Сайти із продажу нерухомості пропонують сьогодні бажаючим мешкати «поближче до землі» варіанти із придбання ділянок, недобудов і готових будинків у понад 200 котеджних містечках, розташованих у межах Київської області. За поточний рік з’явився 21 такий проект.
Наскільки вдалою може виявитися така купівля з’ясовували «Економічні Новини».
Інфраструктура
Для початку зазначимо, що за оцінкою самих девелоперів, всі котеджні містечка, які існують на ринку, забудовані в середньому трохи більше, ніж на 50%. Тому розраховувати на те, що, купляючи котедж уже зі 100%-м ступенем готовності, можна буде отримати усю обіцяну забудовником інфраструктуру, навряд чи варто. Як правило, забудовники займаються нею в останню чергу, якщо звісно «не забудуть», що у боротьбі з конкурентами за інвестора обіцяли і суперсучасний садочок, і школу, і поліклініку, і рекреаційні зони і ще багато чого красивого і корисного.
«Нині у передмісті Києва ситуація склалася таким чином, що успішним може стати лише той проект, який максимально враховує потреби покупця. Насамперед йдеться про створення інфраструктурного комплексу, що передбачав би наявність дитячих садків, осучаснення в містечках існуючих шкіл, об’єкти побуту, дитячі спортивні майданчики, бажано мав зони відпочинку та рекреації. Іншими словами, сьогодні надто важко продати лише голі «метри», покупцеві потрібен комфорт, і саме за це він готовий платити гроші», – каже в коментарі «Економічним новинам» керуючий партнер AVM Development Group Владислав Кононов.
На його думку, щонайменше 20% території забудови компанія має виділяти для облаштування території та створення об’єктів інфраструктури.
Попри це, в реальності, як зазначає СEO і керуючий партнер девелоперської компанії DC Evolution Андрій Рижиков в коментарі «Економічним новинам», багато забудовників, усвідомлюючи зацікавленість покупців до свого об’єкта будівництва, територію, яка мала би піти під інфраструктуру, просто забудовують новими будинками.
Як результат – в передмісті досі немає жодної школи, яку було б побудовано виключно за гроші забудовника. «Насправді самотужки побудувати школу є надто затратним, і робить нерентабельним саме будівництво житлового комплексу», – каже Владислав Кононов.
Зазначимо, зазвичай забудовник виходить із такого розрахунку: якщо ЖК розраховано на 300 квартир, то забудовник будує дитсадок до 100 місць. Тим часом, котеджні містечка, які будуються навколо Києва, налічують в середньому 50 котеджів.
Сьогодні, за словами Владислава Кононова, питання створення шкіл напряму залежить від волі забудовника та влади населеного пункту, в якому будується житловий комплекс.
«Дуже часто крупні компанії за домовленістю з місцевою владою займаються фінансуванням ремонтів уже наявних у певному населеному пункті шкіл та дитячих садочків і переобладнанням їх за сучасними нормами. Потужні, знані компанії ще на стадії планування уважно вивчають можливості населеного пункту, в якому вони збираються будувати, та за потреби готові вкладатися у школи та дитсадки», – каже Владислав Кононов.
Попри це, із зростанням кількості котеджних містечок питання достатньої кількості дитсадків і шкіл у передмісті Києва стає все актуальнішим, але аж ніяк не вирішеним. Батьки, які в пошуку кращих умов проживання для своїх дітей перебралися із Києва до передмістя, змушені за кілька кілометрів возити своїх дітей до шкіл і дитсадків Києва. Зрештою – рішенням стає або продати свій котедж і купити взамін знову ж таки квартиру в столиці або, за кращих фінансових можливостей, будинок у котеджному містечку використовувати як дачу на вихідні, а жити у багатоповерхівці Києва.
Змусити забудовників все-таки побудувати обіцяну соціальну інфраструктуру, за словами Андрія Рижикова, можна двома способами – силовим і напівсиловим. «Перший – це протести, суди і довготривалі розгляди. Другий – напівсиловий – це ринок. Коли український споживач навчиться розбиратися, чи закладено насправді анонсовану забудовником інфраструктуру в проект, або забудовник в силу своєї неблагонадійності навіть не планував її створювати, то сумнівні проекти самі собою перестануть з’являтися, оскільки не викликатимуть інтерес покупців, а одже, і не приноситимуть прибутку», – каже він.
Окремим питанням Андрій Рижиков виносить саму передачу на баланс побудованих садків і шкіл. «Наприклад, в Києві влада часто відмовляється приймати на баланс побудовану інфраструктуру. Тому в забудовників дуже часто є завислі проекти шкіл-садків у повністю готових комплексах», – каже він.
Запобігти появі подібних ситуацій, за словами Андрія Рижикова, зможе допомогти обов’язкове страхування забудовників та їхніх проектів. «За рахунок страхових платежів у разі невиконання забудовником зобов’язань можна буде або добудувати об’єкт, або повернути покупцям гроші», – зазначає він.
Горезвісна пайова участь, на гроші від якої нібито має будуватися інфраструктура, за оцінкою Андрія Рижикова, зовсім не працює. «Ми всі бачили звіти про надходження від пайової участі, але аналогічних звітів з використання зібраних коштів не знайдемо, – зазначає він.
Ціна комфорту
Тим часом, згідно з інформацією Владислава Кононова, з початку року вартість житла в приміській зоні Києва підвищилася майже на 4%.
Сама вартість землі в котеджних селищах за цей період зросла в середньому на 7-8% (понад 800 у. о. за сотку). «Водночас інші земельні ділянки, призначені під житлове будівництво, в окремих наближених до Києва районах в середньому продаються за 650-680 у. о. за сотку », – повідомив Владислав Кононов.
Найбільше зростання цін спостерігалося в населених пунктах, розташованих на відстані 5-10 км від Києва.
До кінця року, за прогнозами Владислава Кононова вартість житла у передмісті може зрости ще більше. «Тенденції 6 місяців свідчать, що котеджі та земельні ділянки під індивідуальне будівництво, як найбільш інвестиційно привабливі сегменти ринку нерухомості, до кінця 2019 року можуть зрости в ціні ще на 5-6%», – каже він.
Таке збільшення ціни Кононов пов’язує з можливим зростанням вартості будівельних матеріалів та будівельно-монтажних робіт, яке спостерігається традиційно з початку серпня до початку грудня, що припадає на активний будівельний сезон.
Сьогодні, за словами співзасновника і керуючого партнера Українського клубу нерухомості (URE Club ) Ольги Соловей, основний пул пропозиції зосереджений в ціновому сегменті від 2,5 до 5 млн. грн за котедж. «Водночас можна знайти пропозицію як за 1,5 млн грн, так і за 6-8 млн», – зазначає вона. Проте будинки в елітних котеджних містечках із земельною ділянкою площею 0,30 га продаються сьогодні й по 40 млн грн.
Важливі нюанси
Втім, купівля житла у котеджних містечках має свої особливості. Жоден із забудовників, за словами експерта з ринку столичної нерухомості Сергія Костецького, не працює за класичною схемою житлового комплексу. Зазвичай тут продаються ділянки з підрядом на будівництво за стандартним проектом. З одного боку, за такого підходу забудовника зберігаються загальна архітектура і зовнішній вигляд котеджного містечка, з іншого – фінансові ризики і ризики залишитись в результаті сам на сам з недобудовою лягають на покупця.
«Ризики тут стовідсоткові: ніхто ні за що не відповідає. У житлових комплексах усе купується через облігації та цінні папери. У котеджних містечках такого немає. Фактично інвестори купують шматок землі з підрядом: хочете – будуйте, хочете – ні. А забудовник вам нічого не винен», – зазначає Сергій Костецький.
Перед тим, як стати учасником проекту певного котеджного будівництва, фахівці радять залучити до перевірки репутації забудовника і його проекту професійного юриста, який допоможе з’ясувати цільове призначення самої ділянки, визначити її власника, перевірити наявність дозвільних документів для забудови, дати оцінку передбачених договором штрафних санкцій в разі невиконання визначених зобов’язань як самим забудовником, так і клієнтом-покупцем тощо. Звісно, покупцю житла у котеджному містечку такі заходи потребуватимуть певної суми, але в майбутньому можуть себе повністю виправдати.
Значно менше ризиків несе придбання готового коттеджа, коли вже є право власності на землю і будинок. Проте і ціна покупки тут буде вищою. Так, за оцінками експертів, придбання житла на початковій стадії будівництва дає можливість покупцеві заощадити до 25% його вартості.