Фонд инвестиций в украинскую недвижимость присматривает для покупки торговые и офисные комплексы
Компания хочет вложить более $50 млн. в объекты на завершающей стадии строительства или полностью готовые. Однако, по словам аналитиков, чтобы найти и купить их, инвестору придется очень постараться.
По словам партнера DragonAsset Management (Киев) Владимира Тимочко, в первую очередь Dragon Ukrainian Properties and Development Plc (DUPD) заинтересован в покупке торговых объектов в Киеве и крупных региональных центрах, а также офисных объектов исключительно в Киеве. Доходность приобретений должна быть приблизительно на уровне 15%. Он напомнил, что согласно годовому отчету DUPD, на начало текущего года фонд располагал свободными от обязательств средствами в размере $57,7 млн. И добавил, что сейчас компания ведет ряд переговоров, «в основном по торговой недвижимости».
Алексей Ращупкин, вице-президент инвестиционно-банковского отдела ИК «Тройка Диалог Украина», утверждает, что сама стратегия компании правильная. «Очевидно, что спрос, а следовательно и ставки, на торговую и/или офисную недвижимость будет восстанавливаться в Киеве в первую очередь, и принимая во внимание, что новые проекты не появятся на рынке в ближайшее время из-за отсутствия финансирования, очевидно, что можно найти уже работающие интересные проекты. При этом надо понимать, что ставки достигнут долларового эквивалента уровня 2008 г. не ранее 2014 г.»,— говорит господин Ращупкин.
Следует отметить, что в данном случае доходность означает цену приобретения объекта, и если говорится о цифре в 15%, имеется в виду, что рассматривается такая цена приобретения, при которой соотношение годовой выручки, генерируемой данным объектом, к его цене составит не менее 15%. В то же время владельцы объектов, которые сейчас генерируют указанный денежный поток, пока не спешат их продавать. Компании, выставляющие на продажу свои активы, предлагают в основном земельные участки с бумагами для строительства. Так что DUPD искать придется среди игроков, которые не могут справиться с высокой долговой нагрузкой или сложными амбициями по завершению других объектов. При этом цена качественных объектов может быть весьма велика. Как писали «i», эксперты только недавнюю продажу ТЦ Sky Mall оценивают более чем в $30 млн.
«Если компания и будет покупать, то это будут два-три качественных объекта, скорее всего незавершенное строительство. Если найдут по хорошей цене, то может быть и больше, например, пять. Если говорить о завершенных объектах, то в нынешних условиях можно искать долго и вообще ничего не купить. Потому что инвесторы смотрят на качественные объекты и при этом на привлекательную ставку капитализации. У нас качественных ТЦ и офисов, в принципе, немного. А в продаже практически нет»,— объяснил «i» директор департамента инвестиционных услуг Colliers International (Украина) Аркадий Вершебенюк. По его словам, сейчас на рынке есть не более 5-10 компаний, которые предметно рассматривают объекты для покупки, а не просто присматриваются к рынку. «Например, в том же ритейле ситуация неплохая. И качественные торговые центры, которые могут быть запущены в ближайшее время, будут успешны. Зачем им сейчас продаваться?» — резюмирует господин Вершебенюк.
_____________________________
После образования в конце февраля 2007 г. до начала 2008 г. Dragon Ukrainian Properties and Development Plc (DUPD) привлек $308 млн.: $208 млн.— в ходе IPO в июне по цене GBP1,01 за акцию, $100 млн. на SPO — в ноябре по цене GBP1,3 за акцию. Стоимость чистых активов DUPD в 2009 г. снизилась на 6,2% — до $293,9 млн. Стоимость портфеля из 10 инвестиций (в том числе земельного банка под Киевом в 600 га) к началу текущего года составляла $231,3 млн., тогда как размер денежных средств на эту дату был равен $86,2 млн. (годом ранее — $121,2 млн.). Из них свободными от обязательств были $57,7 млн. (к началу 2009 г.— $86,2 млн.) В целом убытки фонда за 2009 г. составили $8,96 млн., что в 5,3 раза меньше, чем годом ранее.
