У Кабінеті міністрів заявили, що збираються серйозно взятися за опрацювання питання будівництва та обслуговування прибуткових будинків. Чиновники сподіваються, що після введення в експлуатацію великої кількості таких будинків на ринок ставки оренди житла мають знизитися.
А якщо на це бажання подивитися ширше, то чиновники незадоволені тіньовим ринком оренди житла, з якого бюджет має лише малу частину надходжень. Хоча про орендаря теж не забувають, називаючи його безправним.
За словами віце-прем’єра Геннадія Зубка, Міністерство регіонального розвитку, будівництва та ЖКГ готує новий закон про оренду житла. У цьому документі має бути прописано таке визначення, як «знімне житло», – тобто там будуть чітко окреслені правила вселення, виселення з нього, описані всі суперечливі моменти, що виникають між учасниками ринку.
Як заявили «і» в КП «Житлоінвестбуд-УКБ», зв’язок між детінізацією ринку оренди житла та посиленням конкуренції через введення в експлуатацію прибуткових будинків неочевидний: «Складно прогнозувати, чи орендарі віддаватимуть перевагу прибутковим будинкам і прозорим договірним відносинам, а не приватним квартирам. Приватний орендодавець застосовує гнучкий підхід, може поступитися в ціні, адаптуватися до мінливих умов і зберегти свого клієнта. Тоді як організованому бізнесу потрібно вийти на окупність, сплачувати податки, мати відповідальність за дотримання договорів, тому він вразливіший».
Зі свого боку, голова Національної ради ріелторської палати України Віктор Несин пояснює кореспонденту «і», що однозначно в разі приходу на ринок оренди житла прибуткових будинків, він значно швидше вийде з «тіні»: «Хоча зазначу, що й сьогодні легальна частина цього ринку значно вища, ніж називає Мінрегіон, – до 50%. Так, зараз податки від надання свого житла в оренду (це приватні особи) платить половина орендодавців. Проте ринок оренди житла в Україні залишається ще дуже хаотичним».
Крім того, за його словами, що таке прибуткові будинки, жодне нинішнє покоління просто не знає. «Однак має дізнатися: такі будинки з успіхом експлуатуються практично скрізь у світі, чи то розвинені, чи то країни, що розвиваються. І практика їхнього функціонування на ринку оренди житла України допоможе його значно впорядкувати», – прогнозує Несин.
Щодо питання вигоди участі будівельних компаній у формуванні ринку прибуткових будинків, тобто безпосередньої їхньої участі у зведенні, то тут залишається більше запитань, ніж відповідей. Так, експерт ринку Андрій Тертичний вважає, що жодного інтересу такий ринок для компаній-забудовників не має. За його словами, термін окупності таких будинків у кращому разі, за всіх найпозитивніших розкладів у нашій країні, може становити до 10 років, у гіршому – до 15 років.
На його думку, жодну з компаній-забудовників таке не задовольнить, з огляду на нашу дуже ризиковану економічну, військову та політичну ситуацію. «Так, ринок будівництва й обслуговування прибуткових будинків, справді, дуже розвинений за кордоном, проте ми з початком цієї справи або дуже запізнилися, або ще, навпаки, поспішаємо. Коли в країні настане стабільність, тоді про це й треба говорити та щось починати робити. Зараз будівельним компаніям набагато вигідніше швидко звести будинки і так само швидко отримати прибуток, а не мати справу із важкоокупним ринком прибуткових будинків», – говорить Тертичний.
У КП «Житлоінвестбуд-УКБ» також вважають, що розвиток ринку оренди та прибуткових будинків спочатку мають здійснювати не будівельні компанії, а підприємці, які будуть готові інвестувати в такий вид бізнесу та в такі об’єкти. Якщо такий бізнес матиме потребу в придбанні багатоквартирних будинків під оренду, тоді будівельні компанії задовольнятимуть її.
Віктор Несин вважає, що саме державі має бути вигідно таке підприємство. Тобто саме вона має діяти так, щоб спонукати розвиватися цей ринок і самій активно у формі державних будівельних компаній брати участь у зведенні таких будинків.
Щодо зацікавленості іноземних інвесторів у зведенні прибуткових будинків та ринку оренди такого житла, пан Несин дивиться на це з великим скептицизмом: «Для іноземців цей ринок сьогодні дуже нецікавий. Надто з огляду на те, що країна веде військові дії, і невідомо, що буде через півроку-рік, вкладати гроші в такий бізнес, що окупить себе тільки через 10 років, для нього є дуже ризиковою справою. Я вже не кажу про всі наші бюрократичні та корупційні ризики, про які іноземцям дуже добре відомо».
Хоча є експерти, які, навпаки, говорять про те, що саме для західного бізнесу, де 10-20% рентабельності вже вони «мають за щастя» (а саме стільки й можна отримувати від оренди прибуткових будинків), цей ринок є в Україні привабливим . Адже справді, вітчизняні девелопери сьогодні навіть у наших непростих умовах можуть заробляти 30-100% рентабельності на будівництві та продажі квартир, на перепродажі, компанії, що також «афілійовані» з ними, можна «накопичити» ще до 20%. Тому їм від самого початку немає сенсу «мучитися» з прибутковими будинками.
Чи може підштовхнути компанії-забудовники та девелоперів подальша активна участь в управлінні такими прибутковими будинками? Експерти впевнені, що ні. Насамперед для розвитку прибуткових будинків потрібно вдосконалити законодавчо-регуляторну базу в частині відносин між орендодавцем, орендарем та державою, знизити податки.
І, нарешті, найважливіше питання, чи буде популярною в населення, особливо наших мегаполісів, оренда в таких будинках? Чи зміняться в бік зменшення ціни на оренду загалом у країні?
Віктор Несин упевнений, що так: «Сьогодні в Києві знайти квартиру, що здається в оренду за 5 тис. гривень, уже майже неможливо. Ціни стартують від 6 тис. гривень. Зрозуміло, це без комунальних платежів. Я гадаю, що розвинений ринок прибуткових будинків зможе «допомогти» у двократному зниженні цін на оренду. Звичайно, людям цікаві прибуткові будинки: там вони житимуть тривалий час, там враховується багато питань, пов’язаних з обслуговуванням, розміром плати (її чітко зазначають у договорі), і вона не може бути в односторонньому порядку за примхою орендодавця підвищена за один день, як це часто буває під час оренди квартир у приватників».
Андрій Тертичний додає, що офіційний договір оренди, який укладають, як правило, господарі прибуткових будинків та орендарі, дасть змогу останнім отримати тимчасову реєстрацію, також оформити субсидію на житлово-комунальні послуги та захистити широко свої права.
«Такого немає в разі оренді в приватників, особливо в тих, хто здає квартири неофіційно. Вони можуть виселити своїх квартирантів серед холодної зими, їм треба оплачувати все вчасно (у прибуткових будинках можливо прострочення з оплатою, адже вони регулюються законом, а він, як правило, у будь-якій країні стоїть на боці орендаря, – таке є і в Україні, тільки в разі офіційного оформлення договору оренди та його пролонгації. А це трапляється не так часто)», – говорить Тертичний.
Однак усе це буде характерно для далекого майбутнього. Адже сьогодні, справді, бізнес прибуткових будинків, їхнє будівництво видається справою ризиковою та досить складною. До того ж, як вважають деякі експерти, навіть за розвиненого ринку оренди прибуткових будинків, загальні ціни на оренду падають не так уже й суттєво.
Отже, сьогодні щодо цього питання є досить полярні погляди. А це ще раз підтверджує те, що такий ринок, а надто в нашій країні, являтиме собою дуже складну структуру, і можливі різні варіанти його розвитку, зокрема й гостро негативні. Хоча починати цей процес доведеться все одно, рано чи пізно.