По данным Госстата, объем строительных работ в Украине в 2013 г. сократился по сравнению с 2012 г. на 14,5% - до 58,9 млрд грн.
Стагнацию на рынке недвижимости отображает статистика Минюста – количество договоров купли-продажи квартир и жилых домов, заключенных государственными и частными нотариусами, в І полугодии 2013 года составило чуть более 110 тыс. (за 2012 год было заключено более 265 тыс. сделок). При этом стоимость строительства пока остается высокой. Однако проект строительства компанией ТММ комплекса судебных зданий служит образцом того, что строительным работам есть куда дешеветь.
Жилая недвижимость
Несмотря на общую стагнацию, наблюдается небольшой рост в сегментах жилой и торговой недвижимости. Так, по словам министра регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины Геннадия Темника, по состоянию на 18 декабря 2013 года в эксплуатацию было введено 10 млн 303,8 тыс. кв. м жилья, что на 8,3% больше по сравнению с аналогичным периодом 2012 года. Распределение строящегося жилья по классам отображает статистика декабря 2013 г. по Киеву: новостройки эконом-класса – 59%, бизнес-класса – 27%, премиум-класса – 14%. Соответственно, средние цены в последнем месяце 2013 году, по данным ИАП «Столичная Недвижимость», в новостройках Киева составляли: эконом-класс – 9943 грн./кв.м; бизнес-класс – 15160 грн./кв.м; премиум-класс – 22112 грн./кв.м. Средняя стоимость квартир в новостройках Киева в целом составила 13337 грн. или $1700 за кв.м, снизившись за год на 1,1%. Это цена без отделочных работ.
В то же время, по данным ИАП «Столичная Недвижимость», средняя жилья на вторичном рынке Киева составила 15871 грн./кв.м, уменьшившись за год на 1,7%. Средняя цена предложения в низком ценовом сегменте составила 9975 грн./кв.м, высшем – 25234 грн./кв.м. Таким образом, на вторичном рынке столицы за год цены уменьшились в «дорогом» сегменте жилья на 6,3%, а в «дешевом» увеличились на 5,3%.
По мнению вице-президента Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью А. Топала, в 2013 году отмечалось не столько падение рынка недвижимости, сколько приведение завышенных ценовых ожиданий собственников к экономически обоснованным уровням.
В течение 2013 года существенных изменений в высшей лиге украинских застройщиков не произошло – активную деятельность вели такие девелоперы, как UDP, “К.А.Н. Девелопмент”, “Киевгорстрой”, ТММ, ПСГ “Ковальская”, “Интергал-Буд”, ИСК “Авантаж”, Kadorr Group, Донбасская инвестиционно-строительная компания, ГК “Герц”, “Консоль ЛТД”, “Будинвест”, “Жилстрой-1”, “Жилстрой-2”. В прошедшем году еще более усилился тренд строительства не изолированных домов-«свечек», а многофункциональных комплексов, позволяющих удовлетворить большинство потребностей селящихся в них людей – от детсадов и школ до продуктовых супермаркетов, спортклубов и кинотеатров. В течении 2013 года в Киеве открылось несколько жилых комплексов, например, «Бульвар фонтанов», «Панорама на Печерске», «Зверинецкий», «Яскравий», «Озерні зорі». Наиболее ярким событием в этом субсегменте стал квартал «Новопеческие Липки», реализуемый компанией UDP, который был признан лучшим в номинации «Жилой комплекс 2013» Национальной Премии в области недвижимости «CP AWARDS 2013». Цена квадратного метра жилья здесь составляет порядка $2 500/кв.м.
Офисная недвижимость
В «офисном» сегменте спрос на площади растет меньшими темпами, чем предложение. Продолжившаяся в 2013 году тенденция к снижению количества вводимых в эксплуатацию помещений привела к тому, что в сегменте офисной недвижимости Киева в прошлом году было введено в эксплуатацию лишь 118,6 тыс. кв. м площадей (данные Jones Lang LaSalle). Это стало самым низким показателем за последние 5 лет. При этом, доля вакантных офисных площадей на конец года составила около 18,7% от общего предложения. В Jones Lang LaSalle прогнозируют, что в 2014 году новых офисных площадей появится еще меньше – около 100 000 кв. м. При этом всего треть построенных офисов будут класса А, тогда как в 2013 году офисов такого класса было больше половины.
Пожалуй, наиболее амбициозным украинским проектом в этом сегменте сегодня является Sky Towers, строящийся в Киеве на пересечении двух мощных транспортных артерий столицы – Проспекта Победы и Воздухофлотского проспекта. Sky Towers планируется как бизнес-центр «премиум-класса», его общая площадь составит 225 000 кв. м, высота – 210-214 м, благодаря чему БЦ уже сейчас заслужил право называться самым высоким объектом строительства в Украине. Проектом предусмотрено возведение 2-х башен: одна высотой 34 этажа, с расположенным в ней отелем на 590 номеров, другая – высотой 47 этажей, рассчитанная на 95 000 кв. м. офисных помещений класса «А», 1600 кв. м торговых площадей и имеющая собственную вертолетную площадку. Кроме того, комплекс включает уникальный подземный восьмиэтажный паркинг на 841 машиноместо (площадью 51630 кв. м) и двухэтажное здание банка. Общая заявлена стоимость составляет $512 млн. Таким образом стоимость одного квадратного метра здания будет равна примерно $2300.
Эта цена соответствует ставкам, по которым в 2013 году продавалась офисная недвижимость в Киеве. Так, по данным консалтинговой компании Центр «Парето», средняя стоимость 1 кв. м. офисной недвижимости по территориальным зонам Киева в середине прошлого года составляла: центр города – 2249.70 $/кв. м, близко к центру – 1615.94 $/кв. м, середина – 1322.88 $/кв. м и периферия – 1044.15 $/кв. м.
Офисно-развлекательная недвижимость
Всего, по данным компании «Домобаза», в Украине в 2013 году было введено в эксплуатацию 137 офисных, торгово-офисных и торгово-развлекательных комплексов. В сегменте офисно-торговой и торгово-равзлекательной недвижимости наиболее знаковой премьерой стало открытие МФК «Гулливер» на Спортивной площади, строительство которого началось еще в 2003 году. Комплекс состоит из двух блоков: 35-этажный бизнес-центр и 16-этажный развлекательный комплекс. Сегодня «Гулливер» является самым высоким небоскрёбом Украины офисного назначения. Общая площадь «Гулливера» составила 165 тыс. кв. м., сообщил коммерческий директор реализующей проект компании «ТРИ О» Александр Лебедев. Точная цифра стоимости проекта не обнародована, однако за несколько месяцев до полного запуска проекта Александр Лебедев назвал предварительную оценку в $550-650 млн. Таким образом, цена квадратного метра комплекса составила более $3500.
Торговая недвижимость
Это второй и последний сегмент в строительстве, который, как и жилищный, демонстрировал рост в прошлом году. В Украине продолжается бум строительства торговых и торгово-развлекательных центров. И это неудивительно – несмотря на экономический кризис в стране, оборот розничной торговли в Украине постоянно растет, и уровень вакантности в качественных ТЦ и ТРЦ не превышает 2,5%. «Украинская торговая гильдия» прогнозирует ввод в эксплуатацию 428,9 тыс. кв. м торговых площадей в Киеве в 2014 году и еще 1 млн кв. м в 2015-2016 гг. Об этом сказал руководитель департамента стратегического консалтинга компании UTG Виктор Оборский. По его словам, в 2014 году ожидается открытие 6 новых торговых центров общей арендуемой площадью около 428,870 тыс. кв. м.
В 2013 году, по данным компании «Домобаза» в Украине был открыт 151 торговый центр. Пожалуй, самым крупным и харизматичным тяжеловесом среди ТРЦ в 2013 году стала «Ocean Plaza», расположенная в Киеве на улице Антоновича (Горького) у метро «Лыбедская». «Ocean Plaza» стала крупнейшим ТРЦ Киева. На площади 70 тыс. м ² расположились около 300 магазинов ведущих мировых брендов , 30 ресторанов и кафе, гипермаркет «Ашан», 8-зальный кинотеатр «Синема Сити» и детский развлекательный крытый парк «Хеппилон». Инвестиции в реализацию проекта строительства первой очереди ТРЦ Ocean Plaza общей площадью 165 тыс. кв. м составили около $300 млн. Таким образом один квадратный метр центра обошелся инвесторам (К.А.Н. Девелопмент) примерно в $1820. Эта цифра коррелирует с общей статистикой стоимости торговой недвижимости в Киеве в прошлом году. Так, по данным консалтинговой компании Центр «Парето», средняя стоимость 1 кв. м. торговой недвижимости по территориальным зонам Киева в середине прошлого года составляла: центр – 3239 $/кв. м, близко к центру – 2290 $/кв. м, середина – 1850 $/кв. м, периферия – 1433 $/кв. м.
Строительство административных зданий
Наибольший интерес в этом сегменте вызывает реализуемый ТММ проект строительства здания Высшего административного и Высшего хозяйственного судов Украины на улице Старонаводницкой в Киеве. Общая площадь объекта равняется 105 995 кв. метрам, общая стоимость – 1.1. млрд. грн. Таким образом, стоимость одного квадратного метра составляет 10 378 грн., или порядка 1200 долларов. Эта цифра включает в себя строительство зданий «под ключ» (с отделкой, мебелью и коммуникациями), а также укрепление проблемных склонов, благоустройство территории и замену городских инженерных сетей. Стоит отметить, что первоначально государственная экспертиза утвердила стоимость возведения судебного комплекса на уровне 1.45 млрд. гривен. Но в ходе тендера на выполнение этого проекта, который организовал Высший хозяйственный суд Украины, эта цена сократилась на 350 млн. гривен.
При этом более четверти затрат на реализацию проекта будет направлено на укрепление склонов улицы Старонаводницкой и бульвара Дружбы Народов, а также реконструкцию инженерных коммуникаций в этом районе, которые находятся в критическом состоянии. Инженерно-геологические изыскания на месте строительства административных зданий Высшего хозяйственного и Высшего административного судов Украины показывают, что склоны имеют динамическую подвижность и сильно обводнены. Также на месте постройки находятся старые инженерные коммуникации, которые требуют оперативной замены, что подтверждено официальным распоряжением КГГА. Планируется прокладка канализации, водопровода, теплосети, электрокабелей, а также – наружных инженерных сетей. В наружные сети входят не только дождевая и хозяйственно-бытовая канализация, водопровод и тепло- и электросети, но и строительство подпорных стенок, дренажной системы, дороги между подпорными стенками, временной объездной дороги для транспорта и прокладку контактной троллейбусной сети на бульваре Дружбы народов и улице Старонаводницкой. По завершению работ по прокладке сетей водоснабжения хозяйственно- бытовой канализации, ливневой канализации, теплосетей, а также строительства подпорных стенок и дренажной системы, это имущество безвозмездно будет передано в коммунальную собственность территориальной общины города Киева.
Сравнение с коммерческими зданиями показывает, что стоимость данного проекта на уровне $1200/кв.м. значительно ниже средней цены по рынку. По данным компании ТММ, возведение одного квадратного метра судебного комплекса обойдется застройщику приблизительно в 1000 долларов. Эта сумма включает в себя подготовку коммуникаций, площадки и возведение каркаса, без отделки помещений. Еще 200 долларов за метр составят затраты на доведение помещений до готовности здания к заезду служащих.
В случае успешной реализации проекта такой ценовой показатель станет прецедентом и ориентиром для будущих проектов, причем не только в административной, но и в коммерческой сфере. Ведь по сути затраты на строительство административных зданий мало чем отличаются от затрат на офисное и жилое строительство.
