Успешные ТЦ Киева корректируют арендную плату
Если весной собственники столичных торговых центров шли навстречу ритейлерам и предоставляли скидки на аренду, то сейчас успешные ТЦ потихоньку их пересматривают. А иногда не только уменьшают размер дисконта, но и вовсе отменяют льготы. Аргументация — улучшение состояния рынка торговли и повышение спроса. Однако зачастую ценовые изменения касаются только успешных магазинов.
Аналитики Knight Frank Ukraine отмечают в течение III квартала 2009 г. стабилизацию ставок аренды в большинстве торговых центров г. Киева, а также пересмотр ставок аренды в высококлассных ТЦ в сторону их повышения.
Лето оживило рынок
Когда осенью 2008 г. экономический кризис принес в Украину снижение доходов населения, рост безработицы, панику и, соответственно, падение потребительского спроса, это значительно повлияло на товарообороты у ритейлеров. Катастрофическое падение продаж отметили все магазины, обороты упали: у продуктовых сетей — на 4-6%, бытовой техники и электроники — на 50-70%, одежды и обуви — на 30-50%, товаров импульсного спроса — на 30-40% и т.д. Так как стратегия выживания для ритейлеров состояла в оптимизации расходов при упавших доходах, а арендная плата составляла одну из основных статей расходов, то ритейлеры стали массово обращаться к арендодателям с просьбой о снижении арендной платы.
«С ноября 2008 г. по март 2009 г. ритейлеры были заняты оптимизацией своего бизнеса и привыканием к новым реалиям, и поэтому спрос на торговые помещения даже в Киеве был минимальным. В успешных ТЦ/ТРЦ Киева владельцы не спешили снижать арендные ставки на весь период аренды, и давали скидки 30-50% на период от трех до шести месяцев. После этого процесса многие сетевые ритейлеры приняли решение о развитии, но ограничились рамками Киева и некоторых городов-миллионников»,— анализирует ситуацию Наталья Кравец, директор департамента торговой недвижимости Colliers International (Украина). По ее словам, сезон весна-лето прошел у многих компаний лучше, чем они ожидали, поэтому они утвердились в решении продолжать экспансию, прежде всего в Киеве.
«Так как рынок торговых площадей в Киеве был традиционно наименее насыщенным качественными торговыми площадями, а спрос за последние три-четыре месяца вырос, то владельцы торговых помещений в ТЦ/ТРЦ и на главных торговых улицах стали чувствовать себя увереннее, тем более что уровень вакантности в ТЦ/ТРЦ Киева упал в среднем до 3-4%»,— добавляет Наталья Кравец.
По данным Knight Frank, к концу III квартала практически все освободившиеся площади были заняты новыми арендаторами, количество свободных площадей в ТЦ Киева сократилось, и показатель вакантности составлял не более 3-7%, а по некоторым объектам достиг докризисного уровня.
Инна Бисовецкая, старший консультант департамента стратегического консалтинга CB Richard Ellis, отмечает, что за последние полгода владельцы ТЦ успели провести оценку своих позиций. «Достаточно четко видна дифференциация между успешными торговыми центрами и неуспешными. На рынке есть явные лидеры — проекты, в которых сохранилась высокая посещаемость и низкий уровень вакантности. Спрос на торговые площади в таких проектах со стороны операторов хоть и снизился, но все-таки превышает предложение, т.е. в случае ухода одного из операторов, собственнику успешного ТЦ легко найти ему замену. А это, в свою очередь, дает арендодателю основания диктовать свои условия»,— говорит госпожа Бисовецкая.
Повышают не всем
Однако зачастую коррекция арендных ставок именуется арендодателями как «отмена скидок». И если в первом полугодии дисконт составлял 30-50% на период от трех до шести месяцев, то сейчас не все собственники ТЦ видят целесообразным их пролонгировать.
«Именно возросший спрос, а не показатели товарооборотов у ритейлеров, на наш взгляд, влияет сегодня на коррекцию арендных ставок в сторону незначительного повышения. Однако нельзя говорить о тенденции повышения арендных ставок по всей Украине, речь идет только об успешных ТЦ/ТРЦ Киева с нулевым уровнем вакантности и высоким уровнем посещаемости, а также об отдельно стоящих помещениях в центре Киева, на основных магистралях и возле станций метро»,— добавляет Наталья Кравец.
Инна Бисовецкая отмечает, что к тому же у собственников ТЦ было достаточно времени, чтобы оценить работу каждого из своих арендаторов. «Далеко не все торговые операторы сейчас чувствуют себя плохо, а у некоторых, наоборот, в связи с кризисом бизнес пошел вверх (в частности, у ритейлеров низкого ценового сегмента). Соответственно, не все из арендаторов торгового центра нуждаются в тех скидках и программах лояльности, которые были предоставлены им полгода назад»,— считает госпожа Бисовецкая. И добавляет, что среди уступок, которые были в первом полугодии, отсутствует необходимость в продлении сезонных скидок, так как близятся новогодние праздники — период роста продаж у ритейлеров.
С ней согласны и аналитики Украинской торговой гильдии: «За последние 10 дней средний показатель цены аренды по городу оставался стабильным. Стоит отметить, что в наиболее популярных объектах продолжается тенденция повышения цены аренды и отказа от бонусов для действующих арендаторов. Применение данных мер арендодатели аргументируют активизацией потребительской активности с приближением праздничного сезона». Однако открыто называть ни арендаторов, которым были увеличены ставки, ни ТЦ, которые меняют условия аренды, никто не хочет.
При этом, если до марта 2009 г. арендодатели даже в успешных ТЦ/ТРЦ с нулевым уровнем вакантности готовы были идти на значительные уступки по арендной плате, сегодня они соглашаются на незначительные скидки в арендной плате, мотивируя это улучшением ситуации с продажами у ритейлеров и наличием очереди из потенциальных арендаторов. И если у собственников торговой точки дела обстоят не так хорошо, то договариваться придется более аргументированно.
Больших скачков ставок не будет
«До конца 2009 г. арендные ставки в профессиональных ТЦ г. Киева не претерпят существенных изменений и останутся на уровне III квартала 2009 г. Вакантность площадей в профессиональных торговых центрах также останется на прежнем уровне и не будет превышать 3-7%»,— прогнозируют аналитики Knight Frank.
В Colliers International (Украина) предполагают, что арендные ставки в Киеве могут остановить свое падение до конца 2009 г. и прийти к показателям конца 2006 г. «Дальше все будет зависеть от экономической и политической ситуации в стране. Большинство игроков рынка делят реальность на «до» и «после» выборов. Если не произойдет значительного экономического потрясения, а сегодня большинство экономических экспертов прогнозируют позитивный ВВП на 2010 г., то на рынке торговой недвижимости в первую очередь могут наметиться позитивные изменения»,— считает Наталья Кравец.
«Хотелось бы подчеркнуть, что не все арендодатели могут позволить себе пересмотр арендных отношений в сторону ужесточения условий аренды, а лишь только собственники наиболее успешных проектов. Поэтому это, скорее, единичные примеры на рынке, а не глобальная тенденция»,— резюмирует Инна Бисовецкая.
