Пузырь, лопнувший на рынке жилой недвижимости США в 2007 г., продолжает оказывать негативное влияние на цены. За 2011 г. стоимость 104 млн. американских домов снизилась еще на 5% до $21,9 трлн.
Согласно исследованию специализирующейся на недвижимости компании Zillow, в 2011 г. уценка рынка жилья в США составила $681 млрд. Темпы падения рынка уменьшились на 35% по сравнению с 2010 г., когда американские дома подешевели на $1,05 трлн. Однако до точки, когда спад прекратится и начнется восстановление, придется ждать не менее года.
«Хотя домовладельцы пережили еще один ужасный год серьезных убытков, хорошие новости состоят в том, что жилье теперь дешевеет медленнее, чем в четыре предыдущих года прежде. Это признак, что рынок приближается к своему дну. Впрочем, на пути сектора жилой недвижимости, как и экономики в целом, все еще стоит множество вызовов, таких как гигантский объем непроданной недвижимости, падение доверия потребителей, высокая безработица и наличие у домовладельцев огромных долгов, зачастую превышающих стоимость их собственности»,— сообщает главный экономист Zillow Стэн Хэмпфри.
В 2011 г. лишь в девяти из 128 регионов был отмечен рост. Так, недвижимость Нью-Орлеана подорожала, по оценкам Zillow, на $3,5 млрд., а жилые дома Питсбурга — на $2,7 млрд. В то же время наибольшие потери были отмечены на рынках крупнейших мегаполисов: жилая недвижимость Лос-Анджелеса подешевела на $75,5 млрд., Нью-Йорка — на $44,8 млрд., Чикаго — на $41,7 млрд.
Всего за неполные пять лет американские дома потеряли в цене $6,8 трлн., или 24% стоимости, по сравнению с уровнем 2007 г. Это эквивалентно почти половине американского ВВП — стоимости всех товаров и услуг, производимых государством за год.
Zillow провела опрос 109 экономистов, на основании которого был сделан прогноз, что цены на рынке жилья США не смогут начать подъем до 2013 г. из-за увеличения количества заложенных домов с потерей права выкупа. Не спасает рынок даже тот факт, что национальная экономика поднимается, а ставки по ипотечным кредитам замерли на рекордно низких уровнях.
«Есть согласие между ведущими экспертами рынка жилья о том, что дна рынок еще не достиг. В третьем квартале около 29% американских заемщиков имели отрицательный капитал, то есть должны были больше, чем стоило их жилье. Ожидания экспертов по ситуации после 2012 г. широко расходятся. Наиболее оптимистично настроенные ожидают роста цен на 18% в течение пяти следующих лет, тогда как пессимисты прогнозируют их дальнейшее снижение на 1,4%»,— отмечает господин Хэмпфри.
В минувший вторник агентство Freddie Mac объявило, что фиксированная процентная ставка по 30-летним кредитам на покупку домов опустилась до исторического минимума в 3,91%, а 15-летняя ставка — до 3,21%.
«Если бы не потеря доверия и не наличие у потребителей огромных долгов, мы сейчас могли бы наблюдать рыночный бум. Ведь дома в США стоят дешевле, чем когда либо с 2003 г., а условия по ипотечным кредитам — самые привлекательные за 40 лет»,— констатирует глава комитета рейтингового агентства Standard & Poor’s Дэвид Блитзер, ответственный за публикацию индекса цен на жилую недвижимость S&P/Case-Shiller.
Долговременный и тяжелый обвал в секторе жилой недвижимости — классическое явление, свойственное лопнувшему пузырю. Краху рынка, как водится, предшествовал стремительный взлет. В 2004 г. и в 2005 г. стоимость американских домов взлетела на $3,2 млрд. и $3,3 млрд. соответственно. Цены разогревались банками, щедро выдававшими ипотечные кредиты рядовым американцам, включая неплатежеспособных бездомных. Весомую лепту в подъем рынка также вносили инвестиционные фонды и спекулянты, которые в ожидании дальнейшего роста скупали недвижимость, набирая для этого деньги у тех же банков.
Повышательный потенциал иссяк в 2006 г. Несмотря на продолжение общего экономического подъема, рост рынка недвижимости в этом году составил лишь $253 млрд. После недолгой пробуксовки сектор погрузился в неконтролируемое падение: в 2007 г. американские дома подешевели на $753 млрд., а в 2008 г. обвалились на $2,683 трлн., потянув вниз всю американскую экономику и спровоцировав международный финансово-экономический кризис.