Банкиры начали реализовывать залоговое имущество в тандеме с финансовыми компаниями. По информации «і», уже несколько финучреждений апробировали новую схему
Банки продолжают искать эффективные схемы по расчистке своих балансов от проблемных кредитов. Особенно много хлопот финансистам доставляет ипотека. Недвижимое имущество, которое является залогом по ипотечным кредитам, не только сложнее всего взыскать, но и реализовать. К тому же вырученные деньги от продажи залогов зачастую не покрывают убытков банков от проблемных займов. Ведь продать квартиру по пиковым докризисным ценам не получится, а у заемщика, в случае принудительного изъятия, окончательно пропадает мотивация рассчитываться за непогашенный остаток кредита. Кроме того, весь этот процесс дополнительно отбирает у банка время и деньги. Так, к примеру, средний срок по организации судебного взыскания и реализации залогового имущества составляет около 2 лет. За это время можно потерять более 30% стоимости залога (суды, исполнительная служба, комиссионные торговой организации, снижение стоимости залога вследствие износа, утраченная выгода от неосуществленных активных операций.— Авт.). В такой ситуации банкам больше интересен вариант добровольной продажи залога заемщиком. Однако и он не лишен минусов. Ведь заемщик зачастую требует компромиссного решения, а банк не хочет идти на уступки. То есть, к примеру, прощать заемщику часть задолженности финучреждениям невыгодно. Во-первых, такое «прощение» нельзя отнести на валовые затраты. Во-вторых, информация о нем может дойти и до других заемщиков банка и спровоцировать искусственные неплатежи.
По информации источников «і» на финанcовых рынках, некоторые банки в поисках компромисса с заемщиком предлагают им новую схему добровольной реализации залога через финансовую компанию, работающую в связке с агентствами по недвижимости. Суть ее заключается в следующем. Финансовая (или факторинговая) компания приобретает у банка задолженность по текущей стоимости залога и обеспечивает его продажу. Право собственности на задолженность переходит к ФК после полного перечисления банку денежных средств. При этом финансовая компания «прощает» заемщику остаток задолженности. Затем квартира продается через агентство по недвижимости, с которым у ФК есть соответствующее соглашение. Комиссионные, которые уплачивает покупатель, агентство делит с ФК. То есть выгода банка в сокращении затрат и времени на организацию процесса. А заемщика — в «прощении» долга. Финансовая компания и агентство по недвижимости также остаются не в обиде, получая после реализации залога свои комиссионные. «Если банки начнут активный процесс такого «прощения» части задолженностей в обмен на добровольную продажу залогов, тогда это точно повлияет на рынок, потому что до настоящего времени их реализация так и не стала массовой»,— утверждает директор финансовой компании «Центр факторинговых услуг» Павел Ружицкий. По его мнению, такая схема будет эффективным инструментом по убеждению добровольной продажи заемщиком залогового имущества. К тому же, добавляет он, она позволит минимизировать риски искусственных неплатежей заемщиками вследствие распространения информации о «прощении» части кредита.
Опрошенные «і» банкиры считают, что предложенная схема жизнеспособна, однако не уверены, что она будет пользоваться большой популярностью. «Сейчас, по моему мнению, залоговые проблемные кредиты будут все чаще продаваться через коллекторские агентства, которые потом все равно будут заниматься возвратом долга»,— сообщил представитель крупного банка с иностранным капиталом. Экономическую выгоду новой схемы в сравнении с продажей «проблемки» коллекторам, говорит он, еще нужно доказать. Ведь неизвестно, как скоро агентство по недвижимости сможет найти покупателя на залог, а финансовая компания — полностью расплатиться с банком. «Такой подход к решению проблемы возможен, но на практике он является менее эффективным по сравнению со стандартной схемой»,— соглашается Богдан Кузняк, начальник управления принудительного взыскания «Эрсте Банка». Общепринятый подход, объясняет он, предусматривает возможность банка договориться с заемщиком о добровольной реализации и в дальнейшем списать задолженность согласно действующему законодательству, а со списанным кредитом либо продолжать работать в направлении взыскания, либо продать коллекторам.
Достаточно скептичен по отношению к новшеству и первый зампред правления Первого Украинского Международного банка (ПУМБ) по риск-менеджменту Сергей Черненко. По его мнению, при налаживании диалога с заемщиком можно договориться о продаже залога в добровольном порядке, а затем продать и остаток задолженности. Или же реализовать залог в добровольном порядке, а затем взыскать остаток за счет продажи других активов клиента. Впрочем, добавляет банкир, если эти схемы не работают, то вполне можно попробовать и вариант с финансовой компанией, и агентством по недвижимости.
