Ожидается новая волна дефолтов по ипотечным кредитам
Однако на этот раз она коснется уже не жилой, а коммерческой недвижимости.
79 членов Конгресса США подписали письмо в казначейство США и в Федеральную резервную систему с требованием принять меры и уберечь рынок коммерческой недвижимости страны от надвигающейся катастрофы, которая может помешать восстановлению экономики.
Согласно докладу Контрольной комиссии Конгресса США, в период с 2010-го по 2014 г. в США истекает срок выплаты по займам на покупку коммерческой недвижимости объемом около $1,4 трлн. и 65% заемщиков могут столкнуться с трудностями при рефинансировании своих кредитов.
Объем ожидаемых убытков в случае невыплаты по ипотечным кредитам оценивается в $200-300 млрд. и представляет собой угрозу для мелких и средних банков с чрезмерной долей кредитов в сфере коммерческой недвижимости. Согласно расчетам Комиссии, значительные инвестиции в займы под коммерческую недвижимость имеют 2988 банков. При этом активы 2,5 тыс. банков не превышают $1 млрд., тогда как размер кредитных портфелей в секторе недвижимости как минимум в три раза превышает совокупный объем их капитала.
В отличие от ипотечных кредитов на покупку жилья, займы на приобретение недвижимости выдаются сроком не более чем на десять лет, причем чаще всего этот период составляет три-пять лет. Ситуацию осложняет то обстоятельство, что большую часть средств заемщик обычно выплачивает в последние годы срока займа.
При этом более половины ипотечных кредитов в сфере коммерческой недвижимости — underwater («под водой», то есть имеют отрицательную разницу между стоимостью обеспечения и кредитной задолженностью). Это означает, что текущая стоимость кредита, взятого на покупку недвижимости, превышает ее рыночную стоимость, то есть владельцу проще отказаться от выплат, чем пытаться сохранить недвижимость за собой. Тяжелая ситуация на кредитных рынках сильно подрывает возможности для рефинансирования таких кредитов, поэтому значительная часть «подводного» жилья может перейти в руки банков.
Контрольная комиссия предупреждает, что продолжающееся падение цены на коммерческую недвижимость может привести к череде дефолтов по банковским кредитам. В связи с устойчивым ростом стоимости квадратного метра в докризисный период национальные банки очень охотно кредитовали бизнес и частных лиц под покупку коммерческой недвижимости, однако с начала 2007 г. ее стоимость упала в среднем на 40%, сделав выплаты по ранее взятым кредитам экономически нецелесообразными.
Ситуация с целым кварталом жилых и офисных зданий Stuyvesant Town и Peter Cooper Village в Нью-Йорке характеризует положение на рынке коммерческой недвижимости США. В 2006 г. компании Tishman Speyer Properties и BlackRock Realty купили данный проект за $6,3 млрд. Однако в этом месяце они объявили дефолт по взятым на приобретение этого проекта кредитам, поскольку его стоимость уже опустилась ниже отметки $2 млрд.
Председатель Контрольной комиссии Конгресса Элизабет Уоррен заявила, что в экономике США «наступает такая фаза, когда TARP (правительственная программа по спасению проблемных банков.— «i») постепенно снижает обороты, а проблема эти обороты набирает. Начать решать ее и разрабатывать план нужно уже сейчас, до того как система окажется на грани коллапса». Госпожа Уоррен предупреждает, что многие более мелкие банки США уже обанкротились, а в следующие несколько лет последует череда банкротств мелких банков. По ее словам, в случае коллапса сектора коммерческой недвижимости произойдет спад в экономике, так как «те же мелкие банки создают рабочие места и стимулируют экономическую активность».
Эксперты Комиссии по предотвращению надвигающейся угрозы предложили такие меры, как вливание государством капитала в мелкие банки, выкуп токсичных активов и предоставление государственных гарантий по этим займам. В качестве возможного решения проблемы Комиссия предложила казначейству провести стресс-тест для банков с большой долей займов под коммерческую недвижимость, подобно тому, как власти поступили в 2009 г. в отношении 19 крупнейших банков США. Однако секретарь казначейства Тим Гейтнер еще осенью прошлого года заявил на слушании Конгресса, что проведение детального анализа большого количества банков «нереально и неосуществимо».
Эксперты полагают, что будущая волна неплатежей по коммерческим кредитам не станет такой же разрушительной, как ипотечный кризис на рынке жилой недвижимости. Глава Независимой ассоциации местных банков Кэмден Файн считает опасения Контрольной комиссии Конгресса преувеличенными. Он убежден, что в США существуют отдельные регионы стабильности коммерческой недвижимости и слабые регионы. По его словам, более 90% из 8 тыс. мелких банков «сильны, стабильны и показывают рост».
«Проблемы дефолтов по кредитам на покупку коммерческой недвижимости в первую очередь коснутся небольших банков, основные же игроки банковского сектора останутся в стороне. Поскольку все уже предупреждены о проблеме и прекрасно понимают ее последствия, банки обязательно начнут формировать резервы против убытков будущих периодов, что негативно скажется лишь на их возможности кредитовать экономику»,— говорит аналитик IHS Global Insight Патрик Ньюпорт. По его мнению, препятствием на пути распространения негативных последствий банковских списаний станет то, что кредиты на покупку коммерческой недвижимости не секьюритизировались так активно, как это происходило в жилом секторе. Так экономика США может избежать «эффекта домино».
В свою очередь, Элизабет Уоррен говорит, что Комиссия публикует доклад для того, чтобы озвучить тревожные опасения, а не для того, чтобы давать рекомендации. Общий объем рынка коммерческой недвижимости США оценивается в $6,7 трлн., и члены Конгресса обеспокоены тем, что потрясения на этом рынке могут вызвать его дальнейший обвал и привести ко второй волне экономического кризиса.