Чиновники обещают, что в 2006 году жилья будет построено больше на 25%. Строители этого не подтверждают
В минувшую пятницу Минстроительства проводило очередное «партсобрание» — совместную коллегию при участии 300 стройорганизаций из всех регионов Украины. За час до начала мероприятия министр строительства Павел Качур пообещал, что в 2006 г. объем вводимого жилья в Украине вырастет на 25% по сравнению с ожидаемыми итогами 2005 г. и ежегодно будет расти на 30-40%. Эти цифры не совпали с данными самих строителей. Некоторые из них вообще прогнозируют, что в 2007 г. площадь вводимых в Киеве новостроек сократится с 1,2 млн. кв. м до 700-800 тыс. «квадратов».
Сколько построят
По словам первого замминистра строительства Анатолия Беркуты, в 2004 г. в Украине было введено 7,6 млн. кв. м жилья, в 2005-м ожидается 8 млн. кв. м (окончательные результаты чиновники предоставят к концу февраля.— Авт.). Зато в 2006 г. министерство ожидает ввода в строй 10 млн. кв. м (при потребности около 30 млн. кв. м), а к 2009 г. планируется увеличить объем строительства до 16 млн. кв. м в год.
Обещаемый рост объемов рынка министерство почему-то подает как собственное достижение, напирая на «дострой недостроев», упрощенную систему выдачи разрешений на строительство и землю, которая-де будет введена уже в этом году. При этом смекалистые чиновники «забыли» уточнить, что реализация проектов, которые будут введены в 2006 г., начата как минимум год назад — приблизительно столько времени (два года) у строителей отнимает получение разнообразных согласований, землеотводов, разрешений на строительство и собственно само строительство. Все это означает, что рынок растет по инерции, а вовсе не вследствие обещанных, но еще не реализованных, послаблений застройщикам.
Пока по количеству сдаваемых «квадратов» в Украине лидирующее место занимает Киев. В 2005 г. в столице было введено 1 млн. 200 тыс. кв. м жилья, в 2006-м местные власти ожидают 1,5 млн. кв. м. Однако и этого количества городу будет недостаточно: по утверждению президента строительной компании «Градострой» Виктора Власова, столица нуждается как минимум в 3 млн. кв. м жилья в год.
Кстати, несмотря на радужные прогнозы Министерства строительства, специалисты настроены пессимистично. «Рост объемов жилья в прошлом году обусловлен довольно спокойными 2003-2004 гг., когда нормально выделялись участки, никто строительство не блокировал, можно было планировать и вкладывать ресурсы»,— объясняет замначальника Главного управления жилобеспечения КГГА Аркадий Бондарев. По его словам, сегодня свободной земли в Киеве нет, строительство замораживается, а это, скорее всего, даст негативные результаты в следующие два года. А по утверждению управляющего директора строительной компании «Слав-Инвест» Милана Паевича, в 2007-2008 гг. в столице будет введено всего 700-800 тыс. кв. м в год. Несколько иного мнения придерживается старший вице-президент ХК «Киевгорстрой» Василий Можар: «Если государство, как обещает, упростит систему землеотвода и поддержит жилищные программы, то это приведет к росту объемов вводимого жилья на 30% уже в 2007 году».
Цены: прогноз
Как утверждает г-н Можар, цены на первичную недвижимость в 2006 г. вырастут на 15% — за счет роста стоимости стройматериалов, рабочей силы и инфляции (средняя себестоимость кв. м жилья с 1 января по Украине составляет 2747 грн., в Киеве — 3075 грн. с отделочными работами). «Постоянно растущие мировые цены на нефть и повышение тарифов на перевозки приводят к подорожанию стройматериалов, которые составляют 60-70% от себестоимости строительства. В итоге стоимость 1 кв. м на первичном рынке все время растет»,— объясняет директор АН «Альянс-Брок» Владимир Столетний. По данным «Киевгорстроя», за семь лет цена на металлопрокат выросла в четыре раза, на кирпич — в три, цемент — в пять, щебень — в 4,5 раза. Правда, цены определяются не только стоимостью самого строительства, но и спросом. А если учитывать последний, то прогноз получается весьма и весьма нерадостным. Так, по словам г-на Бондарева, «до сентября этого года цены упадут на 10% (сейчас у строителей наблюдается спад в продажах, а несколько крупных компаний уже предоставляют 5% скидки покупателям.— Авт.), потом к январю 2007 г. вырастут на 12%». Зато в следующем году, по его утверждению, за счет сокращения предложения они увеличатся на 12-15%, а в целом до 2010 г. стоимость квартир в новостройках Киева вырастет на 60-70%. «Из-за вынужденных простоев ввод в эксплуатацию объектов, подвергшихся пикетированию в 2005 г., будет отложен минимум на полгода, значит, спрос будет превышать предложение как минимум в два раза, и цены на новостройки будут расти»,— поддерживает г-на Бондарева директор АН «Новый город» Денис Седаков. А вот 2007 г. для первичного рынка, считает риэлтор, будет более радостным: если в 2006 г. земля будет продаваться на аукционах, количество вводимого жилья в 2007 г. вырастет на 30%, а это приведет к снижению цен.
Иначе будет развиваться вторичный рынок Киева. Василий Можар считает, что стоимость «бэушных» квартир в 2006 г. понизится на 10%, за счет того, что переоцененные в 2005 г. хрущевки, которые сегодня никто не покупает по предлагаемым ценам (до $1500-2000 за кв. м.— Авт.), потянут за собой вниз остальное жилье в столице. Несколько другого мнения придерживается директор АН «Новый город». По прогнозам г-на Седакова, цены на вторичном рынке столицы будут стоять до сентября 2006 г. (при том что с октября 2005 г. они упали на 3-5%.— Авт.). Дескать, инвесторы перед весенними выборами в парламент займут выжидательную позицию и не станут вкладывать средства в недвижимость до начала сентября 2006 г. Соответственно, спрос на недвижимость упадет, а цены на жилье в столице не будут ни расти, ни понижаться. Зато по прогнозам Дениса Седакова, накопившийся спрос выплеснется на рынок уже осенью 2006 г., что повлечет за собой рост цен на 20-50%.
Доступность жилья
«Чтобы приобрести квартиру, киевлянин должен в течение 10-15 лет ежемесячно откладывать не менее $400-500 (при том что средняя неофициальная зарплата по Киеву составляет $400-500 в месяц)»,— грустно рассказывал директор АН «Полесье» Анатолий Осадчий. Министр строительства Павел Качур много говорит о необходимости развития ипотечного кредитования в Украине, которое, по его мнению, как раз позволит «отойти от традиции, когда возможность приобрести жилье появлялась у людей после 20-30 лет накоплений». В планах министерства понизить существующие ставки на жилищные кредиты с 18-20% до 3-4% в год. «Воспользовавшись ипотекой, жители Украины должны иметь возможность жить в нормальных условиях, а не ютиться в арендованных квартирах»,— заявляет г-н Качур. Однако, несмотря на патетику, запланированных цифр министерству, скорее всего, достичь не удастся. Инфляция в 11% в год не позволит банкам понизить ставки даже до 7-8% в гривне, не говоря уж о 3-4% в год, о которых мечтают в Минстрое. Кроме того, тормозят развитие ипотеки и ограниченность строительных мощностей: существенного роста объемов строительства не наблюдается, а количество украинцев, которые хотят за счет ипотеки поправить свои жилищные условия, растет.
Переоценена ли недвижимость?
В 2005 г. рост доходов населения не мог угнаться за ростом цен на жилье во всех крупных областных центрах Украины. Наибольших темпов роста (до 7-10% ежемесячно.— Ред.) цены на жилье в столице достигли в конце 2005 г., а за год они выросли на 50-60%.
«Если в позапрошлом году киевляне потратили $1 млрд на покупку нового жилья, то в прошлом при растущих ценах и объемах строительства — $2 млрд. В итоге доходы населения выросли на 40%, а цены — на 60-70%»,— утверждает начальник отдела финансовых инструментов Укрсоцбанка Эрик Найман.
Но в итоге вторичный киевский рынок «просел» в декабре прошлого года. Сегодня это снижение продолжается. «Цены на жилье в Киеве могут за полгода упасть на 20-30% (ближе к парламентским выборам при условии снижения экономического развития страны.— Авт.), но ниже $1 тыс. за кв. м они уменьшиться не могут, — утверждает директор АН RED Ярослав Цуканов, — на сегодня средняя стоимость кв. м в столице — $1200» (тем не менее, пока продавцы продолжают выставлять квартиры по завышенным ценам, хотя, конечно, судить по ним о реальных суммах сделок нельзя.— Ред.). По мнению многих украинских экспертов, в нынешних условиях нормальные темпы роста цен на жилье в Киеве —1-2% в месяц, или 12-25% в год, а рост цен на уровне 7% в месяц (какой наблюдался в августе 2005 г.— Авт.) делает рынок недвижимости спекулятивным.
