Девелоперская компания «XXI Век» планирует завершить сделку по продаже всех своих логистических проектов
В течение двух месяцев девелоперская компания «XXI Век» (Киев) планирует завершить сделку по продаже всех своих логистических проектов. Вчера компания подписала протокол о намерении с крупным европейским девелопером. По мнению аналитиков, эта сделка поможет «XXI Веку» немного улучшить ситуацию с дешевеющими акциями на LSE.
Название компании-покупателя пока не разглашается. Известно, что она проводит due diligence и при положительном результате будет подписано соглашение о покупке-продаже логистического бизнеса. Обязательные документы предусматривают обязательства компании «XXI Век» по выполнению соответствующих предварительных работ, таких как планирование и получение разрешений на строительство. Кроме того, все эти проекты не могут быть заложены по существующим обязательствам «XXI Века».
«Логистические комплексы составляют 10% от всего актива нашей компании. Мы продаем его по той оценке, которая у нас есть. Но рыночная капитализация этих объектов в 3,5 раза выше. Это доказывает то, что компания недооценена на рынке»,— рассказал «i» председатель совета директоров «XXI Века» Лев Парцхаладзе. По его словам, обсуждаются еще сделки в торговой и коммерческой недвижимости. «Это будет или продажа, или создание СП. Мы надеемся, что как только мы подпишем договор по логистике и осуществим еще ряд сделок, то наши акции значительно вырастут»,— добавил господин Парцхаладзе.
О том, что «XXI Век» будет все-таки продавать свои объекты, чтобы сгладить падение стоимости акций, аналитики говорили давно. Бумаги этого девелопера начали сильно дешеветь в мае. Притом, что согласно годовому отчету за 2007 г., стоимость чистых активов компании составляла $1,8 млрд. на 31.12.2007 г., а общая — чуть больше $2 млрд. И если в июне, когда был привлечен кипрский кредит, капитализация компании на Лондонской бирже достигала $1,335 млрд., то, по данным на вчера,— $752,5 млн.
Как ранее писали «i», в следующем году у «XXI Века» наступает срок выплат по евробондам на $175 млн. В мае этого года компания разместила трехлетние еврооблигации на $150 млн., а в июне — кредит на $60 млн. в кипрском банке Eurobank EFG. Ранее «ХХІ Век» заявлял, что намерен инвестировать около $600 млн. в свое развитие в 2008 г. Так что, по подсчетам инвестбанкиров, в 2009 г. компании будет необходимо выплатить более $200 млн. (первый выпуск евробондов плюс проценты по всем кредитам).
По оценкам игроков рынка, логистический бизнес «XXI Века» (см. таблицу) сейчас продается по формуле: рыночная оценка земли плюс премия по каждому объекту в зависимости от степени его готовности. Поэтому и введены обязательства по завершению планирования и получению разрешений на строительство. По оценкам аналитиков, эта сумма составит более $100 млн.
«Для «ХХI века» это в любом случае позитив. У компании большая инвестиционная программа на ближайшие годы. А привлечь кредит или провести SPO им сложно. Сейчас акции дешевеют у всех украинских девелоперов — ТММ, KDD Group и DUPD»,— сообщил «і» Андрей Пивоварский, директор управления инвестиционно-банковских услуг ИК Dragon Capital. По его словам, привлечение средств путем продажи логистического бизнеса позволит «ХХI веку» хотя бы частично выполнить заявленные планы и вернуть долги по евробондам в следующем году. «В краткосрочной перспективе это позволит акциям компании стабилизироваться и перестать снижаться. Но, учитывая сегодняшнюю ситуацию на рынке капитала, это уже хорошо»,— добавил господин Пивоварский.
После того как 17 июля «XXI Век» объявил об освобождении своих компаний — ЗАО «Квадрат-Украина», ООО «Элит-Сервис», ООО «Оззон-Логистик» и ООО «Евроградобуд» (все — Киев) — от гарантий по еврооблигациям на сумму $175 млн. со сроком обращения до 2010 г. и на сумму $150 млн. — до 2011 г., выпущенным компанией в мае 2007 г. и мае 2008 г., стало ясно, что сделки по продаже объектов должны состояться. Тогда же Лев Парцхаладзе заявил, что оценочная стоимость компаний, которые продолжат гарантировать обязательства «XXI Века» по еврооблигациям, составляет $749 млн., тогда как по условиям еврооблигаций обоих выпусков необходимая сумма гарантий составляет $500 млн. Вышеуказанные компании освобождаются от их гарантий по еврооблигациям именно сегодня.
Аналитики прогнозируют, что если ситуация на фондовых рынках не наладится, то кроме логистического бизнеса Льву Парцхаладзе придется продать и другие объекты. Вероятнее всего, это будут освобожденные от долгов объекты. Хотя сам господин Парцхаладзе надеется на СП с инвестором в обмен на долю менее 50% в этих проектах. Что все же лучше, чем продажа.
Однако Андрей Пивоварский считает, что если в ближайшее время «ХХI Век» продаст слишком много объектов, то в долгосрочной перспективе это может привести к отрицательным последствиям. «На рынке жилой недвижимости Украины сейчас стагнация, и вряд ли в нынешней ситуации кто-то из инвесторов заинтересуется ими (объектами.— «i»). А вот в коммерческом сегменте Льву Парцхаладзе лучше создать СП с западным инвестором, привлечь под него дополнительный капитал и вложить туда средства от продажи логистики. Но для этого «ХХI Век » должен получить вырученные средства наличными»,— пояснил господин Пивоварский.
«XXI Век» работает на рынке недвижимости с 1999 г. Создает, развивает проекты коммерческой и жилой недвижимости, а также управляет ими. В портфеле компании — 43 объекта общей площадью более 6,3 млн. кв. м (в том числе 3,1 млн. кв. м — полезной) в Киеве и регионах. С декабря 2005 г. размещена на AIM LSE. Контрольный пакет акций 54,6% принадлежит председателю совета директоров Льву Парцхаладзе. Другим акционерам — Тарасу Кутовому и Андрею Миргородскому — принадлежит по 3,2%, Николаю Ержаховскому — 1,2%. Остальные бумаги — в свободном обращении на AIM LSE, крупнейший акционер — JP Morgan (5,64%).
