Появление на рынке ипотечных облигаций Агентства рефинансирования ипотечных кредитов поможет банкам удлинить фондирование и немного снизить ставки по ипотечным кредитам. Впрочем, это не вызовет ажиотажа на рынке недвижимости до тех пор, пока «в консерватории что-то не исправят». По мнению банкиров, пока государство не откажется от спонсирования отдельных отраслей в пользу поддержки рыночных механизмов регулирования, зарабатывать на рынке недвижимости будут исключительно чиновники, ведающие разрешительными документами
Как писали «і», о создании агентства на базе четырех госбанков (Ощадбанка, Укрэксимбанка, Укргазбанка и банка «Киев») было заявлено еще в июле текущего года, а уже к октябрю планировался первый выпуск ипотечных облигаций, но, как сообщил предправления Ощадбанка Сергей Подрезов, процедурные моменты заняли несколько больше времени. «Не буду говорить, когда он пройдет, в этом году или в следующем»,— заявил он, но подчеркнул, что это не так уж принципиально, главное — избежать ошибок, допущенных перед кризисом и в его начале. «Нужно учесть то, на чем обожглись,— валютные риски, переоцененный метр и то, что 45% заемщиков — спекулянты-перекупщики»,— отметил банкир.
При этом господин Подрезов уверен, что бумаги АРИК пользовались бы спросом среди инвесторов. Во-первых, после того как Государственное ипотечное учреждение выкупило свою эмиссию, на рынке не обращаются ипотечные облигации, а эта бумага более привлекательна, чем корпоративные бонды, из-за наличия покрытия. К тому же, доходность таких облигаций можно сделать плавающей и привязать к курсу доллара, как уже попытались сделать с ОВГЗ.
Нацбанк, со своей стороны, готов оказать облигациям некоторый протекционизм, упростив процедуру выпуска, схему учета и применяя пониженный коэффициент при расчете норм резервирования.
Коммерческие банки поддерживают выход нового инструмента, но не разделяют эйфории относительно резкого оживления ипотечного рынка после его появления. «Банкам интересен любой инструмент, позволяющий получить длинный ресурс, и если ипотечные облигации будут сроком на 3-5 лет, нам это подходит,— говорит заместитель председателя правления «Эрсте Банка» Светлана Черкай.— Но еще хотелось бы увидеть средства накопительного пенсионного фонда и получить возможность влиять на досрочное расторжение депозитных договоров».
По мнению предправления банка «Финансы и кредит» Владимира Хлывнюка, качество ипотечного портфеля у банков довольно печальное. «Коллекторы выкупают ипотечные портфели с дисконтом гораздо больше 50%,— напомнил он.— Если общий объем ипотеки у нас 10 млрд. грн., то с десятой частью этой суммы можно было бы поэкспериментировать, но 75% портфеля у нас в валюте, а ситуация на мировом рынке заставляет ожидать дальнейшего ухудшения его качества». При этом банкир уверен, что ипотечные портфели нуждаются в стандартизации, и чем быстрее это будет сделано, тем легче будет работать, когда на рынок все-таки придут инвесторы. Правда, случится это отнюдь не завтра. «Нам нужен массовый заемщик, соответствующий усиленным требованиям к надежности, с первым взносом не меньше 25%, готовый взять кредит под 16% годовых и зарабатывающий при этом 14-16 тыс. грн. в месяц, а это нереально»,— сокрушается господин Хлывнюк.
«В стране, где средняя зарплата 2,5 тыс. грн., квадратный метр жилья не может стоить $1000. И $800 тоже не может,— уверен председатель правления «Дочернего банка Сбербанка России» Игорь Юшко. Правда, по его мнению, вопрос не в том, смогут ли банки снизить кредитную ставку на полпроцента. «Зачем мы ищем блох в процентных ставках? Проблема лежит совершенно в другой плоскости. Жилье по $800 за квадрат — это бизнес не для застройщика, не для риэлтора и не для инвестора, это бизнес для чиновника, ведающего разрешительной документацией»,— уверен банкир. По его мнению, если избавиться от этой бюрократии, порождающей коррупцию, цена за квадратный метр вполне может опуститься до $600 для конечного потребителя при 30% рентабельности. А это, в свою очередь, опустит планку потенциального заемщика до 7-8 тыс. ежемесячного дохода. Что, согласитесь, выглядит гораздо более реалистично.
