати предмет лізингу.
«Позитивним моментом стане можливість не залучати поручителів, оскільки договір фінансового лізингу, за своєю природою, не передбачає поручительства – при порушенні порядку і термінів сплати лізингових платежів «позичальника» просто виселять з квартири, розірвавши договір лізингу», – каже адвокат ЮК «Де- юре» Андрій Павлишин.
Порядок передачі нерухомості в лізинг буде виглядати приблизно так: позичальник самостійно вибере квартиру, ДІУ придбає її у власність і передасть в лізинг позичальникові.
Таким чином, кажуть юристи, відпадають схеми з будівництвом житла втридорога виключно для ДІУ. Але при цьому Держіпотека не позбавляється права інвестувати в об’єкти незавершеного будівництва або бути замовником будівництва.
Але потенційному «покупцеві» варто врахувати дуже важливий аспект: за договором фінансового лізингу право власності на предмет лізингу може і не переходити до лізингоодержувача – власником залишається ДІУ.
По суті, людина буде платити щомісячні платежі, як за оренду, і не претендувати на право власності. А ДІУ отримає статус «великого орендодавця» (аналогічно англійської ленд-лорду).
А може бути задіяна схема, при якій в щомісячні платежі будуть включатися погашення частини вартості квартири.
Для прикладу, в такому випадку лізингоодержувач сплачуватиме 1000 грн умовного звичайного платежу і 200 грн в погашення вартості квартири (як відсотки і погашення тіла кредиту). Повноцінним власником позичальник стане лише тоді, коли такими внесками виплатить повну вартість квартири.
Таким чином, фінансовий лізинг вигідний, в першу чергу, ДІУ і державі. Оскільки предмет лізингу (квартира) не переходить у власність до позичальника, його не доведеться потім роками виселяти з квартири. Не потрібно буде відбиватися від позовів про визнання договору іпотеки недійсним, оскаржити незаконні перепродажу предмета іпотеки, продавати квартиру з прилюдних торгів тощо.
«Немає грошей на оплату лізингових платежів – збирай речі і поступися місцем тим, у кого такі гроші є. Можливо, ДІУ навіть поверне частину платежів, сплачених у рахунок погашення вартості предмета лізингу», – додав у розмові Андрій Павлишин.
Такий механізм також може бути корисний і забудовникам, які переживають нині не найкращий період. Слабка купівельна спроможність українців не може забезпечити достатнього попиту на квадратні метри. Хоч ціни на них в доларовому еквіваленті істотно знизилися.
